2020年，疫情的到來為全球經(jīng)濟(jì)帶來波動。在市場環(huán)境波云詭譎之際，企業(yè)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見和定力取決于它的實力，關(guān)乎著它的未來——這是企業(yè)能否穿越周期的關(guān)鍵。作為中國經(jīng)濟(jì)重要組成部分的地產(chǎn)行業(yè)，尤為如此。 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高速增長的時代，面對當(dāng)下的不確定性，如果“大浪淘沙”，有著高質(zhì)量土地儲備、高盈利發(fā)展?jié)摿τ钟刑厣?jīng)營模式的房企是能夠“活得好”的根本。重倉粵港澳大灣區(qū)，精耕深圳大本營又發(fā)力城市更新領(lǐng)域的佳兆業(yè)會是變革中的佼佼者嗎？ 回溯20年的發(fā)展史，佳兆業(yè)扛住了1998金融危機(jī)的余波，渡過了2003年“非典”過后的觸底反彈，也經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)的洗禮。一路走來，佳兆業(yè)雖曾因經(jīng)濟(jì)的波動遭遇短暫低迷期，但也總能在危機(jī)中尋找到轉(zhuǎn)機(jī)，撥云見日，再攀高峰。 面對當(dāng)前的不確定性，佳兆業(yè)已經(jīng)做好準(zhǔn)備。它的底牌是，坐擁2.5萬億元貨值的城市更新項目，倘若未來能夠穩(wěn)定穩(wěn)步轉(zhuǎn)化釋放，佳兆業(yè)的前途不可估量。站在21世紀(jì)新十年的起點上，佳兆業(yè)揚(yáng)帆起航。 優(yōu)質(zhì)土地滿糧倉 2020年是深圳特區(qū)創(chuàng)辦40周年。過去一年，深圳特區(qū)連獲政策“禮包”。2019年7月24日召開的中央全面深化改革第九次全體會議，通過了《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》。 《意見》強(qiáng)調(diào)：“支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)，要牢記黨中央創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)的戰(zhàn)略意圖，堅定不移走中國特色社會主義道路，堅持改革開放，踐行高質(zhì)量發(fā)展要求，深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，抓住粵港澳大灣區(qū)建設(shè)重要機(jī)遇，努力創(chuàng)建社會主義現(xiàn)代化國家的城市范例。” 深圳的發(fā)展邁入新篇章，佳兆業(yè)從深圳起步，和深圳共成長，自然也會把握住這座城市新的發(fā)展機(jī)遇。從1999年成立至今，佳兆業(yè)在深圳成功開發(fā)了佳兆業(yè)桂芳園、大鵬佳兆業(yè)廣場、佳兆業(yè)大都匯、佳兆業(yè)未來城、鹽田城市廣場等多個舊改項目，為深圳的城市建設(shè)貢獻(xiàn)了一份力量。 也正是因為參與了高速增長的過程，佳兆業(yè)熟悉、了解深圳，經(jīng)過20年的深耕與發(fā)展，佳兆業(yè)在深圳積累了豐富的城市更新經(jīng)驗和優(yōu)厚的土地儲備。從深圳開始，佳兆業(yè)將城市更新經(jīng)驗復(fù)制至大灣區(qū)多座具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?截至2019年年底，佳兆業(yè)共有近2700萬平方米土地儲備，一二線城市土儲面積占比近80%，對應(yīng)總貨值近5300億元，其中大灣區(qū)占比近66%，深圳占比近33%。 在業(yè)績會上，佳兆業(yè)董事會主席郭英成首先感謝了深圳特區(qū)政府,也感謝深圳市民，同事還透露了一個“重磅消息”，未來佳兆業(yè)將加大對深圳、對大灣區(qū)的投資，將加大深圳城市更新項目的轉(zhuǎn)化率，今年預(yù)計轉(zhuǎn)化率會比去年更加提升。如此看來，佳兆業(yè)的戰(zhàn)略眼光和獲取資源的能力將成為未來佳兆業(yè)業(yè)績成長的動力。 被低估的灣區(qū)ICON 坐擁大灣區(qū)核心城市的優(yōu)質(zhì)土地儲備，佳兆業(yè)手里還有多少張王牌？不妨來看一看佳兆業(yè)在它最擅長的舊改領(lǐng)域，它的糧倉和儲備。據(jù)佳兆業(yè)管理層介紹，2019年，佳兆業(yè)舊改土地儲備占地面積同比增長33%，總數(shù)接近4000萬平方米，尚未納入土地儲備的147個項目，貨值為2.5萬億元人民幣。 2.5萬億人民幣的貨值，如果順利推進(jìn)，未來數(shù)年佳兆業(yè)的業(yè)績增長將迎來迅猛的爆發(fā)。從目前的情況來看，佳兆業(yè)在舊改方面提速十分明顯。 過去一年，佳兆業(yè)舊改土地就迎來了集中釋放，其中深圳項目就高達(dá)6個，另有1個上海項目及1個惠州項目，并成功納入土地儲備。 而佳兆業(yè)集團(tuán)管理層對未來也充滿信心，表態(tài)稱將繼續(xù)發(fā)揮城市更新領(lǐng)跑優(yōu)勢，推動項目的快速轉(zhuǎn)化。預(yù)計2020年，集團(tuán)將有6個舊改項目計劃供地，貨值約460億元；未來1-2年，計劃有6個舊改項目計劃供地，貨值約600億元；未來3-5年計劃有19個深圳及廣州、東莞項目供地，貨值約4700億元。 在城市更新領(lǐng)域修煉出過人的能力，不僅能夠在核心城市拿下優(yōu)質(zhì)土地儲備，還有一個容易被低估和忽略的優(yōu)勢，即是利潤率通常要高于公開市場獲取的項目，且由于滾動開發(fā)，公司所要動用的資金量并不大，可謂低成本、高收入的優(yōu)質(zhì)項目。 從佳兆業(yè)當(dāng)期的業(yè)績表現(xiàn)也可以看出端倪：佳兆業(yè)當(dāng)前的毛利為138.3億元，同比增加24.3%毛利率維持在28.8%，這一毛利增速和毛利率水平在行業(yè)具有足夠的競爭力，而未來隨著土地儲備的釋放，佳兆業(yè)的盈利能力也將進(jìn)一步體現(xiàn)。 因為獨(dú)特的經(jīng)營模式和優(yōu)質(zhì)的土地儲備，佳兆業(yè)近年來頗受投資者的青睞。去年，佳兆業(yè)市值漲幅一度超過50%，但進(jìn)入2020年，受到全球資本市場波動的影響，佳兆業(yè)的股價也出現(xiàn)回落，當(dāng)前市值在175億港元左右。和很多布局類似、銷售額相近的同類房企動輒500/600億的市值相比，佳兆業(yè)的股價和市值的確還有提升空間。 投資房地產(chǎn)企業(yè)主要看中的是未來的盈利能力和土地價值，如果佳兆業(yè)當(dāng)前的土地貨值5300億元對應(yīng)市值175億港元，佳兆業(yè)還有上升空間；如果以盈利能力計算，當(dāng)前的毛利率水平和盈利前景也優(yōu)于很多同類房企。 很多券商投行也正是基于這一點看好佳兆業(yè)。去年以來，第一上海證券、國信證券（香港）首次覆蓋佳兆業(yè)，給予“買入”評級，另有西南證券、安信國際分別給予“買入”、“增持”評級，均看好佳兆業(yè)長期發(fā)展?jié)摿Α?隨著優(yōu)質(zhì)土地儲備的釋放，佳兆業(yè)未來也能夠以豐厚的利潤表現(xiàn)來回饋投資者，這是“最好”的佳兆業(yè)，值得期待的灣區(qū)龍頭。 （本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）