每經記者 胡琳    每經編輯 盧九安    

圖片來源：攝圖網

去年，央行一則存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR公告牽動了無數購房族的心。

按照央行公告，今年3月1日，也就是明天，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

就在2月的最后一天，多家銀行發(fā)布房貸利率切換機制的最新公告，將從3月1日起至8月31日，陸續(xù)受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉換業(yè)務。

值得一提的時，部分銀行稱將于4月上旬統(tǒng)一開始辦理存量貸款定價基準轉換。

多家銀行發(fā)布房貸利率切換機制細則

從多家銀行發(fā)布的存量貸款定價基準轉換公告來看，主要分為幾個重點：轉換規(guī)則、辦理渠道和流程。

本次存量貸款定價基準轉換規(guī)則為：轉換工作啟動后，符合條件的存量浮動利率貸款客戶可就定價基準轉換條款與銀行進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準僅可轉換一次，轉換后不可再次轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換應于2020年8月31日前完成。

根據多家銀行的通知，由于疫情原因，不少銀行主張線上自主操作辦理，線上渠道以各家銀行通知渠道為準。

不過，疫情防控情況穩(wěn)定或結束后，各家銀行也會開放線下辦理渠道，確需線下辦理的用戶，可在疫情結束后前往辦理。

值得一提的是，需要轉換的范圍不僅只限于個人放貸。

例如，建設銀行轉換范圍中提到，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的個人消費經營類貸款，包括個人消費貸款、個人質押貸款、個人支農貸款、個人助業(yè)貸款等。

農業(yè)銀行提到商業(yè)性個人購房貸款（含個人商用房貸款）外的其他個人貸款和對公貸款定價基準轉換。

交通銀行在公告中表示，對于符合轉換條件及在今年8月底以后到期的對公貸款，客戶可與客戶經理聯(lián)系，咨詢相關辦理流程及手續(xù)。

事實上，央行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問時就指出，除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

固定利率or掛鉤LPR

轉換有兩種方式，一是將以基準利率定價的房貸轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款；二是轉換為固定利率貸款。利率定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

對于購房族，最關心的就是到底是固定利率不變，還是選擇掛鉤LPR？

轉換為LPR加點形成的浮動利率：

同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3~8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響。目前，大多數存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

轉換為固定利率：

轉換后的利率水平等于原合同當前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內固定不變。

事實上，存量浮動利率貸款的定價基準轉換只是定價方式的轉換。

太平洋證券證券分析師董春曉指出，個人按揭貸款利率短期內不會下調。人民銀行規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。因而短期內個人按揭利率不會發(fā)生變化。

同時，個人商業(yè)貸款的特殊安排兼顧“房住不炒”與住房抵押貸款市場穩(wěn)定。國海證券證券分析師樊磊指出，存量浮動利率貸款定價機制的改革當然也涉及個人商業(yè)住房抵押貸款，但是央行有特殊的安排。具體包括：一是定價不能自由協(xié)商，無論是以LPR為基準繼續(xù)浮動利率，還是轉化為固定利率，都將在首個新約定的重新定價日之前和當前的水平保持穩(wěn)定；此后選擇浮動定價的會和LPR5年期利率的升降同步波動。二是重定價周期最短為一年。

樊磊認為這種安排有兩個方面的考慮。一方面，在本輪房地產調控以來，房貸利率在政策的直接指引下有所上行，可能高于市場化的利率水平。為避免重新協(xié)商導致一些房貸利率顯著下降沖擊地產調控，央行限制了利率定價的空間。另一方面，歷史上的一些房貸利率曾經一度是低至貸款基準的7折也曾高到1.3倍，重新定價可能會引發(fā)銀行和居民的就新的利率水平難以達成一致。當前的安排也有助于穩(wěn)定住房抵押貸款市場。

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