每經記者 包晶晶  陳夢妤    每經編輯 陳夢姝    

疫情好轉的4月，樓市小陽春似乎又回來了。

滬深豪宅大賣，認籌金就要600萬元的房子排隊購買，總價2900萬元起步的54套房子半天售罄，還因人多被緊急限流。

廈門拍出103.55億元新地王，樓面價50598元/平方米，溢價率43.82%。4月以來，土地市場回暖，全國40城土地出讓金環(huán)比翻倍，個別地塊的溢價率超過100%。

百強房企業(yè)績終現(xiàn)同比回正，環(huán)比增幅均值已達60.6%，多家房企拿地金額較前3個月漲幅超過2倍。

這一趨勢亦傳導至“五一”假期，多地數(shù)據錄得爆發(fā)式增長。5月1日～5日，據貝殼研究院數(shù)據，18個重點城市二手房日均成交量同比去年增長60%左右，北京超過100%；據諸葛找房，12個重點城市新房銷售數(shù)量同比大幅上升77.1%，北京成交量同比增長5倍。

但也有觀點認為，房住不炒大前提下，市場內生動力并不強，前期積蓄的需求已基本釋放，成交量持續(xù)改善的可能性較小，后續(xù)市場走勢不樂觀。在目前的經濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

北京4月新房成交額環(huán)增逾100% 一線城市成交面積環(huán)增近4成

3月以來，深圳、上海、成都、杭州等地新房市場呈現(xiàn)多點開花的火熱跡象，“豪宅排隊搶”、“新盤一天秒光”等現(xiàn)象又重新成為熱議話題，但全國樓市整體回暖了嗎？

4月十大城市新建住宅樣本平均價格指數(shù) 數(shù)據來源：中指院

克而瑞數(shù)據顯示，4月28個重點城市整體成交面積2383萬平方米，環(huán)比增長43%，同比微跌5%，顯著超過2020年月均水平。

從一線城市的表現(xiàn)來看，一線城市總成交為228萬平方米，環(huán)比增長37%，同比下降10%。北上廣均呈現(xiàn)環(huán)比增、同比降態(tài)勢，廣州降幅最小，僅8%。

北京小陽春回歸。北京中原統(tǒng)計數(shù)據顯示，4月北京新建商品房市場的成交額為265.17億元，環(huán)比增長約102%，同比下跌約16%；成交量為5461套，環(huán)比增加3067套，同比減少1911套。

深圳延續(xù)了3月的火爆，據中指數(shù)據，4月成交3446套，面積32.73萬平方米，環(huán)比上升5.41%，同比上升27.09%。 

除此以外，東部二線城4月成交面積同比降幅最小，包括武漢在內的中部二線城市同比降幅最高，武漢4月8日解封，客觀上造成了樓市成交復蘇相對緩慢。

中指院華中分院統(tǒng)計數(shù)據顯示，2020年前4個月，武漢新建住房成交18352套、210.6萬平方米，同比下滑61.2%和60.2%。不過，武漢市住房保障和房屋管理局數(shù)據顯示，今年五一假期網簽數(shù)據錄得865套，已相當于去年近8成。

4月25日，武漢某項目營銷中心 每經記者 張明雙 攝

易居研究院認為，今年由于疫情影響，部分樓盤開盤時間延后，相應購房需求也被延后，預計5～6月40城成交面積將繼續(xù)回升。但在目前的經濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長條件。

杭州4月二手房成交面積同比漲近5成 

百城均價繼續(xù)環(huán)漲

克而瑞監(jiān)測數(shù)據顯示，全國8個重點城市二手住房成交面積為463萬平方米，環(huán)比再增16%，但同比仍跌29%。

具體城市分化顯著。北京、杭州、成都、青島等成交繼續(xù)放量，環(huán)比增幅皆超過30%，深圳環(huán)比跌22%顯著回落，其他城市環(huán)比增幅放緩。

北京二手住宅4月網簽成交量為101萬平方米，環(huán)比上漲42%、同比下降20%；成交均價環(huán)比持平、同比略增，維持在3萬元/平方米，被延遲的剛需帶動了市場復蘇。

上海二手房成交仍在回穩(wěn)，隨著國內疫情得到初步控制，市場和政策面的各種利好消息不斷刺激和強化購房者的樂觀預期，同時，由于因疫情而延遲的剛性購房需求得以集中釋放期，近幾周中介的電話咨詢量都顯著高于2019年同期。

上海某高端項目銷控板 每經記者 包晶晶 攝

而南京、杭州4月成交面積均超去年同期，其中杭州更是同比上漲49%。曾經在3月最受關注的深圳則迎來回調，市場亂象引發(fā)包括市住建局、央行等的管控，4月同環(huán)比分別降22%和13%，但當前深圳市場購房需求依舊旺盛。

廣州則在4月下旬首次突破周網簽1000套大關，但距離2019年月平均7000～8000套平均水平仍有不小差距。作為新老城區(qū)配套資源顯著不均衡的城市，廣州市中心小面積低總價二手房備受青睞，但郊區(qū)二手房成交占比持續(xù)回落，分化進一步加劇。

諸葛找房數(shù)據顯示，4月100個重點城市二手住宅市場均價為15146元/平方米，環(huán)比上漲0.32%；與2019年4月相比，同比上漲1.06%，漲幅擴大0.17個百分點。隨著全國疫情得到有效控制，各地經濟活動逐步活躍，4月房地產市場亦恢復明顯，二手住宅市場價格回升幅度拉大。

南京4月賣地440億元居全國第一 

40城賣地收入超3000億元

土地市場在經歷3月平穩(wěn)期后4月表現(xiàn)格外火熱。就在4月最后兩天，土拍市場連續(xù)上演大戲。南京、紹興、揚州、佛山等地土地市場格外火熱。

先是4月29日南京以129.06億元總價成交5宗地后，4月30日再次以242.4億元成交5宗地塊，超過20家房企競逐；紹興、揚州、佛山也不甘落后，多宗地塊競價超百輪，最高溢價率達到88%。

4月單月，全國土地市場供應量環(huán)比增加近四成，同比小幅走高，宅地供應同環(huán)比上揚。全國范圍整體成交量、價齊齊環(huán)比上揚，收金總額環(huán)比翻番，但溢價率同比有所縮水。

易居研究院的數(shù)據顯示，4 月40個典型城市土地成交建筑面積5711.9萬平方米，環(huán)比增長103.9%，同比增長24.2%；土地出讓金收入為3043.5億元，環(huán)比增長121.2%，同比增長 21.4%。

據克而瑞研究中心統(tǒng)計，4月份300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來新高；成交溢價率為15.6%，較3月上升3.3個百分點，其中，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%。

分城市能級看，一線城市供應量環(huán)比增逾3成，北上廣深均有宅地入市，成交量繼續(xù)走高；二線城市供應同、環(huán)比走高，成交方面量價齊漲，溢價率同比縮水；三四線城市供應量同比增逾4成，成交總量環(huán)比增加，收金總額環(huán)比增加超8成。

 數(shù)據來源：中指院

中指數(shù)據顯示，4月城市土地出讓金榜單TOP20總額同比增加超過4成，入榜門檻比去年同期增加了10%。長三角土地市場在銷售市場保持了同樣的復蘇節(jié)奏，占據城市榜單前三席，其中南京以土地出讓金436億元領跑全國。

南京同樣有三宗宅地入圍全國總價TOP10，分別位列第2、3、4位，成為當之無愧的“霸主”。冠軍則屬于廈門總價103.6億元的“神秘新地王”，同時該地塊也為排行榜中樓面價最高地塊，樓面均價49310元/平方米。從入榜地塊來看，規(guī)劃建筑體量較大，拿地企業(yè)多為知名房企，TOP10宅地總額同比也上漲了40%。

累計來看，1～4月全國土地成交金額TOP10城市總計成交5427億元，同比增長39.9%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交10809萬平方米，同比增長18.1%。其中，上海以870億元的成交總價仍位居榜單首位，杭州和北京分別以861億元和851億元的成交總額占據榜單第二、三位。規(guī)劃建筑面積方面，成都以2057萬平方米穩(wěn)居榜首，青島和西安分別以1248萬平方米和1219萬平方米緊隨其后。

值得關注的是，二線城市溫州、南京增速分別為178%、139%，增速明顯加；占據成交規(guī)劃建筑面積榜首的成都較去年同期增長71%，長春、唐山也分別增長了88%、84%。

疫情的好轉為部分資金較充裕的房企打開了積極補倉“超車”的窗口。前4個月，TOP10房企出手闊綽，拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。保利發(fā)展、香港置地和中國恒大位列前三。4月單月，中國恒大勢頭強勁，接連在北京拿地2宗，又以68億元于廣州拿地，僅一線城市拿地金額就高達130億元。

1～4月房企拿地金額前十 數(shù)據來源：中指院

克而瑞研究中心統(tǒng)計，4月TOP50中半數(shù)房企單月拿地金額超過50億元，其中9家房企投資金額已過百億，幾乎占到前4月投資額50%以上，恒大、碧桂園更是達到200億元左右。

4月單月投資金額超過50億元的房企中，多數(shù)房企投資額較前3個月有大幅增長，其中，新城、正榮、金地等4月投資金額為90億元以上，較前3個月拿地金額均值漲幅超過2倍，分別為475%、1490%、441%，且拿地銷售比均遠超行業(yè)平均，整體投資力度在加碼。

TOP50房企4月單月拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環(huán)比增長105.0%；TOP100房企拿地總額3882億元，環(huán)增108.9%。雖然房企4月單月表現(xiàn)積極，但累計拿地仍舊不比去年同期。

恒大4月銷售創(chuàng)同期歷史新高 

百強房企環(huán)比增幅均值60.6%

5月6日，中國恒大發(fā)布公告，4月實現(xiàn)銷售652.1億元，同比增長11.6%；銷售面積713萬平方米，同比增長28.5%；銷售回款646.5億元，同比增長70.8%，均創(chuàng)同期歷史新高。

恒大近幾個月可謂獨領風騷，節(jié)后率先打出網上賣房全民營銷組合拳，按其說法，1～4月的銷售和回款已經刷新同期最高紀錄：累計銷售2125.7億元，同比增長19.4%；累計銷售面積2371.1萬平方米，同比增長43%；累計回款1782億元，同比增長60.8%，接近公司去年上半年1874億元回款總額。

1～4月房企銷售榜前十 數(shù)據來源：中指院

從中指院報告看，其他房企與“恒碧萬”的差距非常大。在碧桂園的2115億元和萬科的1860億元之外，排名第四的保利發(fā)展是1080億元。不過，盡管TOP100銷售規(guī)模同比下降15.2%，但銷售額破百億房企增至61家。

具體來看，TOP100房企銷售額均值達259.7億元，銷售面積均值為196.2萬平方米。房企銷售額超過百億的企業(yè)達61家，均值為381.7億元。其中，恒大、碧桂園破兩千億，均值達2119.4億元，萬科、保利破千億。房企銷售額TOP100的門檻為52.5億元。

從各陣營銷售及同比來看，1～4月，TOP10房企銷售額均值為1148.2億元，銷售額同比均值下降10%，11～30企業(yè)銷售額均值為341.8億元，同比均值下降13%；31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的銷售額均值分別為183.6億元和79.6億元，同比均值分別下降12.5%和18.6%。

1～4月房企各陣營數(shù)量、銷售額及銷售面積均值情況 數(shù)據來源：中指院

但從4月單月來看，房企銷售額TOP100的環(huán)比增長率均值為60.6%，其中前10企業(yè)環(huán)比增長率均值為14.1%，其他各陣營銷售額環(huán)比增長率均值分別為25.3%、39.4%、95.2%。

克而瑞研究中心總經理林波指出，TOP100中有40家房企關注度較高。如果看4月的單月回正，40家里有約20家實現(xiàn)了正向增長。藍光、禹洲、花樣年、建業(yè)、綠城，單一的同比增速都超過50%。1～4月累計值方面，40家房企中，大概7家房企現(xiàn)在已經實現(xiàn)累計業(yè)績的同比增長。其中，恒大、綠城、金茂、世茂，不僅4月單月轉正，而且還是前4個月累計全線轉正。

克而瑞方面表示，4月略超預期。整個市場來看，尤其是重點的一些熱門城市銷售逐漸恢復正常，房企業(yè)績在4月也達到了一個正向增長。

事實上，4月房企集團層面的營銷活動較少，多為項目及區(qū)域營銷。折扣方面，恒大集團讓利幅度較大，全國619個樓盤讓利優(yōu)惠，最高達到81折優(yōu)惠，雖然部分房企也有跟進，但總體折扣仍與上月持平，在9折左右。

房企線下營銷正逐步恢復，線上端營銷力度依舊不減，直播賣房則更進一步。除了邀請明星助力賣房，如富力攜手李湘、恒大攜手佟大為，碧桂園攜手汪涵等，還推出了大規(guī)模直播賣房活動，例如富力從4月26日起為期2個月的“百城百盤，老總直播”計劃，以及保利在安徽區(qū)域推出4月19日直播秒百套好房等活動。

深圳現(xiàn)6.3萬/平掛牌“指導價” 松綁政策“見光死” 

在堅持“房住不炒”定位的前提下，4月各地政府調控政策保持穩(wěn)定，采取了更加靈活的因城施策，多地繼續(xù)優(yōu)化人才落戶、人才購房政策，加大公積金貸款支持力度。杭州、南京和蘇州等城市加大引才步伐和力度，沈陽、南昌、昆明和濟南等城市則全面取消人才落戶限制。

也有一些城市試圖放松購房限制措施，如青島、荊州等城市出臺的涉及“放松限售、限購”和“降首付”等政策被撤回。

“青島網上房地產”網站4月10日晚發(fā)布消費季“網絡房展”活動規(guī)則，提及“鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年并辦理買賣合同網簽備案后或委托中介機構代理銷售并辦理委托代理合同網簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網簽備案。”但很快這一條款被修改，且活動規(guī)則中強調了繼續(xù)實行限購、限售政策。

4月20日，湖北荊州市住建局公布《荊州意見》，從土地出讓、開發(fā)、建設、預售、信貸、購房、稅費等全方位、多層次給予優(yōu)惠。規(guī)定自4月18日至6月30日在荊州市購買新建商品房，繳納購房契稅后，由財政部門全額獎勵返還。并且參加疫情防控的一線醫(yī)護人員在荊州市購房，購房契稅優(yōu)惠期延長到2020年年底。但2天后的4月22日晚間被荊州市人民政府緊急叫停。

此外，近期市場“過熱”的城市，也引發(fā)了監(jiān)管和整治。深圳光明區(qū)住建局對區(qū)域內的4個熱點樓盤口頭傳達了6.3萬元/平方米“指導價”。這是深圳房地產發(fā)展史上第一次官方對房價給出“具體”指導意見。而這一輪整治并不限于光明區(qū)，二手房熱點片區(qū)里價格異常、明顯偏離市場行情的二手盤源，均是本輪監(jiān)管重點關注的對象。多家機構及市場人士判斷，在監(jiān)管介入后，5月深圳二手住宅成交均價有望維穩(wěn)甚至穩(wěn)步回落。

金融信貸層面，“房住不炒”定位仍然堅決，房地產金融監(jiān)管依舊從嚴。4月17日，中共中央政治局召開會議，會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，銀保監(jiān)會強調貸款一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，對于違規(guī)把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。

記者手記丨樓市真的全面回暖了？

隨著一線城市豪宅大賣、地王頻出、二線城市土地溢價率不斷攀高，疫情后的全國樓市從小陽春一直走到“紅五月”，全國多個城市新房供求同比跌幅由上月的3成收窄至不足1成，近乎與去年同期持平。

值得關注的是，百強房企銷售正在以超預期的姿態(tài)恢復。百強房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比終于回正。但一季度的影響仍不容小覷，今年前4個月全口徑銷售業(yè)績規(guī)模依然同比下降14.5%。

記者在梳理數(shù)據時發(fā)現(xiàn)，作為樓市晴雨表，土地市場的表現(xiàn)竟然遠遠強于新房銷售，本月土地出讓金冠軍城市南京，兩天內出讓10宗地塊，總價超371億元；而紹興、揚州、佛山等地拍地競價再現(xiàn)“百輪鏖戰(zhàn)”，最高溢價率飆升至近年罕見的88%。

然而“紅五月能否延續(xù)”的問題值得冷靜思考，2016年多個全國地王項目“涼涼”的歷史會否重演？根據記者的觀察，一方面，不同層級城市之間已經出現(xiàn)分化，例如中部二線城市4月成交同比降幅最高；西部和東北的二線城市處于板塊輪動的最末，目前仍處于降溫階段；另一方面，因為疫情封凍市場而繼續(xù)的購買力，可能在3月和4月的市場中已經得以釋放，未必存在繼續(xù)支撐市場反彈的動能。在當前的經濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交并不具備大幅增長條件。

記者：包晶晶 陳夢妤

編輯：陳夢妤

視覺：李世強

排版：陳夢妤 羅微楊

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