每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（1月17日），國家統(tǒng)計局發(fā)布《2019年1~12月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1~11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點；全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1~11月份回落0.8個百分點；商品房銷售面積打破連續(xù)兩個月上漲趨勢重回負增長，2019年1~12月累計增速為-0.1%，下滑0.3個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為：“2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額相比1~11月份略有收窄，進一步體現(xiàn)了房企投資端的微調(diào)導(dǎo)向。在所有宏觀經(jīng)濟指標(biāo)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅9.9%接近兩位數(shù)，依然體現(xiàn)了其在宏觀經(jīng)濟和固定資產(chǎn)領(lǐng)域的‘壓艙石’作用。預(yù)計2020年這一增幅會繼續(xù)收窄，但絕對不會下跌。在基建投資發(fā)力的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)的同比增幅和相關(guān)占比會弱于2019年。”

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局  制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

全國商品房銷售額創(chuàng)下新高

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，2018年年末為增長1.3%。其中住宅銷售面積增長1.5%。

值得注意的是，2019年全國商品房銷售額創(chuàng)下新高。全商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速回落0.8個百分點，與上年相比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

《每日經(jīng)濟新聞》記者據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算發(fā)現(xiàn)，2019年12月單月，全國商品房銷售面積22653萬平方米，銷售額20719億元，增速雙雙回落。

分區(qū)域看，2019年1~12月份，中部地區(qū)商品房銷售面積50037萬平方米，下降1.3%，降幅擴大1.0個百分點，降幅已經(jīng)連續(xù)兩個月擴大；東北地區(qū)降幅擴大0.8個百分點；西部地區(qū)表現(xiàn)較好，增速擴大0.6個百分點。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認為，“2019年三季度以來，一些城市“因城施策”對調(diào)控政策進行了微調(diào)，以及三季度以來的以價換量策略也進一步提振了市場信心，使得10月、11月銷售面積增速正向增長。但隨著政策微調(diào)城市數(shù)量逐漸增多，市場逐漸回歸理性，購房者觀望情緒增厚，入市積極性下降，使得12月銷售面積增速下滑。”

2019年末，商品房待售面積49821萬平方米，比11月末增加600萬平方米，與去年同期相比減少2593萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬平方米，辦公樓待售面積增加105萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加84萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測算，2019年全年全國商品房待售面積同比跌幅為4.9%，目前該曲線已經(jīng)保持了連續(xù)35個月同比下跌的態(tài)勢。

“這說明庫存去化的動作在繼續(xù)。但也需要看到，此類曲線下跌的動力越來越弱，即房地產(chǎn)市場的庫存數(shù)據(jù)正在構(gòu)筑底部。實際上若是觀察城市結(jié)構(gòu)，全國一二線城市在2018年的時候就已經(jīng)開始形成底部，而三四線城市則相對滯后。預(yù)計2020年此類曲線有望由負轉(zhuǎn)正，換而言之，新的去庫存的概念需要重新提及。”嚴躍進指出。

土地購置面積連跌11個月

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，降幅比1~11月份收窄2.8個百分點，上年為增長14.2%；土地成交價款14709億元，下降8.7%，降幅比1~11月份收窄4.3個百分點，上年為增18.0%。

查閱歷史數(shù)據(jù)可見，全國土地購置數(shù)據(jù)已經(jīng)保持了連續(xù)11個月下跌的狀態(tài)，但近期跌幅有所收窄。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，2019年全國土地成交均價5696元/平方米，漲幅為3.1%，相比2018年3.3%的漲幅有所收窄。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局  制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析認為，從2019年全年來看，土地市場呈現(xiàn)明顯的先抑后揚。上半年土地市場供應(yīng)量少，但房企拿地勢頭并未減弱，尤其在二季度重點城市補貨的意愿度頗強，但是區(qū)域選擇相對較窄，重點聚焦在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點二線城市；下半年受土地調(diào)控影響，房企在熱點城市拿地?zé)崆槊黠@減少，拿地的廣度和數(shù)量有所增長，聯(lián)合拿地現(xiàn)象也逐步增多，加之下半年市場土地供應(yīng)放量也明顯高于上半年，導(dǎo)致土地銷量有所回升。但房企拿地的謹慎度不斷提升。

嚴躍進認為，“土地市場的降溫，和銷售市場的表現(xiàn)以及房企的融資環(huán)境等是有關(guān)的。但是土地市場預(yù)計在2020年不會太悲觀。從2020年1月份的土地市場數(shù)據(jù)看，已經(jīng)出現(xiàn)了一些高溢價率的土地交易情況，最高的甚至超過150%。這也說明隨著2020年融資環(huán)境的改善，房企拿地的積極性會進一步增加。而且從結(jié)構(gòu)上看，預(yù)計一二線城市的土地交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)會更為強勁。”

“考慮到2020年1月份部分城市繼續(xù)出現(xiàn)高溢價土地的現(xiàn)象，所以后續(xù)依然需要強化土地管控，尤其是近期央行和銀保監(jiān)會都對商業(yè)銀行的貸款給予了指導(dǎo)，重點管控貸款集中度和占比等，未來房企以高杠桿融資來購地的空間會減少，地價也會進一步趨穩(wěn)。”嚴躍進補充說。

房企到位資金增幅擴大

2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長7.6%，環(huán)比增速加快0.6個百分點，比上年加快1.2個百分點。

對于資金到位狀況，嚴躍進認為，“一方面資金面增幅相對比較穩(wěn)定，資金狀況沒有明顯惡化，尤其是房企借降準(zhǔn)等政策，實際上也可以感受到年底資金狀況改善的利好；另一方面也需要看到，房企的感受和市場數(shù)據(jù)感受并不一致，至少房企還是會比較保守，所以這也可以理解為什么2020年年初的時候房企加快融資，尤其是在美元債發(fā)行、票據(jù)發(fā)行、定向增發(fā)等方面會有較大的動作。”

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

在到位資金結(jié)構(gòu)上，利用外資176億元、增長62.7%，增幅最為明顯；國內(nèi)貸款25229億元、增長5.1%；自籌資金增長4.2%為58158億元；定金及預(yù)收款61359億元，增長10.7%；個人按揭貸款27281億元，增長15.1%。

“今年利用外資增長十分明顯。雖然政策上對于海外融資已經(jīng)有所限定，明確限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等。但由于海外融資流程不復(fù)雜，加之利率優(yōu)勢推進利用外資增長明顯，減輕短期償債壓力，‘借新還舊’是海外融資的主要目的。”張波表示。

同時，張波預(yù)計，“分化”將成為2020年市場的重要表現(xiàn)。一是銷售市場分化，2020年二手房市場整體波動性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量價難有大起色，“小陽春”行情依然有望出現(xiàn)在各類城市，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存大；二是土地市場分化，棚改在2019年提前完成，直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，而房企回歸一二線城市的步伐正在逐步加快；三是房企增長分化，2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)