每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

疫情之下，沒有什么比新地王的誕生更令市場振奮。

2月20日下午，上海近年來最貴一宗土地出讓成功落槌，香港怡和集團附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億元成功競得徐匯濱江西岸金融港地塊，刷新中國大陸土地總價紀錄。

該聯(lián)合體由上海怡興企業(yè)發(fā)展有限公司、重慶優(yōu)盛達房地產(chǎn)咨詢有限公司、重慶利嘉華房地產(chǎn)咨詢有限公司等共同構(gòu)成。據(jù)啟信寶，重慶優(yōu)盛達房地產(chǎn)咨詢有限公司、重慶利嘉華房地產(chǎn)咨詢有限公司均為香港置地100%控股公司。

新地王實景 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

香港中環(huán)大地主

此次出讓采用掛牌出讓方式，2月5日至2月11日16：00之間接受申請，2月11日起正式開始掛牌，2月20日15：30截止掛牌。

根據(jù)出讓信息，新地王為無底價掛牌出讓，此前設(shè)立起始價為310.2億元，增價幅度為200萬元。僅經(jīng)過一輪加價，香港置地聯(lián)合體競得上述地塊。

該地參拍須高達65億元保證金，在出讓流程中，投標人還需簽署承諾書，在承諾書中規(guī)定了違反持有物業(yè)及項目公司禁止轉(zhuǎn)讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內(nèi)不能參與上海土地市場交易等。

豪取地王的香港置地，到底是什么來頭？

從公開資料看，香港置地的歷史可追溯至1889年，是亞洲歷史最悠久的地產(chǎn)集團之一，在百慕大注冊成立，是怡和集團成員之一。而怡和集團成立于1832年，總部設(shè)在香港怡和大廈，業(yè)務(wù)遍及全球30多個國家和地區(qū)。

1841年，怡和集團購下銅鑼灣附近大幅土地作貨倉。銅鑼灣每天中午鳴放禮炮，就是由怡和集團負責的。怡和集團也是香港中環(huán)商業(yè)中心區(qū)的大地主，至今很多中環(huán)的貴重物業(yè)都由旗下香港置地擁有。比如，位于中環(huán)的置地廣場。怡和集團最早從事洋行業(yè)務(wù)，與上海關(guān)聯(lián)已久，1844年上海首次拍賣土地，即由怡和洋行購得。怡和在香港的業(yè)務(wù)還涉及酒店、零售等方方面面，足以與李嘉誠的長江系抗衡，你所熟悉的7-11、萬寧、美心等都是他家的產(chǎn)業(yè)。

2019年7月，怡和集團位列《財富》世界500強榜單第280位。

新老地王交接

2013年的新鴻基以217.7億元拿下徐家匯地塊，2014年的中民投聯(lián)合體以248.5億元拿下董家渡地塊，上海地王價格記錄被不斷刷新。新地王與新鴻基徐家匯地塊開發(fā)面積幾乎相等，但總價已遠遠超越老地王。同時，“徐匯濱江西岸金融港”還打破了2016年由深圳新會展中心（一期）配套商業(yè)用地保持的總價地王記錄。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示：“此前董家渡老地王地塊總建筑面積僅113.9萬平方米，總投資超600億元；相較之下，新地王地塊體量達180萬平方米，總投資可能超過700億元，且綜合上海此前多塊巨無霸綜合地塊建設(shè)情況來看，徐匯濱江地塊建設(shè)周期或?qū)⒃?～10年左右。”

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，該幅地塊出讓條件極為嚴苛，香港置地聯(lián)合體須按出讓年限持有地塊內(nèi)包括地上、地下100%商業(yè)、60%辦公、100%文化體育以及所有的租賃住宅，這意味著僅有少量物業(yè)可供出售。

“像這種投入大、回報周期長的地塊，不僅對受讓者資金鏈是個比較大的考驗，長時期內(nèi)持有的先決條件也對企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)運營管理提出了更高要求。”葉國平表示。

徐匯濱江西岸金融港作為上海建設(shè)“全球城市卓越水岸”的重要一環(huán)，在土地出讓之初已確定為金融產(chǎn)業(yè)功能和企業(yè)機構(gòu)量身定制，提前規(guī)劃布局對于區(qū)域和企業(yè)而言意味著什么？

“此類布局通常是政府為了特定區(qū)域開發(fā)、提前對入駐企業(yè)的一種規(guī)劃，便于有效引導(dǎo)將來的產(chǎn)業(yè)以及企業(yè)布局。”葉國平指出。據(jù)其介紹，這樣的例子并不少見，之前上海其他新興CBD片區(qū)開發(fā)中有過許多類似案例，中信泰富船廠項目便是個中典型——2008年，中國船舶工業(yè)集團與香港中信泰富集團合資開發(fā)，打造陸家嘴濱江金融城。項目于2017年完工，命名“船廠1862”，投入運營之后不僅成為了陸家嘴片區(qū)的重要名片、吸引眾多知名企業(yè)入駐，于中信泰富本身而言，亦助其站穩(wěn)了在城市更新領(lǐng)域的腳跟，反哺企業(yè)后續(xù)發(fā)展。

大面積整體出讓穩(wěn)地價、穩(wěn)房價

事實上，徐匯濱江西岸金融港地塊包括徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E等28個地塊，為整體出讓。2019年12月，市場就已經(jīng)開始預(yù)熱，《每日經(jīng)濟新聞》記者在實探該地塊后了解到，該地塊周邊聚集了諸多高端住宅以及世博博物館、龍美術(shù)館等文化場所。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，一般節(jié)后市場會有復(fù)蘇的過程，現(xiàn)在有這么一幅重量級地塊，有助于市場快速回歸正常節(jié)奏。這批土地位置相當好，如果分割出讓，有可能會出現(xiàn)高溢價成交。一旦拿地情緒高漲、連續(xù)出現(xiàn)高溢價率，土地市場熱度會傳遞到房屋買賣市場，對控房價不利。

萊坊數(shù)據(jù)顯示，目前徐匯濱江寫字樓的資本價值在每平方米5.5萬元至6萬元，而近幾年成交的商辦地塊成交價則在3萬元/平方米左右。

萊坊上海/北京研究及咨詢部主管楊悅晨對此表示：“310.5億元成交價格與區(qū)位價值比較匹配，符合受讓雙方預(yù)期，同時也體現(xiàn)受讓企業(yè)對于項目寫字樓部分未來在徐匯濱江區(qū)域的價值期望。“

“此次拿地的企業(yè)在商辦項目開發(fā)方面經(jīng)驗非常豐富，能夠充分挖掘濱江區(qū)域的商辦資源，而且該地塊的區(qū)位以及未來發(fā)展，對于促進濱江區(qū)域商辦市場成熟化影響很大。這樣大體量的地塊引入企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，可大大緩解企業(yè)資金壓力，有利于風險分散。”楊悅晨表示。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝