每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年一季度，北京以673億元的土地出讓總金額，排在全國(guó)城市第二位，僅次于上海。

不過(guò)，對(duì)于疫情影響下的一季度的北京土地市場(chǎng)，很難用一個(gè)確定的詞匯來(lái)描述。這期間，既出現(xiàn)了成交面積近五成的下滑，同時(shí)也帶來(lái)了成交樓面均價(jià)超八成的上漲。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，4月初北京土地市場(chǎng)的低開(kāi)，又為市場(chǎng)帶來(lái)了一絲不同的氣息。

樓面價(jià)同比上漲81%

2月11日，北京進(jìn)行了疫情之下的首場(chǎng)土拍，和想象中的冷清不同，這場(chǎng)人人戴口罩下的爭(zhēng)奪最終成交額超過(guò)80億元。通州馬駒橋鎮(zhèn)亦莊新城地塊甚至出現(xiàn)了39輪的加價(jià)爭(zhēng)奪。

2月18日，通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)亦莊新城站前區(qū)地塊出讓?zhuān)?7家房企參與爭(zhēng)奪，最終被綠城以13.48億元、附加7%自持的代價(jià)競(jìng)得。

2月的北京土拍中，總價(jià)超過(guò)60億元的地塊便有4宗，北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊更是拍出78.8億元的高價(jià)而成為限競(jìng)房總價(jià)“地王”。

這種火爆也體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前3月，北京住宅用地推出樓面均價(jià)為32633元/平方米，同比上漲89%；成交樓面均價(jià)為37057元/平方米，同比上漲81%。

2019年3月~2020年3月北京住宅用地價(jià)格走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

3月份，北京推出樓面價(jià)更是達(dá)到近一年來(lái)峰值。當(dāng)月北京住宅用地推出樓面均價(jià)為46298元/平方米，較上月每平方米增加18453元。

中指院報(bào)告稱(chēng)，“一季度，北京‘不限價(jià)’宅地占比明顯增多，成交的16宗宅地中共12宗未對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行限制，此類(lèi)地塊房企拿地積極性較高，助推成交樓面均價(jià)同比走高。”

溢價(jià)率方面也繼續(xù)上揚(yáng)。一季度北京成交的16宗住宅用地中有10宗為溢價(jià)出讓?zhuān)骄鐑r(jià)率為19%，較去年同期上漲8個(gè)百分點(diǎn)。

在土地出讓金額方面，前3月北京673億元的總金額僅次于上海位居全國(guó)城市第二，同比增幅為12%。

成交面積同比下滑49%

一方面是成交樓面地價(jià)大幅上漲，另一方面卻是供地面積和成交面積均出現(xiàn)大幅下降。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年1~3月，北京共推出住宅用地16宗，合計(jì)93萬(wàn)平方米，同比下滑48%；成交16宗，合計(jì)80萬(wàn)平方米，同比下滑49%。

3月份，北京僅推出2宗住宅用地，均位于朝陽(yáng)區(qū)，合計(jì)18萬(wàn)平方米。但該月無(wú)宅地成交。

 2019年3月~2020年3月北京住宅用地供求變化  數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

當(dāng)然，出現(xiàn)土地成交面積下降的不僅僅是北京。今年一季度，4個(gè)一線(xiàn)城市共推出土地146宗，面積683萬(wàn)平方米，同比減少29%；共成交土地142宗，成交面積683平方米，同比減少15%。

對(duì)于土地市場(chǎng)出現(xiàn)的成交量減少但成交金額卻上升的現(xiàn)象，諸葛找房解釋稱(chēng)，一季度全國(guó)主要地級(jí)市推出地塊質(zhì)量較好，帶動(dòng)土地成交樓面均價(jià)同環(huán)比均雙雙走高。

此外，值得注意的是，一季度土拍市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)明顯的趨勢(shì)，房企傾向于聯(lián)合拿地。如北京通州馬駒橋鎮(zhèn)亦莊新城地塊被“華潤(rùn)+中交”聯(lián)合體拿下，北京昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊被“首開(kāi)+住總+建工”聯(lián)合體競(jìng)得。在2月北京的土拍中，還出現(xiàn)如“首開(kāi)+旭輝”“住總+興創(chuàng)”“保利+金地”“華潤(rùn)+北科建+中交”等聯(lián)合體，甚至連向來(lái)獨(dú)來(lái)獨(dú)往的中海也聯(lián)合實(shí)創(chuàng)共同競(jìng)拍。

中指院報(bào)告指出，一季度入榜成交總價(jià)TOP10地塊中，半數(shù)地塊被聯(lián)合體競(jìng)得，主要是由于這些地塊總價(jià)較高，且多位于熱門(mén)城市，開(kāi)發(fā)限制多，聯(lián)合體拿地有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。

4月將有8宗宅地入市

4月1日當(dāng)天，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)表示“因故暫停北京市朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08地塊掛牌交易”，業(yè)內(nèi)猜測(cè)是因?yàn)闆](méi)有企業(yè)競(jìng)價(jià)而暫停。

而在4月2日出讓的朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)、望京花家地、昌平朱辛莊西區(qū)三宗地塊，皆以底價(jià)成交。

其中，“中海+首開(kāi)”聯(lián)合體以46億元底價(jià)獲得朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-12不限價(jià)地塊；望京花家地西里三組團(tuán)配套綜合樓1006-605地塊則是由金隅以3.52億元摘得；昌平區(qū)朱辛莊新區(qū)ZXZ-010地塊該地塊被北京裕聰置業(yè)以5.6億元的底價(jià)拿下。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，望京和朱辛莊兩宗地塊需要企業(yè)100%自持，這或許是溢價(jià)率不高的原因之一。

2019年3月~2020年3月北京住宅用地溢價(jià)走勢(shì)  數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

另外，4月份北京將有8宗宅地入市，總起始價(jià)近253億元。而按照《北京市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》來(lái)看，今年的供地規(guī)模和2019年大致相當(dāng)。

不同的是，2020年北京宅地首次分類(lèi)為產(chǎn)權(quán)類(lèi)住宅用地和租賃類(lèi)住宅用地，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1000公頃，其中產(chǎn)權(quán)類(lèi)住宅用地870公頃，租賃類(lèi)住宅用地130公頃。產(chǎn)權(quán)類(lèi)住宅中，年度入庫(kù)任務(wù)600公頃，供應(yīng)下限300公頃。

此外，2019年度北京安排國(guó)有住宅用地950公頃。其中，商品住宅用地600公頃，保障性安居工程用地350公頃，商品住宅用地設(shè)定供應(yīng)下限為300公頃。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)