每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“努力在不確定性中，把握住確定的機(jī)遇。”綠地對(duì)自己2019年的小結(jié)，確實(shí)而貼切。

這一年，綠地遭遇的“黑天鵝”不少，如從武漢綠地中心停工傳聞，9個(gè)區(qū)域管理總部、超過(guò)一半負(fù)責(zé)人發(fā)生變更等。

雖然在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布的第二天，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良直面媒體，對(duì)這些問(wèn)題都進(jìn)行了辟謠，并給出理由。但客觀而言，輿論風(fēng)起，綠地依然遭遇了現(xiàn)金流、利潤(rùn)率、區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展等方面的“詰問(wèn)”。

在這些不確定性中，綠地到底處境如何？是否找到了讓2020年更好的“機(jī)遇”？從綠地的2019年度財(cái)報(bào)中，或能找到更客觀全面的答案。

基建增幅超地產(chǎn)

2019年，綠地的全年?duì)I業(yè)收入4278億元，同比增長(zhǎng)23%；利潤(rùn)總額306億元，同比增長(zhǎng)26%；歸母凈利潤(rùn)147億元，同比增長(zhǎng)30%；凈利潤(rùn)率為4.8%，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)率3.44%；擬每10股派發(fā)現(xiàn)金股利4元(含稅)，分紅率33%。

對(duì)于綠地的利潤(rùn)，坊間一直存在爭(zhēng)議。4.8%的凈利潤(rùn)率，在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，低于TOP50房企均值。不過(guò)張玉良一直呼吁，應(yīng)該將綠地視作綜合產(chǎn)業(yè)企業(yè)，而非純粹的房企。

從2019年的營(yíng)收結(jié)構(gòu)看，綠地大基建的營(yíng)業(yè)收入1884.9億元，僅次房地產(chǎn)（1943億元），但同比增幅27.24%已超過(guò)房地產(chǎn)。另外，消費(fèi)板塊收入增幅達(dá)到54.80%，綠地的“多產(chǎn)業(yè)”的確坐實(shí)了。

但大基建和大消費(fèi)，客觀上是拉低綠地整體利潤(rùn)水平的“禍?zhǔn)?rdquo;。2019年綠地的毛利率指標(biāo)，大基建板塊僅4.31%、消費(fèi)板塊僅3.48%；而地產(chǎn)板塊的毛利率在27.58%，約處于行業(yè)TOP30房企平均水位（均值為27.82%）。

不過(guò)，對(duì)業(yè)界關(guān)注的是否會(huì)將大基建剝離單獨(dú)上市的計(jì)劃，綠地回應(yīng)稱“暫無(wú)分拆上市計(jì)劃”。

如果用房企的利潤(rùn)水平審視綠地不算準(zhǔn)確，那么可以從ROE（凈資產(chǎn)收益率）進(jìn)一步判斷企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益。

2019年綠地的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率19.89%，同比增長(zhǎng)16%。當(dāng)年利潤(rùn)中，非經(jīng)常性損益大幅增長(zhǎng)，由3.6億元增加至20.5億元，主要來(lái)源于投資收益。但即使扣除非經(jīng)營(yíng)性損益，綠地扣非后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率在17.13%，保持了連續(xù)三年的增長(zhǎng)。

至2019年，綠地總資產(chǎn)達(dá)到11457億元（同比增長(zhǎng)11%），在“萬(wàn)億”的基礎(chǔ)上，能夠保持營(yíng)收、利潤(rùn)、ROE持續(xù)增長(zhǎng)，也的確不易。

資金壓力仍不小

綠地另一個(gè)受到爭(zhēng)議的指標(biāo)是資金狀況。

2019年綠地控股的貨幣資金889億元，同比增長(zhǎng)10%。和同段位的企業(yè)（龍湖同期現(xiàn)金609.5億元、中海手持現(xiàn)金954億元）相比，綠地的表現(xiàn)雖然不及行業(yè)頭部房企（碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等），但也算保得住同檔位置。

此外，2019年，綠地還有3811億元預(yù)收款項(xiàng)，同比增長(zhǎng)13%。

在今日（4月29日）綠地舉行的網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，綠地董秘王曉東介紹，2019年綠地整體回款率在90%左右，有所提升；2019年末經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~193億元，連續(xù)15個(gè)季度單季度為正。

數(shù)據(jù)層面，綠地表現(xiàn)出的總體資金現(xiàn)狀、獲?。ń?jīng)營(yíng)）現(xiàn)金的能力并未滑落。王曉東表示，“客觀而言，我們是上升的狀態(tài)，而不是承壓的狀態(tài)。”

或許，企業(yè)的債務(wù)情況能更準(zhǔn)確體現(xiàn)金流的松緊程度。

2019年，綠地全年有息負(fù)債余額2937億元；資產(chǎn)負(fù)債率88.53%，扣除預(yù)收賬款后為82.81%，分別下降0.96和1.59個(gè)百分點(diǎn)；一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債868.8億元，占所有流動(dòng)負(fù)債的10.37%；流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債比例為1:1.22，短期負(fù)債壓力不大。

值得注意的是，綠地的整體平均融資成本僅5.6%，相較大多數(shù)民企有優(yōu)勢(shì)。

據(jù)了解，2019年綠地的融資途徑中，主要依然是銀企合作，另發(fā)行了供應(yīng)鏈ABS金額11.56億元，發(fā)行27.2億美元債。今年一季度獲取了融資新渠道（疫情貸款授信19億元），凈增融資為126億元，籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~56億元，基本能保證自融自還。

但不能忽視的是，綠地的投資量一直很大，2019年累計(jì)獲取108個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益土地款達(dá)到831億元。綠地需要更大體量的資金，保證新舊項(xiàng)目正常開(kāi)展，2020年籌資和盤活資金的壓力依然不小。

“未來(lái)我們主要通過(guò)提高盈利水平，改善現(xiàn)金流狀況，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，來(lái)確保資金鏈安全。”王曉東表示。

另外，對(duì)于業(yè)內(nèi)關(guān)注的綠地持有40%股權(quán)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)股權(quán)是否產(chǎn)生虧損，綠地財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理吳正奎稱，協(xié)信引進(jìn)了新的戰(zhàn)略投資者，經(jīng)營(yíng)正常。目前，綠地控股投資協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)未發(fā)生虧損。

今年要穩(wěn)中有進(jìn)

面對(duì)第三個(gè)輿論焦點(diǎn)——區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展能力。張玉良曾回應(yīng)，行業(yè)分化嚴(yán)重、壓力很大，市場(chǎng)環(huán)境每一年變化都很大，企業(yè)在這樣的環(huán)境下要發(fā)展，需要根據(jù)情況采取措施，如果改善制度不行就要換人，這是正常的。

據(jù)介紹，2019年綠地已有8個(gè)區(qū)域事業(yè)部業(yè)績(jī)超200億元，8個(gè)區(qū)域事業(yè)部業(yè)績(jī)超100億元。

而對(duì)于2020年，張玉良表示，各區(qū)域事業(yè)部的預(yù)算還在制定，整體是穩(wěn)中有增，長(zhǎng)三角、珠三角、西北、江浙、山東等區(qū)域公司都是重點(diǎn)，東北區(qū)域在幾個(gè)重大項(xiàng)目的支撐下，大概能實(shí)現(xiàn)50%的增長(zhǎng)。

實(shí)際上，在綠地看來(lái)，“在不確定性中，把握住確定的機(jī)遇”也是2020年的命題。因而今年綠地內(nèi)部并沒(méi)有給出明確的“定量目標(biāo)”，但卻要求“穩(wěn)中有進(jìn)”——規(guī)模要穩(wěn)，質(zhì)量要進(jìn)。

如何做到？綠地表示，提高房地產(chǎn)主業(yè)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)能力，提升大基建產(chǎn)業(yè)的資本實(shí)力、科技水平、管控能級(jí)及增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)各產(chǎn)業(yè)雙向賦能、協(xié)同發(fā)展。”簡(jiǎn)而言之，是要能夠“化危為機(jī)”。

此外，近日住建部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。這對(duì)于“領(lǐng)跑中國(guó)超高層建筑領(lǐng)域”的綠地而言或許并非好消息。

值得一提的是，截至4月29日收盤，綠地控股股價(jià)報(bào)5.59元，漲幅為1.82%。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)