每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在3月30日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇始終面帶笑容，言語間也顯得意氣風(fēng)發(fā)。

銷售額超2600億元重返TOP10、核心利潤(rùn)同比大漲30.6%、手握近600億元現(xiàn)金……在大肆“買買買”的2019年，世茂也交出了一份讓業(yè)界矚目的成績(jī)單。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)次日（3月31日），世茂房地產(chǎn)股價(jià)高開，漲幅一度達(dá)10.87%。截至當(dāng)日收盤，股價(jià)漲幅為7.91%。而整個(gè)2019年，世茂的股價(jià)漲幅達(dá)52.8%。

事實(shí)上，世茂在2019年的表現(xiàn)的確讓業(yè)界側(cè)目。

自2015年跌出TOP10房企行列之后，近三年世茂迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)。2017年至2019年，世茂合約銷售額分別為1007.7億元、1761.5億元和2600.7億元，分別完成當(dāng)年目標(biāo)的114.5%、125.8%和124%。2019年世茂也重返TOP10房企行列，位居第9。

受疫情影響，2020年開年多家房企紛紛縮減今年的銷售目標(biāo)，有些房企甚至至未公布年度目標(biāo)。而世茂則明確喊出了3000億元的年度目標(biāo)口號(hào)，甚至直言“未來的增長(zhǎng)速度會(huì)比前10、甚至前20房企都要快”的豪言壯語。

即將43歲的許世壇正值當(dāng)打之年，這也讓他帶領(lǐng)的世茂，在與諸多老牌房企的競(jìng)爭(zhēng)中多了一份活力與新意。

在世茂2019年2600.7億元的全口徑簽約額中，福州、廣州、杭州等城市的銷售貢獻(xiàn)均超過150億元。這是世茂深耕重點(diǎn)城市的結(jié)果。

為配合規(guī)?；姆e極拓展, 世茂在近年新增土儲(chǔ)的權(quán)益上作出了顯著讓步。相比起2014~2016年超過70%的權(quán)益新增土儲(chǔ)，2019年新增土地權(quán)益比僅為58.4%。

及至2019年底，世茂的可售貨值已達(dá)5000億元，按照去化率65%估算，2020年世茂將大概率完成3000億元的年度目標(biāo)。

如果像管理層所言“保持40%左右的增速”，明年世茂或?qū)⒄驹诟叩呐盼话l(fā)布年報(bào)。

在業(yè)績(jī)?cè)鏊俦３謴?qiáng)勁的同時(shí)，世茂核心利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)亮眼。報(bào)告期內(nèi)，世茂核心利潤(rùn)153.2億元，同比大幅上升30.6%；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)292億元，同比上升25.8%；每股盈利3.311元，同比上升25.1%。全年每股擬派息額145港仙，持續(xù)高效回報(bào)股東，這已是世茂連續(xù)14年分紅。

美中不足的是，世茂2019年去化率為60%，同比下降5個(gè)百分比。從期末的庫存情況來看，在三年持續(xù)下降后，世茂的庫存物業(yè)2018年又開始有所回升，2019年庫存面積持續(xù)上漲，較2018年末上漲56.0%至824萬平方米，其中已竣工庫存171萬平方米。

可見，世茂在加大推盤力度的同時(shí)，也需要進(jìn)一步提升去化率，以防止再次造成庫存問題。

而對(duì)于去化率下降，許世壇給出的解釋是，由于銷售主要集中在下半年，很多是在年底才能銷售的，直接影響了去化和回款。他表示，加大推盤力度促進(jìn)了銷售快速增長(zhǎng)，但銷售面積去化率下降，或?qū)?dǎo)致其庫存積壓?jiǎn)栴}。

或許連許世壇自己都沒想到，在2019年的并購(gòu)戰(zhàn)場(chǎng)上，世茂能力壓融創(chuàng)，走上“并購(gòu)?fù)?rdquo;的主角位。

許世壇為世茂注入的活力是顯而易見的。2019年初，他正式接過管理權(quán)杖后，世茂在二級(jí)市場(chǎng)上就開始表現(xiàn)活躍，其新增土儲(chǔ)總價(jià)的65%是用于收并購(gòu)獲取項(xiàng)目。

世茂全年通過收并購(gòu)獲得的土地建面達(dá)2072萬平方米，約占全年獲取項(xiàng)目總貨值的70%。其中，通過收購(gòu)泰禾集團(tuán)、明發(fā)集團(tuán)、萬通地產(chǎn)以及粵泰股份等多個(gè)企業(yè)合計(jì)22宗并購(gòu)交易，總價(jià)款達(dá)204.13億元，權(quán)益建面超500萬平方米，對(duì)應(yīng)權(quán)益貨值超800億元。

2020年伊始，世茂牽手福晟，于1月10日正式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，由世茂海峽主導(dǎo)成立“世茂福晟”新平臺(tái)，并規(guī)定以后整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理主要由世茂操盤。

隨著這場(chǎng)“世紀(jì)大并購(gòu)”的落地，福晟的大量土儲(chǔ)也將為世茂迅速補(bǔ)充可觀的貨值。而且，這批貨的成本并不高。

總體來看，世茂在2019年的獲地成本為5035元/平方米，較總土儲(chǔ)成本低了5.3%。也由此，2019年世茂的利潤(rùn)大幅增加。

年報(bào)顯示，2019年世茂營(yíng)業(yè)額達(dá)1115億元，同比大幅上升30.4%；毛利額341億元，同比大幅上升26.6%；毛利率持續(xù)穩(wěn)定保持在30%以上水平，處于行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位。許世壇表示，未來世茂還將維持這樣的毛利水平。

接下來，除了鞏固目下的地位，擺在許世壇面前的，或許是超越自己。

當(dāng)然，在并購(gòu)過程中，世茂也并非全資收購(gòu)。有些項(xiàng)目只有51%的股權(quán)，但享有操盤和并表權(quán)利。這樣做的好處，一方面可以給被收購(gòu)方一定的生存空間，另一方面也減少了世茂自身因大幅出資帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

用許世壇的話說，不需要付百分百的錢，可能只付一半的錢，這也成了世茂未來的發(fā)展方向。

收并購(gòu)多了，對(duì)資金的要求自然更高。

2019年世茂實(shí)現(xiàn)回款1950億元，同比大幅上升42%；賬面現(xiàn)金596.2億元，較2018年底上升20.3%。

世茂目前擁有143億元境內(nèi)債額度，10.4億元美金境外銀團(tuán)額度以及500億元的總授信額度，資金儲(chǔ)備具有較大空間。

此外，世茂的融資成本也維持在行業(yè)較低水平。2019年世茂全年融資成本控制在5.6%左右，較2018年全年5.8%下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

今年初，世茂做了一筆定向增資，籌措資金近38億港元；今年3月，世茂建設(shè)發(fā)行的45億元、5年期公司債，利率甚至低到了3.23%，7年期債券利率為3.9%。

2019年世茂凈負(fù)債率為59.7%，連續(xù)8年維持在60%以下。依靠今年1月的46.38億元配股，及3月發(fā)行的45億元公司債，世茂的目前一年到期債券在150億元左右。

一言概之，目前的世茂不缺錢。

貨多、錢多，且轉(zhuǎn)速快，這給了許世壇繼續(xù)擴(kuò)張的底氣。他表示，今年世茂會(huì)花1000多億元在土地的投資上。

嘗到 “收并購(gòu)”甜頭的許世壇表示，2020年還將用50%的回款投資新項(xiàng)目。但對(duì)于收并購(gòu)項(xiàng)目，他對(duì)質(zhì)量的要求會(huì)有增無減。

值得注意的是，就在年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的同一天，世茂公布了更名消息，將“世茂房地產(chǎn)”更名為“世茂集團(tuán)”。

事實(shí)上，世茂的多元化戰(zhàn)略已頗具成效，2019年世茂物業(yè)、商娛、酒店三大業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額分別為25億元、18億元以及22億元，營(yíng)收合計(jì)65億元，同比上升46%，目標(biāo)完成率達(dá)105%。

不過，在業(yè)績(jī)?cè)诖蠓噬?019年，世茂也有“煩惱”：武漢、合肥、福州等地項(xiàng)目因質(zhì)量等問題引發(fā)的多起業(yè)主維權(quán)事件，或許需要引起加速奔跑中的世茂的警惕和反思。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)