每日經(jīng)濟新聞 2020-01-30 21:32:52
2019年走勢喜人的地產(chǎn)股,2020年將呈現(xiàn)何種走勢?
每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 魏文藝
在剛剛過去的2019年,全國商品房銷售額159725億元,增長6.5%,毫無懸念創(chuàng)出新高。
受益于行業(yè)規(guī)模的增長,地產(chǎn)股在2019年的走勢也頗為喜人。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2019年TOP100房企漲跌幅均值為39.4%,市值較2018年出現(xiàn)顯著增長。其中5家上市房企漲幅超過100%,28家漲幅超過50%,46家漲幅超過30%。
進入2020年第一個月,受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響,新年港股開市后房地產(chǎn)股也持續(xù)低迷。那行,這種情況是否會延續(xù)?2020年,地產(chǎn)股能否像去年那樣保持較好的漲勢?《每日經(jīng)濟新聞》記者從行業(yè)總體發(fā)展、房企個股業(yè)績表現(xiàn)以及券商機構(gòu)報告進行梳理研判,解讀房地產(chǎn)行業(yè)的投資潛力所在。
圖片來源:攝圖網(wǎng)
1月30日,港股迎來2020年春節(jié)后的第二個交易日。恒生指數(shù)在1月29日下挫2.82%迎來開門下挫之后,1月30日再度下跌2.62%,已跌穿27000點大關(guān),收于26441.72點。
受到大盤影響,港股房地產(chǎn)股持續(xù)走弱,全線下挫。截至1月30日收盤,萬科企業(yè)報收27.5元/股,跌幅為2.97%;中國海外發(fā)展報收25.35元/股,跌幅為2.31%;融創(chuàng)中國收于37.7元/股,跌幅為4.07%;佳兆業(yè)集團收于3.27元/股,跌幅為5.49%。
數(shù)據(jù)來源:據(jù)1月29日港股收盤統(tǒng)計 制圖:每經(jīng)編輯 魏文藝
市場分析認為,港股普跌的原因在于,中國內(nèi)地新型冠狀病毒感染的肺炎疫情于新春假期后快速擴散,影響了投資氣氛。具體到房地產(chǎn)股,多名分析師、投資者在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為,房地產(chǎn)行業(yè)未來的走勢應(yīng)該仍被看好。
一位不愿具名的券商研究部高管告訴記者,短期來看,房地產(chǎn)股的走勢仍取決于疫情的發(fā)展。“商業(yè)減租直接影響收入,短期銷售也可能會弱一些。”
上述券商研究部高管續(xù)稱,長期來看,房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響仍然較小,比很多行業(yè)還是要好。核心原因在于,例如旅游和餐飲,春節(jié)檔沒了就補不上來了,沒了就沒了。但是住房需求不一樣,真實的住房需求,可能一季度不去看了,留著后面釋放。
需要警惕的是,雖然行業(yè)的總體需求仍然存在,但具體到個股表現(xiàn),卻各不相同。一位私募機構(gòu)高管向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱,(短期內(nèi))地產(chǎn)公司會很難熬。“地產(chǎn)公司一直在借新還舊來滾動債務(wù),(估計)有一些公司會滾不下去,中小地產(chǎn)商麻煩大。”
在這種背景下,龍頭房企的安全邊際依然較高,而高杠桿的中小型房企則面臨較大風(fēng)險。
房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模還能再探高嗎?專業(yè)人士、券商機構(gòu)對此看法不一,但有一點可以達成共識,即是房地產(chǎn)行業(yè)將以“穩(wěn)”為主,保持高位運行。
正如恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前所言,這個行業(yè)還是要穩(wěn)定,“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)房價”,而不是要這個行業(yè)大規(guī)模下滑或者降價。“中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在是15萬億銷量,以后也會在這個區(qū)間上下波動。”
中信證券在一份研報中也指出,“盡管我們認為中國房地產(chǎn)市場的庫存規(guī)模較大,真實需求不足以長時間維持如此之高的交易規(guī)模。但短期而言,只有穩(wěn)定住開發(fā)規(guī)模,才能保證地價和房價的穩(wěn)定。而且,我國居民杠桿率水平不高,政策水平不斷提升。從中期看,房地產(chǎn)市場預(yù)計能在高位穩(wěn)定一段時間。”
中信證券預(yù)計,2020年全年商品住宅銷售額同比增長3.1%,房價則保持穩(wěn)定。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華也認為,從目前來看,2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策主線較為明朗,短期看政策也不會大規(guī)模放松和刺激,房地產(chǎn)市場借政策真空期進行預(yù)熱的可能性大幅降低。
從把控房地產(chǎn)行業(yè)的“命脈”資金面流向來看,2020年的主基調(diào)也依然是“穩(wěn)健”為主,
中銀國際研報認為,2019年12月1日,央行行長易綱指出“加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀審慎管理,強化對房地產(chǎn)整體融資環(huán)境的檢測,綜合運用多種工具對房地產(chǎn)融資進行逆周期調(diào)節(jié)”,在行業(yè)銷售、投資及景氣度持續(xù)下行,融資收緊持續(xù)近一年的背景下,行業(yè)融資將邊際好轉(zhuǎn)。
中銀國際同時指出,2019年11月20日,5年期LPR下調(diào)5個基點至4.80%,為8月20日引入后首次下調(diào),體現(xiàn)了調(diào)控方向。
從2020年開年以來的融資表現(xiàn)來看,房企的確普遍迎來了融資窗口期。進入2020年以來,房企海外融資計劃規(guī)模超過100億美元;也有不少房企拋出配股融資的方案,例如融創(chuàng)中國、世茂房地產(chǎn)等。
2019年,在房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的背景下,房地產(chǎn)股多數(shù)錄得較高漲幅。
中指研究院認為, 2019年房地產(chǎn)板塊市值上漲主要受兩方面影響:一方面,受A股和港股大盤整體波動上揚態(tài)勢帶動,同時行業(yè)預(yù)期向好推動了地產(chǎn)股回暖,企業(yè)市值規(guī)模進一步得到擴大;另一方面,與投資者更加關(guān)注企業(yè)不斷提升的內(nèi)在價值有關(guān),企業(yè)以股東價值創(chuàng)造為導(dǎo)向進行企業(yè)管理,通過推動企業(yè)的內(nèi)在價值增長來提升市值。
房地產(chǎn)股中,能夠錄得高漲幅的房企有兩類。一類是,企業(yè)通過經(jīng)營效率的持續(xù)改善和盈利能力的不斷提高,穩(wěn)固企業(yè)市值穩(wěn)步增長。如時代中國控股(漲幅93.4%)、融創(chuàng)中國(漲幅88.6%)、和中國金茂(79.6%)等上市房企,2019年業(yè)績均得到顯著增長,股票價值獲資本市場高度認可。
此外,企業(yè)通過并購重組及分拆上市等方式推動企業(yè)規(guī)模擴張,從而推動企業(yè)總體市值增長,增強資本市場對企業(yè)的信心。如中國奧園(漲幅162.5%)分拆旗下的奧園健康上市,募集資金,提高了母公司資產(chǎn)的流動性,市值空間進一步得到釋放,企業(yè)價值在資本市場被一致看好。
值得注意的是,2019年龍頭房企普遍表現(xiàn)優(yōu)秀,如碧桂園市值從1807.5億元升至2442.1億元,漲幅為35.1%;萬科A市值從2629.5億元升至3637億元,漲幅為38.3%;融創(chuàng)升幅在龍頭房企中最高,其市值從984.5億元漲至1856.4億元,升幅為88.6%。
數(shù)據(jù)來源:中指研究院
展望2020年,龍頭房企和高增長房企依然是機構(gòu)關(guān)注的重點。
中泰證券推薦的個股是,在行業(yè)下行期存大量整合機遇的行業(yè)龍頭房企:萬科、保利、融創(chuàng)中國;及致力于降杠桿、提分紅、優(yōu)化內(nèi)控的成長一線房企:華夏幸福、旭輝控股集團。天風(fēng)證券推薦的個股是,龍頭房企:萬科、保利、融創(chuàng)等;優(yōu)質(zhì)成長房企:中南建設(shè)、陽光城等;商業(yè)類:大悅城。
另外,從2019年第四季度末公募基金前10大重倉股來看,萬科A、保利地產(chǎn)新晉企業(yè),且對萬科A大幅增持,增值金額達151.88億元。
需要警惕的是,行業(yè)集中度不斷提升,資金鏈緊繃的房地產(chǎn)股也有出現(xiàn)閃崩的風(fēng)險,這在2019年有過先例。2019年10月9日,受到利空信息影響的福晟國際股價出現(xiàn)斷崖式下跌,跌幅達到34.21%。次日情況不僅不見好轉(zhuǎn),且跌幅繼續(xù)步擴大,一路暴跌62%,兩日暴跌逾75%。
中指研究院在報告中也指出,房地產(chǎn)市場政策持續(xù)調(diào)整,房企業(yè)績表現(xiàn)良好,房地產(chǎn)板塊整體回暖,地產(chǎn)股價值不斷上升。從短期來看,房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將堅持以“穩(wěn)”為主的發(fā)展基調(diào)。隨著國家房地產(chǎn)長效機制的建立和不斷優(yōu)化,未來房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展,投資者更注重企業(yè)內(nèi)在價值,強者恒強趨于常態(tài)化,漲跌幅更易出現(xiàn)兩極分化。
2009年12月,以“國四條”出臺為標志,房地產(chǎn)調(diào)控收緊。2010年1月,“國十一條”出臺,同時證監(jiān)會指出房地產(chǎn)公司IPO和再融資,都需要征求國土資源部意見,其開發(fā)行為需要住建部進一步檢查認定。此后,境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO基本停滯。
此后,多家房企在回A的路上屢屢受挫。例如,萬達商業(yè)于2016年9月完成私有化后,謀求在A股上市,但由于A股市場對房地產(chǎn)企業(yè)的融資有著嚴格的監(jiān)管要求,萬達商業(yè)開始謀求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離。
直至2020年1月13日,萬達集團宣布,2019年底萬達商管集團完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。但目前,萬達商管在A股上市還沒有進一步的進展。
與之相似,恒大地產(chǎn)和深深房的重大資產(chǎn)重組更是一再延期。2019年12月,深深房公告宣布,深深房與恒大的重組排他期和有效期由“2019年12月31日”延期至“2020年12月31日”。
1月13日,中國恒大再次公告稱,鑒于恒大地產(chǎn)重組上市工作正在有序推進,經(jīng)與第一批及第二批戰(zhàn)略投資者友好協(xié)商,一致同意將700億元人民幣股權(quán)投資增資協(xié)議中約定的實現(xiàn)重組上市期限延期,與第三批戰(zhàn)略投資者600億元股權(quán)投資約定的期限保持一致,即由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。
從萬達商管、恒大地產(chǎn)的處境來看,目前房企回A依然前景未明。
近一年來房地產(chǎn)行業(yè)總市值變化(億元) 數(shù)據(jù)來源:東方財富Choice
與此同時,房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所則成為當下的一種趨勢。由于中小房企融資艱難,且成本不具有優(yōu)勢,這一波房企上市潮被業(yè)界人士稱之為“續(xù)命”。
據(jù)瑞恩資本統(tǒng)計,2019年IPO上市的6家,共募資100.30億港元,平均每家募資16.72億港元。募資最高的是中梁控股,達32.29億港元;募資最低的是中國天保集團,為5.24億港元。
市值方面來看,這6家房企的平均市值為93億港元,其中市值最高的是中梁控股,為221.71億港元;市值最小的是中國天保集團,為20.07億港元。
無論是募資額或是市值,赴港上市房企的融資規(guī)模都不大,這表明資本對于房企IPO依舊保持謹慎態(tài)度。
對于2020年,協(xié)縱策略管理集團前創(chuàng)始人黃立沖分析認為,2020年無論是赴港IPO還是海外發(fā)債,難度都不會比2019年低。“2020年第一季度將會出現(xiàn)更多民營房地產(chǎn)公司違約、爆雷、被大房企或國有房企接管的現(xiàn)象。即便2020年第二季度貨幣政策端有所放松,也僅是對大房企融資有利,民營房企依然是運氣不佳。”
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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)
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