每經(jīng)特約評論員 齊心 尹中立

與2003年SARS疫情相比，此輪肺炎疫情傳播速度更快，波及范圍更廣，各級政府采取的防控措施更嚴(yán)厲，對房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)影響將更顯著。在疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境有望寬松，但由于所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段與2003年均有較大差異，即使宏觀調(diào)控加大逆周期調(diào)節(jié)力度，當(dāng)前的貨幣信貸也難以快速擴(kuò)張，政策刺激作用恐有限。

具體來看，2003年的疫情始發(fā)于廣州，暴發(fā)于北京、香港等城市。北京、廣州等重點(diǎn)疫區(qū)城市的房地產(chǎn)市場受到短暫沖擊，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速短暫回落。但從全國總體來說，疫情并沒有產(chǎn)生負(fù)面影響。相反，在疫情的不確定因素影響下，當(dāng)時我國采取了寬松的貨幣信貸政策。信貸的快速擴(kuò)張對本已經(jīng)處在快速發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場起到了“烈火烹油”的作用。在2003年6月疫情得到控制后，貨幣政策才回歸到正常的軌道。

鑒于疫情對宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，我們認(rèn)為，宏觀政策會作出相應(yīng)的調(diào)整，但由于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境與2003年有較大差異，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場對政策調(diào)整的預(yù)期不能過高。

首先，2003年與2020年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不同。

2003年，我國經(jīng)濟(jì)正處于一輪上升周期的起點(diǎn)。當(dāng)時中國剛剛加入WTO，外資正在大規(guī)模進(jìn)入中國，中國正在成為世界工廠，中國的進(jìn)出口正在以30%的速度高速增長，全球化的紅利正在顯現(xiàn)。而2020年則面臨貿(mào)易摩擦問題，進(jìn)出口承壓，全球化紅利收緊。2003年的中國無論是房地產(chǎn)投資還是制造業(yè)投資均面臨過熱局面，因此，在疫情得到控制之后貨幣政策開始收緊。

2020年，“三期疊加”影響持續(xù)深化，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。本輪肺炎疫情的暴發(fā)，進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力。雖然宏觀調(diào)控將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但貨幣信貸難以快速擴(kuò)張，對總需求的刺激效果有限。

從2003年疫情影響來看，消費(fèi)受到的影響大于投資。但經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生較大變化，2019年第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到六成，2003年僅為四成。2019年最終消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到57.8%，2003年僅為35.4%。因此，新冠疫情對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響不容小覷。

其次，2003年與2020年房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段不同。

2003年，我國住房制度改革剛剛完成，積累多年的住房需求剛剛爆發(fā)，房地產(chǎn)市場剛剛起步。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售規(guī)模均相對較小，增速較快。因此，盡管疫情控制之后貨幣政策回歸正常，但并沒有改變行業(yè)總體向上的趨勢。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資突破萬億元，占全社會投資比重升至近三成。

2020年，我國住房已經(jīng)告別了總體短缺時代。房地產(chǎn)業(yè)告別快速發(fā)展，進(jìn)入內(nèi)涵式、高質(zhì)量發(fā)展時期。著力推動高質(zhì)量發(fā)展，推動城市開發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，成為當(dāng)前及今后房地產(chǎn)工作的主要內(nèi)容。

我們認(rèn)為，此輪肺炎疫情由于傳播性更強(qiáng)、波及范圍更廣，采取的防控措施更為嚴(yán)格，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售等各方面影響都更大。這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、關(guān)閉售樓處、停工等直接影響明顯。1月26日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過后再自行恢復(fù)。多地出臺政策，要求關(guān)閉售樓處，這都將直接影響商品房銷售活動。相比之下，SARS期間只有北京的部分售樓處自愿關(guān)閉。

此外，建筑工地開復(fù)工時間嚴(yán)格控制。北京、上海、重慶、河南、河北、浙江、江蘇等地區(qū)政府明確規(guī)定房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程，應(yīng)不早于2月9日24時復(fù)工。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積都將受到影響，二季度能否逐步恢復(fù)要根據(jù)疫情發(fā)展情況判斷。

2、區(qū)域隔離、限制人口流動、假期延長等政策都會在一定程度上阻礙經(jīng)濟(jì)活動，影響各類需求。考慮到經(jīng)濟(jì)本就承壓，貨幣機(jī)制傳導(dǎo)不暢，即使加大逆周期調(diào)節(jié)力度，貨幣信貸也難以快速擴(kuò)張，對需求的刺激有限，生產(chǎn)生活的恢復(fù)尚待時日。特別是1月30日晚間，世衛(wèi)組織宣布，正在發(fā)生的新型冠狀病毒肺炎疫情已經(jīng)構(gòu)成了“PHEIC”（國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件），有效期暫定三個月。受此影響，國際經(jīng)濟(jì)往來可能受限，經(jīng)濟(jì)下行壓力近一步加大。

3、資金鏈已經(jīng)十分緊張的、高杠桿的中小房企，有可能被加速整合。肺炎疫情的出現(xiàn)，對商品房市場銷售產(chǎn)生較大影響，短期內(nèi)銷售回款將顯著減少，加大企業(yè)資金鏈壓力，部分中小房企“斷臂求生”現(xiàn)象將加劇。

我們判斷，為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的逆周期調(diào)節(jié)力度，央行可能會進(jìn)一步放松銀根，財(cái)政政策也會定向發(fā)力。2月1日，人民銀行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》；央行副行長潘功勝稱，2月3日金融市場開市后，人民銀行將提供充足的流動性，加大逆周期調(diào)節(jié)力度。日前，中國銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)金融服務(wù)配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，《通知》指出，對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限。結(jié)合2020年1月，中國人民銀行工作會議提出的，要加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制。在市場銷售受到顯著影響的背景下，預(yù)期監(jiān)管部門對房企合規(guī)的融資行為會給予適度放松。

在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，因城施策，地方政府雙向調(diào)控會增多。這一點(diǎn)延續(xù)了2019年四季度以來的地方政府調(diào)控思路和舉措。房地產(chǎn)市場要穩(wěn)，既不能大起也經(jīng)不起大落。更多城市將加大土地供應(yīng)，適度放松“五限”政策。經(jīng)濟(jì)下行期，疫情進(jìn)一步加大了地方政府財(cái)政壓力，地方政府對土地出讓收入的期望會提高，預(yù)計(jì)疫情穩(wěn)定后，多地將加大土地供應(yīng)。地方政府在棚改貨幣化政策逐步退出后，部分三四線城市、中西部的二線城市都將面臨去庫存壓力，部分一線城市由于供給產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與需求錯位導(dǎo)致庫存高企，通微調(diào)房地產(chǎn)政策，確保市場穩(wěn)定運(yùn)行。