每經(jīng)記者 楊棄非    每經(jīng)編輯 劉艷美    

深圳喊了兩年的“二次房改”，終于有了實質(zhì)性進展。

根據(jù)深圳近日發(fā)布的《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2020年，深圳計劃供應(yīng)建設(shè)用地1200公頃，其中深汕特別合作區(qū)182公頃。

按用地性質(zhì)分，計劃供應(yīng)居住用地293.2公頃（其中新供應(yīng)129.2公頃），占計劃總量近25%；同時，計劃供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地不少于198公頃，民生設(shè)施用地601.8公頃，商服用地107公頃。

293.2公頃是什么概念？

去年，深圳計劃供應(yīng)居住用地共150公頃，也就是說，今年這一指標(biāo)增長近一倍；但相較于去年集中推出的30平方公里（3000公頃）產(chǎn)業(yè)用地，又未免“小巫見大巫”。 

據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負責(zé)人所說，這或許意味著一個轉(zhuǎn)折點——“深圳從今年起將開始加大居住用地供應(yīng)力度，以完成170萬套住房供應(yīng)任務(wù)”。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

幾乎同一時間，深圳發(fā)改委公布的2020年工作計劃提到，將加快深圳都市圈規(guī)劃編制。其中，將“協(xié)調(diào)莞惠河汕四市共同參與”，“助力河源、汕尾融入大灣區(qū)建設(shè)”，都市圈“擴容”呼之欲出。

不同政策的指向是相同的：對于“小馬拉大車”的深圳，如何打破“天花板”？

最大缺口 

今年3月，深圳樓市突然爆發(fā)，“8秒售罄”、“一夜?jié)q百萬”、“天價喝茶費”等消息接連爆出。高壓之下的“炒房”引人思考：深圳的住房怎么了？

從供地結(jié)構(gòu)來看，問題顯而易見：深圳住房供地嚴(yán)重不足。 

據(jù)證券時報·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，過去十年，深圳住宅用地成交面積431.5萬平米，居103個城市倒數(shù)第四，不到北京10%、上海5.8%。

造成該現(xiàn)象的原因是多方面的。總體上來看，在深圳供地日趨緊張同時，分配給住宅的用地并不足以滿足當(dāng)?shù)匦枨蟆?/span>

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院地產(chǎn)研究中心主任宋丁向城叔指出，深圳住房的土地使用比例只有不到20%，不僅遠低于全國平均水平，更低于國際40%的標(biāo)準(zhǔn)。

這背后的原因是什么？

“深圳要在土地緊張的同時保證經(jīng)濟，一直采取保障工商用地的政策。”宋丁分析，“但是它的結(jié)果是，社會公益的欠賬就非常大，造成了住房、醫(yī)療、教育這三大缺口，其中，住房是最大的缺口。”

如今，深圳到了需要重新進行選擇的“十字路口”。

2018年，深圳啟動新一輪住房體制改革，被認為是其自1998年以來的“第二次房改”。受外界關(guān)注的是，深圳到2035年將新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于100萬套。

“這意味著，每年深圳要新增10萬套住房供應(yīng)。滿打滿算要完成的話，深圳必須大幅提升住宅供地，這是一方面。”宋丁分析，“另一方面，近年來工商用地大幅增長，造成深圳寫字樓空置率在一線城市最高，大約是27%。在疫情等因素影響下，去化非常困難，但反過來住宅嚴(yán)重缺乏，所以深圳要下定決心補短板。”

在近日發(fā)布供地計劃的同時，深圳還發(fā)布《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》，確定了11種住房用地供應(yīng)渠道，以充分挖掘用地潛力。這被認為是“二次房改”的重要配套文件。

深圳市規(guī)劃和自然資源局自然資源開發(fā)利用處處長金良富指出，城市用地結(jié)構(gòu)的合理比例是由城市發(fā)展的客觀規(guī)律決定的，“作為相關(guān)政府部門，要保障城市各類用地均衡、供應(yīng)比例科學(xué)，保證城市科學(xué)健康發(fā)展。”

破題之鑰？ 

有人總結(jié)，深圳住房領(lǐng)域有三個重要數(shù)字：40、20、2500萬。

40年,是深圳特區(qū)成立的時間；20平方公里，是深圳尚余可供開發(fā)的土地面積；2500萬，是深圳2019年實際管理的人口數(shù)量。

僅靠深圳的“一畝三分地”騰挪，無法從根源上解決問題。目光向外，進行市域擴容的呼聲，近年來在深圳本土漸強。

基于此，目光聚焦在40周年這個時間節(jié)點上——網(wǎng)絡(luò)上不停有關(guān)于擴容的傳聞出現(xiàn)。甚至有消息稱，東莞、惠州兩市臨深片區(qū)將被“劃歸”深圳，成立“新北區(qū)”。

市域擴容與否尚無定論，但都市圈擴容已有安排。

除原來的深莞惠外，近日，深圳發(fā)改委發(fā)布將河源、汕尾二市納入都市圈的消息不久，《廣東省建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的若干措施》出臺，提出將科學(xué)制定廣州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建協(xié)同發(fā)展機制。

圖片來源：深汕合作區(qū)官網(wǎng)

業(yè)內(nèi)認為，住房對都市圈形成、發(fā)展和結(jié)構(gòu)演化有重要影響。此前，中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長倪鵬飛就指出，需構(gòu)建以都市圈為空間尺度的一體化住房體系，統(tǒng)籌考慮都市圈的人口規(guī)模結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素，制定一體化的住房空間規(guī)劃。在要素有效流動前提下，有助于破解中心城市城市病和周邊區(qū)域貧困的怪圈。

深圳都市圈被寄予厚望。有分析認為，按照目前深圳每年40～50萬的人口增速，到2035年將新增700萬人口，即便170萬套住宅也難以堵上供給缺口。因此，未來將有數(shù)百萬深圳人居住在惠州、東莞等周邊城市，而都市圈將是破題之鑰。

但問題同樣存在。

宋丁指出，目前，臨深的惠陽大亞灣地區(qū)和東莞鳳崗等地已承接深圳外溢，但更多的是一種住宅外溢，并沒有關(guān)聯(lián)到產(chǎn)業(yè)。

而即便是住房外溢，也僅停留在最初級的水平。宋丁舉例說，在東莞和惠州，交通、商業(yè)、文化、醫(yī)療和教育配套仍然比較滯后，“都市圈規(guī)劃做好之后，不能僅是建住房，還有住房所需要的軌道交通、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等配套”。

在產(chǎn)城融合需求下，擴容或許是一種更快捷的解決方案。

以深汕合作區(qū)為例，據(jù)宋丁介紹，在400多平方公里總面積中，建設(shè)用地達到145平方公里。在他看來，“大量企業(yè)投資建廠，一定是在這個范圍內(nèi)去做配套住宅，不太可能在惠州、東莞等地配套，滿足深汕合作區(qū)。就近生活，產(chǎn)業(yè)在哪里，住房安排在哪里。”

無形擴容 

事實上，深圳的選擇題遠沒有看上去這么簡單。 

去年三季度的經(jīng)濟失速，亮起了深圳產(chǎn)業(yè)“空心化”的紅燈。而在此前，深圳已經(jīng)發(fā)布《工業(yè)區(qū)塊線管理辦法（征求意見稿）》，為其堅持已久的“工業(yè)紅線”再度加碼——對于深圳而言，即便在用地矛盾下，穩(wěn)住工業(yè)仍然十分重要。

但今年初，人口吸引力被杭州反超，再度引發(fā)討論。直到不久前，深圳本地媒體《深圳商報》刊發(fā)題為《人才正向“新一線城市”流動》的報道，失落感可見一斑。

每每提及深圳人才吸引力，總離不開住房問題。有網(wǎng)友疑慮，深圳的高房價讓年輕人付出青春而無法留下，“來了就是深圳人”，似乎正在淪為一句空談。

而住房用地增加，天平又可能向另一個方向傾斜。

今年一季度，深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值2005.84億元，同比下降8.8%。細分領(lǐng)域數(shù)據(jù)顯示，僅數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)增加值增長4.9%，其余包括生物醫(yī)藥、新材料、新一代信息技術(shù)和高端裝備制造業(yè)增加值均遭遇不同程度下滑。 

疫情的影響無可厚非。但與其相比，受琶洲互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)云計算、大數(shù)據(jù)等新基建項目帶動，廣州一季度民間信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)投資同比增長36.3%。 

城市競爭，不進則退。

在今年廣東省灣區(qū)辦一號文件《廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)建設(shè)總體方案》中，就提出支持“廣州試驗區(qū)”申辦成為國家級創(chuàng)新平臺。在綜合性國家科學(xué)中心建設(shè)要求下，深圳需要包括土地在內(nèi)的更多資源來實現(xiàn)發(fā)展。

盡管現(xiàn)有工商與產(chǎn)業(yè)用地仍然充足，但已有人建議，深圳需要更快一步通過都市圈，優(yōu)化市域內(nèi)資源配置，“把本來在深圳的制造業(yè)，雖然外遷，但依舊穩(wěn)在都市圈的范圍內(nèi)，加上騰出來的市區(qū)寶貴土地放置高科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、總部基地等，構(gòu)建出深圳未來的核心競爭力”。

而眼下，擴容尚處于起步階段，深圳有必要先一步打破各類障礙，在無形領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)擴容。 

就在近期，深圳出臺《關(guān)于大力支持社會力量參與粵港澳大灣區(qū)和中國特色社會主義先行示范區(qū)建設(shè)的意見》，明確放開九大領(lǐng)域，鼓勵支持各類市場主體全面參與深圳建設(shè)。在廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎看來，深圳探索社會力量的參與形式和方法，將進一步推動城市治理模式創(chuàng)新。

“深圳建設(shè)先行示范區(qū)要做城市治理現(xiàn)代化的排頭兵，要在社會力量參與城市治理方面進行更加前瞻性的探索。而且，在大灣區(qū)建設(shè)中，可以更多借鑒香港社區(qū)治理的經(jīng)驗，深圳有更好的條件。深圳城市年輕，相對來說，包袱輕一些，改革步伐可以大一些。”彭澎說。