每經(jīng)記者 包晶晶  陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)姝    

疫情好轉(zhuǎn)的4月，樓市小陽(yáng)春似乎又回來(lái)了。

滬深豪宅大賣，認(rèn)籌金就要600萬(wàn)元的房子排隊(duì)購(gòu)買，總價(jià)2900萬(wàn)元起步的54套房子半天售罄，還因人多被緊急限流。

廈門拍出103.55億元新地王，樓面價(jià)50598元/平方米，溢價(jià)率43.82%。4月以來(lái)，土地市場(chǎng)回暖，全國(guó)40城土地出讓金環(huán)比翻倍，個(gè)別地塊的溢價(jià)率超過(guò)100%。

百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)終現(xiàn)同比回正，環(huán)比增幅均值已達(dá)60.6%，多家房企拿地金額較前3個(gè)月漲幅超過(guò)2倍。

這一趨勢(shì)亦傳導(dǎo)至“五一”假期，多地?cái)?shù)據(jù)錄得爆發(fā)式增長(zhǎng)。5月1日～5日，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，18個(gè)重點(diǎn)城市二手房日均成交量同比去年增長(zhǎng)60%左右，北京超過(guò)100%；據(jù)諸葛找房，12個(gè)重點(diǎn)城市新房銷售數(shù)量同比大幅上升77.1%，北京成交量同比增長(zhǎng)5倍。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，房住不炒大前提下，市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力并不強(qiáng)，前期積蓄的需求已基本釋放，成交量持續(xù)改善的可能性較小，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)不樂(lè)觀。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長(zhǎng)的條件。

北京4月新房成交額環(huán)增逾100% 一線城市成交面積環(huán)增近4成

3月以來(lái)，深圳、上海、成都、杭州等地新房市場(chǎng)呈現(xiàn)多點(diǎn)開花的火熱跡象，“豪宅排隊(duì)搶”、“新盤一天秒光”等現(xiàn)象又重新成為熱議話題，但全國(guó)樓市整體回暖了嗎？

4月十大城市新建住宅樣本平均價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交面積2383萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)43%，同比微跌5%，顯著超過(guò)2020年月均水平。

從一線城市的表現(xiàn)來(lái)看，一線城市總成交為228萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)37%，同比下降10%。北上廣均呈現(xiàn)環(huán)比增、同比降態(tài)勢(shì)，廣州降幅最小，僅8%。

北京小陽(yáng)春回歸。北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建商品房市場(chǎng)的成交額為265.17億元，環(huán)比增長(zhǎng)約102%，同比下跌約16%；成交量為5461套，環(huán)比增加3067套，同比減少1911套。

深圳延續(xù)了3月的火爆，據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月成交3446套，面積32.73萬(wàn)平方米，環(huán)比上升5.41%，同比上升27.09%。 

除此以外，東部二線城4月成交面積同比降幅最小，包括武漢在內(nèi)的中部二線城市同比降幅最高，武漢4月8日解封，客觀上造成了樓市成交復(fù)蘇相對(duì)緩慢。

中指院華中分院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年前4個(gè)月，武漢新建住房成交18352套、210.6萬(wàn)平方米，同比下滑61.2%和60.2%。不過(guò)，武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年五一假期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)錄得865套，已相當(dāng)于去年近8成。

4月25日，武漢某項(xiàng)目營(yíng)銷中心 每經(jīng)記者 張明雙 攝

易居研究院認(rèn)為，今年由于疫情影響，部分樓盤開盤時(shí)間延后，相應(yīng)購(gòu)房需求也被延后，預(yù)計(jì)5～6月40城成交面積將繼續(xù)回升。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長(zhǎng)條件。

杭州4月二手房成交面積同比漲近5成 

百城均價(jià)繼續(xù)環(huán)漲

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)8個(gè)重點(diǎn)城市二手住房成交面積為463萬(wàn)平方米，環(huán)比再增16%，但同比仍跌29%。

具體城市分化顯著。北京、杭州、成都、青島等成交繼續(xù)放量，環(huán)比增幅皆超過(guò)30%，深圳環(huán)比跌22%顯著回落，其他城市環(huán)比增幅放緩。

北京二手住宅4月網(wǎng)簽成交量為101萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲42%、同比下降20%；成交均價(jià)環(huán)比持平、同比略增，維持在3萬(wàn)元/平方米，被延遲的剛需帶動(dòng)了市場(chǎng)復(fù)蘇。

上海二手房成交仍在回穩(wěn)，隨著國(guó)內(nèi)疫情得到初步控制，市場(chǎng)和政策面的各種利好消息不斷刺激和強(qiáng)化購(gòu)房者的樂(lè)觀預(yù)期，同時(shí)，由于因疫情而延遲的剛性購(gòu)房需求得以集中釋放期，近幾周中介的電話咨詢量都顯著高于2019年同期。

上海某高端項(xiàng)目銷控板 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

而南京、杭州4月成交面積均超去年同期，其中杭州更是同比上漲49%。曾經(jīng)在3月最受關(guān)注的深圳則迎來(lái)回調(diào)，市場(chǎng)亂象引發(fā)包括市住建局、央行等的管控，4月同環(huán)比分別降22%和13%，但當(dāng)前深圳市場(chǎng)購(gòu)房需求依舊旺盛。

廣州則在4月下旬首次突破周網(wǎng)簽1000套大關(guān)，但距離2019年月平均7000～8000套平均水平仍有不小差距。作為新老城區(qū)配套資源顯著不均衡的城市，廣州市中心小面積低總價(jià)二手房備受青睞，但郊區(qū)二手房成交占比持續(xù)回落，分化進(jìn)一步加劇。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，4月100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15146元/平方米，環(huán)比上漲0.32%；與2019年4月相比，同比上漲1.06%，漲幅擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。隨著全國(guó)疫情得到有效控制，各地經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步活躍，4月房地產(chǎn)市場(chǎng)亦恢復(fù)明顯，二手住宅市場(chǎng)價(jià)格回升幅度拉大。

南京4月賣地440億元居全國(guó)第一 

40城賣地收入超3000億元

土地市場(chǎng)在經(jīng)歷3月平穩(wěn)期后4月表現(xiàn)格外火熱。就在4月最后兩天，土拍市場(chǎng)連續(xù)上演大戲。南京、紹興、揚(yáng)州、佛山等地土地市場(chǎng)格外火熱。

先是4月29日南京以129.06億元總價(jià)成交5宗地后，4月30日再次以242.4億元成交5宗地塊，超過(guò)20家房企競(jìng)逐；紹興、揚(yáng)州、佛山也不甘落后，多宗地塊競(jìng)價(jià)超百輪，最高溢價(jià)率達(dá)到88%。

4月單月，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比增加近四成，同比小幅走高，宅地供應(yīng)同環(huán)比上揚(yáng)。全國(guó)范圍整體成交量、價(jià)齊齊環(huán)比上揚(yáng)，收金總額環(huán)比翻番，但溢價(jià)率同比有所縮水。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，4 月40個(gè)典型城市土地成交建筑面積5711.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)103.9%，同比增長(zhǎng)24.2%；土地出讓金收入為3043.5億元，環(huán)比增長(zhǎng)121.2%，同比增長(zhǎng) 21.4%。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份300城土地成交整體量?jī)r(jià)齊升，成交均價(jià)突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來(lái)新高；成交溢價(jià)率為15.6%，較3月上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價(jià)率超過(guò)30%。

分城市能級(jí)看，一線城市供應(yīng)量環(huán)比增逾3成，北上廣深均有宅地入市，成交量繼續(xù)走高；二線城市供應(yīng)同、環(huán)比走高，成交方面量?jī)r(jià)齊漲，溢價(jià)率同比縮水；三四線城市供應(yīng)量同比增逾4成，成交總量環(huán)比增加，收金總額環(huán)比增加超8成。

 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

中指數(shù)據(jù)顯示，4月城市土地出讓金榜單TOP20總額同比增加超過(guò)4成，入榜門檻比去年同期增加了10%。長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)在銷售市場(chǎng)保持了同樣的復(fù)蘇節(jié)奏，占據(jù)城市榜單前三席，其中南京以土地出讓金436億元領(lǐng)跑全國(guó)。

南京同樣有三宗宅地入圍全國(guó)總價(jià)TOP10，分別位列第2、3、4位，成為當(dāng)之無(wú)愧的“霸主”。冠軍則屬于廈門總價(jià)103.6億元的“神秘新地王”，同時(shí)該地塊也為排行榜中樓面價(jià)最高地塊，樓面均價(jià)49310元/平方米。從入榜地塊來(lái)看，規(guī)劃建筑體量較大，拿地企業(yè)多為知名房企，TOP10宅地總額同比也上漲了40%。

累計(jì)來(lái)看，1～4月全國(guó)土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交5427億元，同比增長(zhǎng)39.9%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交10809萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.1%。其中，上海以870億元的成交總價(jià)仍位居榜單首位，杭州和北京分別以861億元和851億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。規(guī)劃建筑面積方面，成都以2057萬(wàn)平方米穩(wěn)居榜首，青島和西安分別以1248萬(wàn)平方米和1219萬(wàn)平方米緊隨其后。

值得關(guān)注的是，二線城市溫州、南京增速分別為178%、139%，增速明顯加；占據(jù)成交規(guī)劃建筑面積榜首的成都較去年同期增長(zhǎng)71%，長(zhǎng)春、唐山也分別增長(zhǎng)了88%、84%。

疫情的好轉(zhuǎn)為部分資金較充裕的房企打開了積極補(bǔ)倉(cāng)“超車”的窗口。前4個(gè)月，TOP10房企出手闊綽，拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。保利發(fā)展、香港置地和中國(guó)恒大位列前三。4月單月，中國(guó)恒大勢(shì)頭強(qiáng)勁，接連在北京拿地2宗，又以68億元于廣州拿地，僅一線城市拿地金額就高達(dá)130億元。

1～4月房企拿地金額前十 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，4月TOP50中半數(shù)房企單月拿地金額超過(guò)50億元，其中9家房企投資金額已過(guò)百億，幾乎占到前4月投資額50%以上，恒大、碧桂園更是達(dá)到200億元左右。

4月單月投資金額超過(guò)50億元的房企中，多數(shù)房企投資額較前3個(gè)月有大幅增長(zhǎng)，其中，新城、正榮、金地等4月投資金額為90億元以上，較前3個(gè)月拿地金額均值漲幅超過(guò)2倍，分別為475%、1490%、441%，且拿地銷售比均遠(yuǎn)超行業(yè)平均，整體投資力度在加碼。

TOP50房企4月單月拿地總額3102億元，同比增長(zhǎng)0.5%，環(huán)比增長(zhǎng)105.0%；TOP100房企拿地總額3882億元，環(huán)增108.9%。雖然房企4月單月表現(xiàn)積極，但累計(jì)拿地仍舊不比去年同期。

恒大4月銷售創(chuàng)同期歷史新高 

百?gòu)?qiáng)房企環(huán)比增幅均值60.6%

5月6日，中國(guó)恒大發(fā)布公告，4月實(shí)現(xiàn)銷售652.1億元，同比增長(zhǎng)11.6%；銷售面積713萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.5%；銷售回款646.5億元，同比增長(zhǎng)70.8%，均創(chuàng)同期歷史新高。

恒大近幾個(gè)月可謂獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，節(jié)后率先打出網(wǎng)上賣房全民營(yíng)銷組合拳，按其說(shuō)法，1～4月的銷售和回款已經(jīng)刷新同期最高紀(jì)錄：累計(jì)銷售2125.7億元，同比增長(zhǎng)19.4%；累計(jì)銷售面積2371.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43%；累計(jì)回款1782億元，同比增長(zhǎng)60.8%，接近公司去年上半年1874億元回款總額。

1～4月房企銷售榜前十 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

從中指院報(bào)告看，其他房企與“恒碧萬(wàn)”的差距非常大。在碧桂園的2115億元和萬(wàn)科的1860億元之外，排名第四的保利發(fā)展是1080億元。不過(guò)，盡管TOP100銷售規(guī)模同比下降15.2%，但銷售額破百億房企增至61家。

具體來(lái)看，TOP100房企銷售額均值達(dá)259.7億元，銷售面積均值為196.2萬(wàn)平方米。房企銷售額超過(guò)百億的企業(yè)達(dá)61家，均值為381.7億元。其中，恒大、碧桂園破兩千億，均值達(dá)2119.4億元，萬(wàn)科、保利破千億。房企銷售額TOP100的門檻為52.5億元。

從各陣營(yíng)銷售及同比來(lái)看，1～4月，TOP10房企銷售額均值為1148.2億元，銷售額同比均值下降10%，11～30企業(yè)銷售額均值為341.8億元，同比均值下降13%；31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的銷售額均值分別為183.6億元和79.6億元，同比均值分別下降12.5%和18.6%。

1～4月房企各陣營(yíng)數(shù)量、銷售額及銷售面積均值情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

但從4月單月來(lái)看，房企銷售額TOP100的環(huán)比增長(zhǎng)率均值為60.6%，其中前10企業(yè)環(huán)比增長(zhǎng)率均值為14.1%，其他各陣營(yíng)銷售額環(huán)比增長(zhǎng)率均值分別為25.3%、39.4%、95.2%。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波指出，TOP100中有40家房企關(guān)注度較高。如果看4月的單月回正，40家里有約20家實(shí)現(xiàn)了正向增長(zhǎng)。藍(lán)光、禹洲、花樣年、建業(yè)、綠城，單一的同比增速都超過(guò)50%。1～4月累計(jì)值方面，40家房企中，大概7家房企現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)累計(jì)業(yè)績(jī)的同比增長(zhǎng)。其中，恒大、綠城、金茂、世茂，不僅4月單月轉(zhuǎn)正，而且還是前4個(gè)月累計(jì)全線轉(zhuǎn)正。

克而瑞方面表示，4月略超預(yù)期。整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，尤其是重點(diǎn)的一些熱門城市銷售逐漸恢復(fù)正常，房企業(yè)績(jī)?cè)?月也達(dá)到了一個(gè)正向增長(zhǎng)。

事實(shí)上，4月房企集團(tuán)層面的營(yíng)銷活動(dòng)較少，多為項(xiàng)目及區(qū)域營(yíng)銷。折扣方面，恒大集團(tuán)讓利幅度較大，全國(guó)619個(gè)樓盤讓利優(yōu)惠，最高達(dá)到81折優(yōu)惠，雖然部分房企也有跟進(jìn)，但總體折扣仍與上月持平，在9折左右。

房企線下營(yíng)銷正逐步恢復(fù)，線上端營(yíng)銷力度依舊不減，直播賣房則更進(jìn)一步。除了邀請(qǐng)明星助力賣房，如富力攜手李湘、恒大攜手佟大為，碧桂園攜手汪涵等，還推出了大規(guī)模直播賣房活動(dòng)，例如富力從4月26日起為期2個(gè)月的“百城百盤，老總直播”計(jì)劃，以及保利在安徽區(qū)域推出4月19日直播秒百套好房等活動(dòng)。

深圳現(xiàn)6.3萬(wàn)/平掛牌“指導(dǎo)價(jià)” 松綁政策“見光死” 

在堅(jiān)持“房住不炒”定位的前提下，4月各地政府調(diào)控政策保持穩(wěn)定，采取了更加靈活的因城施策，多地繼續(xù)優(yōu)化人才落戶、人才購(gòu)房政策，加大公積金貸款支持力度。杭州、南京和蘇州等城市加大引才步伐和力度，沈陽(yáng)、南昌、昆明和濟(jì)南等城市則全面取消人才落戶限制。

也有一些城市試圖放松購(gòu)房限制措施，如青島、荊州等城市出臺(tái)的涉及“放松限售、限購(gòu)”和“降首付”等政策被撤回。

“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站4月10日晚發(fā)布消費(fèi)季“網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)規(guī)則，提及“鼓勵(lì)改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購(gòu)1套住房的，原有住房應(yīng)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年并辦理買賣合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后，即可對(duì)新購(gòu)住房的買賣合同予以網(wǎng)簽備案。”但很快這一條款被修改，且活動(dòng)規(guī)則中強(qiáng)調(diào)了繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)、限售政策。

4月20日，湖北荊州市住建局公布《荊州意見》，從土地出讓、開發(fā)、建設(shè)、預(yù)售、信貸、購(gòu)房、稅費(fèi)等全方位、多層次給予優(yōu)惠。規(guī)定自4月18日至6月30日在荊州市購(gòu)買新建商品房，繳納購(gòu)房契稅后，由財(cái)政部門全額獎(jiǎng)勵(lì)返還。并且參加疫情防控的一線醫(yī)護(hù)人員在荊州市購(gòu)房，購(gòu)房契稅優(yōu)惠期延長(zhǎng)到2020年年底。但2天后的4月22日晚間被荊州市人民政府緊急叫停。

此外，近期市場(chǎng)“過(guò)熱”的城市，也引發(fā)了監(jiān)管和整治。深圳光明區(qū)住建局對(duì)區(qū)域內(nèi)的4個(gè)熱點(diǎn)樓盤口頭傳達(dá)了6.3萬(wàn)元/平方米“指導(dǎo)價(jià)”。這是深圳房地產(chǎn)發(fā)展史上第一次官方對(duì)房?jī)r(jià)給出“具體”指導(dǎo)意見。而這一輪整治并不限于光明區(qū)，二手房熱點(diǎn)片區(qū)里價(jià)格異常、明顯偏離市場(chǎng)行情的二手盤源，均是本輪監(jiān)管重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。多家機(jī)構(gòu)及市場(chǎng)人士判斷，在監(jiān)管介入后，5月深圳二手住宅成交均價(jià)有望維穩(wěn)甚至穩(wěn)步回落。

金融信貸層面，“房住不炒”定位仍然堅(jiān)決，房地產(chǎn)金融監(jiān)管依舊從嚴(yán)。4月17日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)貸款一定要按照申請(qǐng)貸款時(shí)的用途真實(shí)使用資金，對(duì)于違規(guī)把貸款流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為要堅(jiān)決予以糾正。

記者手記丨樓市真的全面回暖了？

隨著一線城市豪宅大賣、地王頻出、二線城市土地溢價(jià)率不斷攀高，疫情后的全國(guó)樓市從小陽(yáng)春一直走到“紅五月”，全國(guó)多個(gè)城市新房供求同比跌幅由上月的3成收窄至不足1成，近乎與去年同期持平。

值得關(guān)注的是，百?gòu)?qiáng)房企銷售正在以超預(yù)期的姿態(tài)恢復(fù)。百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比終于回正。但一季度的影響仍不容小覷，今年前4個(gè)月全口徑銷售業(yè)績(jī)規(guī)模依然同比下降14.5%。

記者在梳理數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，作為樓市晴雨表，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)竟然遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于新房銷售，本月土地出讓金冠軍城市南京，兩天內(nèi)出讓10宗地塊，總價(jià)超371億元；而紹興、揚(yáng)州、佛山等地拍地競(jìng)價(jià)再現(xiàn)“百輪鏖戰(zhàn)”，最高溢價(jià)率飆升至近年罕見的88%。

然而“紅五月能否延續(xù)”的問(wèn)題值得冷靜思考，2016年多個(gè)全國(guó)地王項(xiàng)目“涼涼”的歷史會(huì)否重演？根據(jù)記者的觀察，一方面，不同層級(jí)城市之間已經(jīng)出現(xiàn)分化，例如中部二線城市4月成交同比降幅最高；西部和東北的二線城市處于板塊輪動(dòng)的最末，目前仍處于降溫階段；另一方面，因?yàn)橐咔榉鈨鍪袌?chǎng)而繼續(xù)的購(gòu)買力，可能在3月和4月的市場(chǎng)中已經(jīng)得以釋放，未必存在繼續(xù)支撐市場(chǎng)反彈的動(dòng)能。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交并不具備大幅增長(zhǎng)條件。

記者：包晶晶 陳夢(mèng)妤

編輯：陳夢(mèng)妤

視覺(jué)：李世強(qiáng)

排版：陳夢(mèng)妤 羅微楊

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