每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

477.69萬元！

這是深圳市稅務(wù)局對(duì)一起二手房交易開出的稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書中的金額。

交易方當(dāng)事人代理律師張茂榮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是處罰前的事項(xiàng)告知，相關(guān)人員還有申辯機(jī)會(huì)，待聽證會(huì)結(jié)束后，如需處罰再下發(fā)正式處罰決定書。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，這一處房屋因涉買家合同違約，一審被法院判處730萬元違約金，刷新當(dāng)年深圳二手房交易違約罰款記錄。

如果正式?jīng)Q定書決議處罰477.69萬元，那么一前一后該房產(chǎn)涉及的罰懲金額就將達(dá)1208萬元，已經(jīng)能抵深圳某些區(qū)一套房產(chǎn)的價(jià)格。

曾涉730萬元天價(jià)違約金

近日，深圳市稅務(wù)局對(duì)深圳觀瀾湖一套二手房開出“罰單告知書”，指出甲乙雙方在交易過程中涉嫌虛報(bào)交易價(jià)格，陰陽合同，偷稅漏稅。

記者了解到，本案交易中的房產(chǎn)，稅務(wù)局查證實(shí)際成交價(jià)7500萬元，而當(dāng)事人以政府核定價(jià)3000多萬元過戶，稅務(wù)局認(rèn)為沒有如實(shí)申報(bào)，遂擬做出處罰雙方477.69萬元處罰決定——判處賣家補(bǔ)繳稅費(fèi)178.5萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅12.5萬元，罰款98.5萬元，合計(jì)286.5萬元；買家聯(lián)補(bǔ)稅帶罰款191.2萬元。

據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)關(guān)于實(shí)施存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通告》，深圳存量房交易的計(jì)稅價(jià)格，以交易雙方簽訂的合同成交價(jià)格為依據(jù)。但申報(bào)的成交價(jià)格低于我市制定的計(jì)稅參考價(jià)格且無正當(dāng)理由的，按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征存量房交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅款。

即深圳房源在產(chǎn)權(quán)中心的過戶合同，如果價(jià)格明顯偏低，就按照計(jì)稅參考價(jià)格。如果實(shí)際成交價(jià)和申報(bào)的過戶成交價(jià)不一致，就存在偷逃稅款的情況。

而此案中，這套二手房遞件過戶的合同成交價(jià)格是計(jì)稅參考價(jià)格，而非實(shí)際成交價(jià)格。

本來按規(guī)定，該房源過戶合同的“合同成交價(jià)格”，即實(shí)際成交價(jià)為7500萬元，過戶價(jià)格（即計(jì)稅參考價(jià)格）為3751.23萬元。但雙方為了逃稅盡量做低價(jià)格，所以在實(shí)際過戶中把合同成交價(jià)格寫為了計(jì)稅參考價(jià)格。

實(shí)踐中交易本來是雙方達(dá)成了一致的“擦邊球”操作，不曾想?yún)s被該房源的前買家發(fā)現(xiàn)，并向相關(guān)部門進(jìn)行了舉報(bào)。

張律師告訴記者，這一單是按照政府核定價(jià)格過戶的，后來被投訴發(fā)現(xiàn)實(shí)際成交價(jià)高，后續(xù)會(huì)進(jìn)行補(bǔ)稅。

值得注意的是，這套二手房曾在今年6月因涉買家合同違約，一審被法院判處730萬元違約金。

天價(jià)罰款牽出陰陽合同慣象

所謂陰陽合同，就是政府指導(dǎo)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)不一致。所謂政府指導(dǎo)價(jià)，中介稱為評(píng)估價(jià)，但實(shí)際成交價(jià)是遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字的。

中原地產(chǎn)華南區(qū)域總監(jiān)李耀智向記者介紹，在二手房交中，陰陽合同主要就是指買賣雙方簽定兩份不相同報(bào)價(jià)的二手房交易合同，一份“陰合同”就是用于私下交易之用，上面的交易價(jià)格就是真正的房屋交易價(jià)格；另一份“陽合同”用來辦理過戶手續(xù)，其上面的價(jià)格比實(shí)際成交價(jià)格低，以此來減少二手房交易的契稅等費(fèi)用。

“現(xiàn)在二手房和真實(shí)成交價(jià)沒有太大分別，由于政府存案的報(bào)價(jià)低于實(shí)踐成交的報(bào)價(jià)，將來買家如再出售該房子時(shí)，買家也許就要面對(duì)承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。差價(jià)部分會(huì)增加額外的增值稅，給后續(xù)交易增加了成本。”李耀智表示。

另有深圳地產(chǎn)人士指出，實(shí)踐過程中，評(píng)估價(jià)是由政府定的，大多數(shù)房產(chǎn)交易都是按照評(píng)估價(jià)（官方稱政府核定價(jià)格），按照評(píng)估價(jià)過戶，應(yīng)該按照實(shí)際成交價(jià)格申報(bào)?，F(xiàn)在確實(shí)存在實(shí)際成交價(jià)格與政府核定價(jià)格不一致的情況。實(shí)踐過程中，絕大多數(shù)是按照核定價(jià)格過戶的。

58安居客首席分析師張波認(rèn)為，在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，陰陽合同必須是買賣雙方達(dá)成一致，多是為了避稅和貸款，所以一般被舉報(bào)的情況很少。該案主要牽連于前一次交易的遺留問題，遭到了前買家舉報(bào)，如今既然相關(guān)部門查處了，后面只能該補(bǔ)多少就交多少。

“房地產(chǎn)交易領(lǐng)域?qū)Χ愂盏脑O(shè)置繁雜，稅賦在房地產(chǎn)交易過程中多少會(huì)影響到買賣雙方的交易，所以是否可以考慮通過調(diào)整稅收比例、范圍，從源頭上解決陰陽合同的問題。比如，對(duì)于自住類型的交易進(jìn)行相應(yīng)稅收減免，對(duì)于多套房和炒作型交易提高相應(yīng)稅率水平。”張波表示。

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