每經(jīng)記者 黃婉銀  吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，東莞土地市場供應(yīng)大開閘，僅上半年的土地成交額（401.7億元)就超去年全年(374億元)。開發(fā)商們則紛紛開啟“搶地”模式，東坑、沙田、厚街、大朗、橫瀝等多個區(qū)域的樓面地價紀(jì)錄一一被打破。

然而，不知道這些正在搶地的開發(fā)商們是否還記得，一些同行在東莞樓市瘋狂的2016年時拿下的“地王”，如今要么在虧本出售，要么躺平了幾年尚不見動靜。最夸張的是，有項目房子都建好好些時間了，卻連售樓處也不開，完全沒有銷售跡象，就放在那里無止境地等。這就是魯能地產(chǎn)4年前拿下的東莞茶山“地王”項目——魯能公館。

2016年9月，天津廣宇發(fā)展股份有限公司（魯能集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺，以下簡稱廣宇發(fā)展）以14.3億元的總價競得茶山橫江村地塊，成為茶山當(dāng)時新的“雙料地王”（總價、單價）。

就在上月（6月）下旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于東莞市茶山鎮(zhèn)橫江村的魯能公館現(xiàn)場看到，項目已經(jīng)基本建造完成，甚至小區(qū)內(nèi)部的園林等配套設(shè)施都已經(jīng)做好，但卻始終沒有入市跡象。

值得一提的是，廣宇發(fā)展作為魯能集團(tuán)旗下的主要地產(chǎn)平臺，在國家電網(wǎng)（魯能集團(tuán)母公司）決心“退房”之后將何去何從亦尚未可知。

已建好的東莞魯能公館 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

房子都建好了，卻無銷售跡象

從東莞高鐵站駕車約2.5公里，耗時約10分鐘就可到達(dá)魯能公館。在距離魯能公館步行約1公里，就是東莞地鐵2號線茶山站，地段并不差。

事實上，東莞魯能公館在2016年9月拿地不久后就開始動工?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者上月實地探訪魯能公館時，發(fā)現(xiàn)項目已基本建好，甚至小區(qū)內(nèi)部的園林、綠化、游樂設(shè)施都已基本完型，只有部分設(shè)施還包裹著未拆封的藍(lán)色包裝塑料膜。

公開資料顯示，魯能公館此前規(guī)劃有4.5米層高特色LOFT公寓、6米層高創(chuàng)新商墅和商業(yè)街。目前，這些規(guī)劃的部分也都已經(jīng)建成。但在項目現(xiàn)場，記者卻沒有看到有獨立的銷售中心。

資料來源：搜狐焦點

而且，記者當(dāng)日在該項目內(nèi)未見到相關(guān)銷售人員或工作人員，項目門口被一塊“魯能集團(tuán)”的廣告牌半擋著。不過，記者在項目大堂前臺上遺留的一份《魯能公告銷售中心來訪人員登記表》上看到，從4月到6月初，項目來訪人員的登記信息并不少。

搜狐焦點6月18日更新的東莞魯能公館信息顯示“項目建設(shè)中，今年無開盤計劃”。

一位熟悉魯能公館項目的相關(guān)人士則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在項目節(jié)點未定，不排除有入市計劃。

記者注意到，魯能公館之所以遲遲未能入市，價格或許是的主要原因之一。

2016年9月，歷經(jīng)212輪激烈競拍，天津廣宇發(fā)展以14.3億元的總價拿下茶山橫江村地塊，折合樓面地價12119元/平方米，溢價率高達(dá)506%，成交總價、成交單價均創(chuàng)歷史新高，成為茶山當(dāng)時新的“雙料地王”。

東莞魯能公館內(nèi)已建好的配套設(shè)施 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計顯示，2016年茶山的洋房均價僅在10000元/平方米左右，2019年為17993元/平方米。

據(jù)當(dāng)時東莞業(yè)內(nèi)測算，魯能公館需賣到2.5萬元/平方米才有得賺。但目前來看，要賣到這個價格顯然是有難度的。

距離魯能公館不遠(yuǎn)的廣源納帕溪谷，在2016年魯能拿地后順勢開盤，彼時成交價約為12000元/平方米。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，廣源納帕溪谷一套101平方米戶型的成交單價在17354元/平方米。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心在2020年4月指出，茶山近年來土地供應(yīng)充足，6年來推出多達(dá)11宗商住地，大大拉高了供應(yīng)量。2016~2017年市場進(jìn)入供應(yīng)爆發(fā)期，明顯供過于求，導(dǎo)致茶山樓市庫存積壓嚴(yán)重。近兩年市場進(jìn)入調(diào)整期，主要以消化庫存為主，但高價地項目受市場價格影響，遲遲未能入市。預(yù)計未來潛在供應(yīng)較大，市場壓力仍在。

就在今年4月，龍湖聯(lián)合金地以底價32.13億元拿下了距離魯能公館2.5公里的茶山巨無霸TOD地塊，最高可售樓面限價為10676元/平方米。雖然4年過去，這一樓面價依然低于當(dāng)時魯能拿地的12119元/平方米樓面價。

數(shù)據(jù)來源：東莞中原戰(zhàn)略研究中心

國家電網(wǎng)“退房”，魯能何去何從 

東莞魯能公館的拿地主體是魯能集團(tuán)旗下的上市公司廣宇發(fā)展，在廣宇發(fā)展的公告中，這個項目還頗有一點“存在感”，被多次提及。

廣宇發(fā)展2019年年報顯示，東莞魯能公館在2017年2月17日開工，預(yù)計投資金額約29.76億元，累計投資金額22.2億元。項目可售面積約為2.74萬平方米，累計預(yù)售面積為0平方米。年報中也注明，該項目“尚未開盤銷售”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 制圖：每經(jīng)編輯：魏文藝

“地王”項目遲遲未能開盤，對上市公司難免有所影響。今年4月30日，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱，對東莞魯能公館計提存貨跌價準(zhǔn)備，計提金額約為3億元。

作為魯能集團(tuán)旗下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺之一，受到母公司的影響，廣宇發(fā)展這幾年的銷售規(guī)模也在一步步縮減。公告顯示，2017年至2019年，廣宇發(fā)展的銷售額分別為271.1億元、221.75億元和104.26億元。

營收和利潤方面，廣宇發(fā)展的表現(xiàn)也較為低迷。今年一季報顯示，截至2020年3月31日，廣宇發(fā)展?fàn)I業(yè)收入37.6008億元，歸屬于母公司股東的凈利潤5.3456億元，較去年同比減少6.6932%。

近三年廣宇發(fā)展主要財務(wù)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報

這一切的背后，是魯能集團(tuán)地產(chǎn)板塊未卜的前途。今年3月22日，中央紀(jì)委國家監(jiān)委官網(wǎng)公布《中共國家電網(wǎng)有限公司黨組關(guān)于十九屆中央第三輪巡視整改進(jìn)展情況的通報》稱，（國家電網(wǎng)）以更高的政治站位堅守電網(wǎng)主責(zé)主業(yè)，下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，堅決按期完成深化集體企業(yè)改革任務(wù)。

通報提及，國家電網(wǎng)將積極與國資委匯報溝通主要思路，促請國資委明確整改工作方向。按照國資委意見進(jìn)一步完善退出和轉(zhuǎn)型方案，加快推動整改工作。

而魯能集團(tuán)作為國家電網(wǎng)旗下主要運作房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全資子公司，在國網(wǎng)“退房”之后，旗下的地產(chǎn)項目將何去何從也備受關(guān)注。

事實上，魯能集團(tuán)近年來一直有意弱化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，自2017年銷售額沖上了800億元之后，這幾年再沒有對外披露過銷售額數(shù)據(jù)。在魯能集團(tuán)的官網(wǎng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中也沒有提及房地產(chǎn)開發(fā)，取而代之的是商業(yè)、文旅、體育、健康與科技等。

業(yè)界對此也多有猜測，魯能集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)或與其他央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并的可能。不過，截至目前還未有進(jìn)一步的消息傳出。

對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否有合并調(diào)整的可能，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也聯(lián)系了魯能相關(guān)人士采訪，但截至發(fā)稿，魯能方面暫未回復(fù)。

截至今日（7月9日）午間收盤，廣宇發(fā)展股價報8.10元/股，跌幅為0.25%。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝