每經(jīng)記者 吳若凡攝影報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近期，最受業(yè)內(nèi)關(guān)注的地產(chǎn)項目，無疑是綠地位于上海董家渡的地王項目。

3月24日，作為疫情之后上海第一個入市項目，綠地董家渡項目的住宅樓盤“海珀外灘”率先開盤了三棟住宅樓。按照均價13.8萬元/平方米計算，首期推出3棟樓203套房源能為綠地回籠近60億元資金。

董家渡地王項目對綠地有多重要？綠地集團董事長張玉良曾笑言，自己每隔一段時間就要去項目看一看，有時會“牽掛”到睡不好覺。項目初次赴京亮相時，張玉良甚至親自“壓陣”賣力推介。

3月26日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者在董家渡項目現(xiàn)場看到，這個120萬平方米的巨無霸綜合體已全面動工，數(shù)個工地同時作業(yè)、近千人施工的場面頗為震撼。

據(jù)記者了解，董家渡項目（綠地外灘中心）7棟建成辦公樓已賣出4棟，單價直逼10萬元/平方米，目前已為綠地貢獻了超100億元收入。

如今的綠地，在董家渡用上了幾乎以往所有項目都很難匹敵的“貼金”成色。然而回想一年前，董家渡項目還只是一個東家債務(wù)纏身、被“四處叫賣”折價轉(zhuǎn)手項目。也正是這個曾經(jīng)的全國地王項目，經(jīng)歷了資本與地產(chǎn)之間這場“游戲”，從大起大落到起死回生。

董家渡項目施工現(xiàn)場

一手猛造地王一手賤賣資產(chǎn)

董家渡項目，原本姓“中民投”。

這家2014年8月橫空出世的企業(yè)，由59個民營企業(yè)大佬聯(lián)合投資設(shè)立，股權(quán)極度分散（最大股東持股不超2%），財力也極度雄厚——只用了5年時間，就將資產(chǎn)總規(guī)模從400多億元猛然拉升到3061億元。

就在掛牌后3個月，新鮮出爐的“中民投”聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)，一手釀造了全新的中國“地王”——總價達248.5億元的上海外灘董家渡地塊。

彼時的董家渡地塊，或許只是眾多民營資本用高杠桿撬動“稀缺地皮”的又一次游戲。不過中民投卻是實實在在的一戰(zhàn)成名，風頭一時無兩。

但世事難料，再次進入各大媒體頭條時，中民投身上的標簽卻變成了“債務(wù)違約”“變賣資產(chǎn)”“資產(chǎn)困局”。而中民投曾經(jīng)規(guī)劃龐大的董家渡“高端商辦綜合體”，5年時間也只立起了幾棟孤零零的殘樓。

已竣工的辦公樓

最終，董家渡地王項目也被中民投擺上了拍賣臺。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在眾多與中民投洽談董家渡項目的“買方”中，報價越壓越低，有的甚至把50%的債權(quán)壓到了初始拿地成本價之下。

但深入盡調(diào)過董家渡項目的意向方都會發(fā)現(xiàn)，報價或許還算不上什么大問題。因為更多的麻煩來自于中民投本身極其分散的股權(quán)帶來的流程糾纏，以及表內(nèi)表外難以一時厘清的高負債。

坊間一度傳聞稱，曾最接近董家渡項目的是世茂，中民投50%的股權(quán)報價160億元，但世茂因交易背后復(fù)雜的問題放棄了。

最終接手的是綠地集團。消息起初來得有點突然，但細品會覺得意料之中。

國企背景的綠地，在上海相關(guān)部門和金融機構(gòu)的撮合下，于2019后2月13日正式接下了中民投旗下最有價值的資產(chǎn)之一——上海董家渡13、15地塊。綠地花了121億元，折價將一塊珍寶收入囊中。

“費錢寶貝”成了“賺錢神器”

拿下董家渡地王項目，綠地似乎也并非勝券在握。

雖然根據(jù)協(xié)約，綠地不用一次性付款，但121億元畢竟不是小數(shù)目。綠地為了確保董家渡項目的開發(fā)，就擬在不超過300億元的額度范圍內(nèi)為項目所屬公司向金融機構(gòu)的融資提供擔保。

并且據(jù)了解，董家渡項目的總投入高達六七百億元，安信信托還投了約100余億元，這部分本金是抽不走的。所以項目變現(xiàn)后必須優(yōu)先償還工程款、下一期建設(shè)投入，以及金融機構(gòu)的貸款利息等。

有業(yè)內(nèi)人士曾戲言，董家渡項目是一個又貴又費錢的項目。

綠地近年在規(guī)模擴張中頻繁融資輸血，董家渡項目能否自己輸血、為集團減負甚至創(chuàng)收，也是影響綠地質(zhì)量的因素。也由此，這個費錢的寶貝，甚至一度成為輿論對綠地發(fā)展勢能的質(zhì)疑。

張玉良把董家渡項目交給了以管理、效率著稱的綠地二部，短短一年時間，項目確實提速不少。去年5月，董家渡項目以“綠地外灘中心”和“海珀外灘”重新亮相時，據(jù)記者了解，綠地已經(jīng)做成了第一筆訂單。

3月26日，當《每日經(jīng)濟新聞》記者來到董家渡項目現(xiàn)場時，7棟辦公樓已經(jīng)竣工，沿中山南路西側(cè)的沿街商場也已結(jié)構(gòu)封頂，甚至數(shù)棟超高層也都建設(shè)到了一半。

據(jù)綠地方面透露，竣工的辦公樓中已經(jīng)有4棟售出，買家多是有金融背景的公司，比如買下A1和A2棟（共3.85萬平方米）的中國人保，以及買下整個總部辦公的3棟樓（即B1、B2、B3地塊）的海通證券。

記者查看兩棟辦公樓的預(yù)售證發(fā)現(xiàn)，A1和A2棟的交易對價約33億元，折合單價在10萬元/平方米，幾乎算得上中國“最貴”的寫字樓。

項目施工現(xiàn)場

加之海通證券B地塊的交易對價約70億元，目前項目已經(jīng)為綠地貢獻了超100億元收入。

金融機構(gòu)熱情高漲，用CBRE投資部董事周志鋒的話說，“國內(nèi)金融機構(gòu)要做一輪新的布局，陸家嘴基本買不到樓，所以要搶占隔江對望的黃埔金融集聚帶。”

此外，綠地的收入，還盯著一塊“肥肉”——住宅。

3月24日，作為疫情之后上海第一個入市的項目，綠地董家渡的住宅樓盤“海珀外灘”率先開盤了三棟住宅樓。事實上，海珀外灘原計劃在2月20日開盤。

畢竟越快賣出，越早賺錢。綠地為了增加套數(shù)和客群面，進一步調(diào)整了戶型結(jié)構(gòu)，增加了小戶型配比。

按照均價13.8萬元/平方米計算，首期推出3棟樓203套房源，能為綠地回籠近60億元資金。

不少業(yè)內(nèi)人士也認為，整個董家渡項目有非?？捎^的現(xiàn)金回報。即便是做持有，也可以通過資本化得到非常高的回報率。

不過在這個項目上，或許綠地更看重實實在在的錢。據(jù)了解，寫字樓部分綠地只留下了項目的40%作為自持，即含300米外灘地標的一棟和一部分商業(yè)，其他均出售。

投資者的“生門”？

密切關(guān)注董家渡項目賺回多少錢的，還有項目的股東方和財務(wù)投資者——安信信托。

近日，安信信托一度因為中民投的關(guān)系傳出暴雷，并強行讓投資者延期兌付一年。

據(jù)了解，在中民投出現(xiàn)流動性危機、董家渡項目徹底易主后，安信安贏42號后續(xù)滾動發(fā)行情況不佳，其中優(yōu)先級信托收益權(quán)129億元，劣后級43億元。

加之涉及多達35宗涉訴項目，官司纏身的安信信托涉訴金額已突破100億元。

如今為緩解資本和債務(wù)壓力，安信信托對董家渡項目也給予厚望。據(jù)透露，從項目的定價、財務(wù)到成本、收益等各方面，安信信托都有參與。

“董家渡地王”項目背后的資本參與眾多，即使如今大股東讓渡為綠地集團之后，項目背后以財務(wù)投資者、股東方、債權(quán)方等身份出現(xiàn)的資本仍然數(shù)目眾多。

從全國最貴的地，變成全上海最貴的樓。與其說董家渡是一個地產(chǎn)項目，不如說它從來都是一個“地產(chǎn)資本游戲”。

如今回看董家渡地王項目起死回生的“謀劃”，張玉良親自上陣、大量超高層排布、最貴價格配比，一次次金牌級待遇背后，也是一個個資本訴求。同時，消費方也得到了保值升值的地皮。

或許真正精妙的地產(chǎn)資本游戲，結(jié)果就是多贏。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡攝