每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

疫情對(duì)商辦市場(chǎng)的影響開始逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，一季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得6.95萬平方米凈吸納量，環(huán)比去年四季度持平，但同比仍下降49%；與此同時(shí)，租金環(huán)比加速下跌1.0%。

值得一提的是，由于無新供應(yīng)，季內(nèi)市場(chǎng)以吸納現(xiàn)有存量為主，這使得上海全市甲級(jí)寫字樓平均空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至16.9%。但隨著未來三年供應(yīng)高峰的來臨，空置率將繼續(xù)上行。

“因?yàn)榇汗?jié)和疫情的影響，目前出租率并不是很好，你們選擇余地還是很大的。”在北外灘來福士廣場(chǎng)，上海某經(jīng)紀(jì)公司置業(yè)顧問鄒勇告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因?yàn)槭切聦懽謽琼?xiàng)目，加之受疫情影響，目前出租情況并不理想。

上海北外灘來福士廣場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

新開寫字樓出租受阻

4月23日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于北外灘濱江核心地段、與陸家嘴隔江相望的昔日全國(guó)“地王”——凱德北外灘來福士廣場(chǎng)看到，投入使用不久的雙子塔建筑周邊仍在進(jìn)行最后的施工，部分租戶的裝修工作已經(jīng)開始，但現(xiàn)場(chǎng)仍顯得人氣不足。

據(jù)來福士廣場(chǎng)底樓大堂工作人員介紹，銀行、保險(xiǎn)及金融服務(wù)占了租賃面積的62%。北外灘沿線歷來是貨運(yùn)、航運(yùn)及金融企業(yè)的聚集地，該項(xiàng)目租金8~12元/平·天、物業(yè)費(fèi)42元/平方米的費(fèi)用水平，屬于江景寫字樓中極具性價(jià)比的選擇。

但在記者停留的較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，只有安保人員偶爾從員工通道出入，幾乎看不到上班族和商務(wù)人士。

“畢竟是新寫字樓項(xiàng)目，2019年四季度才開始招商，你們新租戶面積和價(jià)格都可以談。”鄒勇向記者坦言，“因?yàn)榇汗?jié)和疫情的影響，目前出租率并不是很好，你們的選擇余地還是很大的。”

顯然，鄒勇對(duì)于記者提及的公司搬遷非常感興趣。但他也表示，最近搬遷的需求也有一些，但不多，還是受到一定影響的。特別是新樓，沒辦法，只能慢慢招商。”

距來福士廣場(chǎng)一站地鐵以外，入市較早的上海新地標(biāo)白玉蘭廣場(chǎng)則是另一番景象。竣工超過兩年的白玉蘭廣場(chǎng)已有W酒店入駐，商場(chǎng)等業(yè)態(tài)已然成熟，現(xiàn)場(chǎng)可隨著看到佩戴工作證的上班族出入。“租辦公樓啊，只有高層江景的有一些空著，中低區(qū)基本上很少了。”底樓大堂工作人員告訴記者。

來福士廣場(chǎng)清靜的大堂 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

甲級(jí)寫字樓新增掛零

第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示，一季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無新項(xiàng)目入市，總存量截至季末維持在1330萬平方米。一季度租賃需求主要來自于春節(jié)前談妥的成交，且市場(chǎng)錄得的6.95萬平方米凈吸納量以消化現(xiàn)有存量為主，因此甲級(jí)寫字樓平均空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至16.9%。

隨著國(guó)內(nèi)疫情得以有效控制和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進(jìn)，預(yù)計(jì)年內(nèi)新增供應(yīng)新供應(yīng)約120萬平方米，但仍然比去年末的預(yù)測(cè)量縮減35%。

第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事James Macdonald向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“2019年全年，上海全市甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量為68.8萬平方米。2020年這一預(yù)測(cè)值較去年供應(yīng)水平依然為較大體量，盡管同2017~2018年的供應(yīng)高峰（平均185萬平方米/年）相比明顯減少。供應(yīng)端的放量無疑會(huì)對(duì)需求釋放起到一定影響，但二者并非存在線性關(guān)系。”

事實(shí)上，上海寫字樓市場(chǎng)整體空置率更甚于甲級(jí)市場(chǎng)。據(jù)高力國(guó)際最新統(tǒng)計(jì)，一季度上海寫字樓整體空置率為19.2%，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，但這一空置率將在2020年末達(dá)到28.9%。

一季度，上海南外灘、新客站區(qū)域新增供應(yīng)了3個(gè)寫字樓項(xiàng)目，總計(jì)供應(yīng)面積約23.1萬平方米。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，2020年全市寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到250萬平方米，但需求量?jī)H為40萬平方米，供求比大于6：1。

數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際

甲級(jí)寫字樓在上海的優(yōu)勢(shì)正在凸顯。“高品質(zhì)樓宇意味著同等品質(zhì)的物業(yè)管理，無論是當(dāng)前物業(yè)的管理，疫情期間如測(cè)溫、通風(fēng)、定時(shí)消毒等防疫措施，以及期間與房地產(chǎn)科技的結(jié)合運(yùn)用，抑或是企業(yè)的未來選址，尤其是大型租戶、跨國(guó)企業(yè)愈加重視樓宇健康和安全，及其對(duì)雇傭員工的重要性等。”James Macdonald表示。

租金加速下跌1.0%

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，一季度上海甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比加速下跌1.0%至7.8元/平方米·天。同時(shí)，高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2020年全年上海寫字樓整體租金將下降6%，并且在一段時(shí)間內(nèi)維持低位，2022年才望回復(fù)上漲。

除供大于求的市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律外，疫情對(duì)各行業(yè)的沖擊也導(dǎo)致了寫字樓需求及租金的低迷。另一方面，上海在今年2月初出臺(tái)“滬28條”措施支持企業(yè)發(fā)展。為響應(yīng)政府號(hào)召，不少國(guó)企業(yè)主已對(duì)符合條件的中小微企業(yè)實(shí)行2~3月份的租金減免。

James Macdonald分析，本次租金下跌并非完全為疫情所致，自2018年末開始上海甲級(jí)寫字樓租金已步入下行通道。當(dāng)前隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，寫字樓租賃活動(dòng)也已開始恢復(fù)，而待全球疫情結(jié)束后，跨國(guó)企業(yè)或重新考慮辦公空間的整合與升級(jí)。但由于上海未來寫字樓供應(yīng)仍較大，因而預(yù)計(jì)至少未來兩到三年內(nèi)租金上漲的可能性不大，全市空置率也將隨著新供應(yīng)的陸續(xù)入市維持在高位。

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“當(dāng)前上海寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是出現(xiàn)較多企業(yè)換租的現(xiàn)象，主要是從大面積向小面積換租，降低租金和辦公成本；二是租金水平會(huì)有一定的下降，畢竟整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量還是偏過剩，再加上企業(yè)需求端缺乏有效的支撐，租金價(jià)格水平會(huì)出現(xiàn)一定降幅；三是即使在疫情影響下，仍然有一些企業(yè)如醫(yī)藥類的、互聯(lián)網(wǎng)、新媒體等逆勢(shì)擴(kuò)張，辦公租賃需求強(qiáng)勁。”

第一太平戴維斯研究部也認(rèn)為，企業(yè)需求趨緩、決策周期拉長(zhǎng)成為當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)的重要現(xiàn)象，部分企業(yè)因?yàn)槌杀镜目紤]放棄搬遷選擇續(xù)租，但未來健康醫(yī)療、金融保險(xiǎn)、IT及物流行業(yè)的需求將被看好。

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究部

值得注意的是，對(duì)上海近幾年寫字樓新增供應(yīng)在結(jié)構(gòu)上仍然呈現(xiàn)不均衡的狀態(tài)，張宏偉認(rèn)為，城市的發(fā)展規(guī)劃還是要有一些前瞻性的，不能按照當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求來決定未來的商辦供應(yīng)。超前三五年很正常，按照當(dāng)前的區(qū)域結(jié)構(gòu)，如果遠(yuǎn)郊例如青浦、奉賢等還存在一些大體量的供應(yīng)，那么應(yīng)該適當(dāng)減少一些。但是從市中心尤其是中環(huán)內(nèi)核心地段的一些優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓的話，還是受到市場(chǎng)歡迎的。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝