近日，摩根士丹利（“大摩”）發(fā)布報(bào)告，表示合景泰富目前股價(jià)未完全反映其在城市更新方面的可觀收益。在當(dāng)前波動(dòng)明顯的市場(chǎng)環(huán)境中，合景泰富盈利增長(zhǎng)前景可期。大摩認(rèn)為,合景泰富是該行中小型開(kāi)發(fā)商中首選，給予“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)股價(jià)為港元17.0。

2020－2022年強(qiáng)勁盈利增長(zhǎng)可見(jiàn)性高

大摩預(yù)計(jì)，合景泰富2020-2022年的核心利潤(rùn)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，原因包括，一是受益于合景泰富優(yōu)質(zhì)豐富的土地儲(chǔ)備，以及90％位于一二線城市的布局，2016-2019年合同銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)35％，公司亦計(jì)劃未來(lái)幾年銷售規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)；二是得益于合理的土地成本及自2019年以來(lái)公司謹(jǐn)慎的土地購(gòu)置策略，毛利率有望穩(wěn)定維持在行業(yè)較高水平；三是未來(lái)城市更新項(xiàng)目帶來(lái)的潛在盈利貢獻(xiàn)。

城市更新作為土儲(chǔ)補(bǔ)充和未來(lái)增長(zhǎng)的關(guān)鍵引擎

大摩認(rèn)為，合景泰富的城市更新業(yè)務(wù)將為集團(tuán)帶來(lái)巨大增長(zhǎng)潛力，保守估計(jì)其城市更新業(yè)務(wù)將使凈資產(chǎn)值增長(zhǎng)54％。

憑借合景泰富在廣州市區(qū)超過(guò)10年的舊改成功經(jīng)驗(yàn)，以及與廣東本地市場(chǎng)的緊密聯(lián)系和口碑，大摩相信在廣州當(dāng)前有利的政策環(huán)境下，合景泰富是城市更新的主要受益者。合景泰富現(xiàn)已簽約26個(gè)城市更新項(xiàng)目，可售貨值預(yù)計(jì)為人民幣5,850億元，其中87％位于廣州，預(yù)計(jì)2020年部分項(xiàng)目可轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備。

今年內(nèi)物管板塊分拆上市成市值提升另一助推器

大摩認(rèn)為，2019年合景泰富物管收入增長(zhǎng)79%至人民幣10.1億，預(yù)計(jì)其2020－2022年物管收入年增長(zhǎng)約40%。根據(jù)物管行業(yè)平均凈利潤(rùn)率15%及2021年行業(yè)平均市盈率18－24倍計(jì)算，大摩估計(jì)合景泰富物業(yè)管理板塊估值預(yù)期人民幣54億－75億。

優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備將帶動(dòng)銷售增長(zhǎng)

大摩認(rèn)為，合景泰富較強(qiáng)的可售資源來(lái)源于城市分布及合理成本。可售貨值中約有86％位于城市群中，其中大灣區(qū)占53％，長(zhǎng)三角占11％，環(huán)渤海占13％，中西部占10％。截至2019年底，大摩計(jì)算合景泰富的平均土地成本為每平方米人民幣4,997元（不包括香港項(xiàng)目），僅占其2019年合約銷售均價(jià)的29％，從而確保其盈利能力。大摩相信，合景泰富豐富優(yōu)質(zhì)的可售貨值可以為未來(lái)的合同銷售增長(zhǎng)提供有力的支持。

估值具吸引力為大摩中小型開(kāi)發(fā)商的首選

大摩估計(jì)，合景泰富2020年市盈率為4.9倍，2020年底的資產(chǎn)凈值折讓61％，估值較其他中小型開(kāi)發(fā)商吸引。在銷售增長(zhǎng)目標(biāo)、城市更新業(yè)務(wù)、優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)及物業(yè)管理板塊分拆的推動(dòng)下，合景泰富增長(zhǎng)潛力龐大，認(rèn)為合景泰富是該行中小型開(kāi)發(fā)商中首選并給予“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)股價(jià)為港元17.0。

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