每經(jīng)記者 王晗    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

近日，隨著證監(jiān)會(huì)一則《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的發(fā)布，中國(guó)公募REITs正式開(kāi)閘。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，參考REITs發(fā)源地美國(guó)市場(chǎng)規(guī)模以及GDP規(guī)模占比推算，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)6萬(wàn)億元人民幣。面對(duì)如此龐大市場(chǎng)，基金公司開(kāi)始躍躍欲試。據(jù)了解，部分公司平臺(tái)人員組建已初具雛形，產(chǎn)品發(fā)行仍在研究制定中。

政策的明確也令萬(wàn)億級(jí)REITs市場(chǎng)被打開(kāi)，不過(guò)，公募REITs對(duì)于大部分普通投資者來(lái)說(shuō)還屬于新生事物。公募REITs該如何投資？要不要投資呢？

公募REITs是個(gè)啥？

公募REITs，又被稱(chēng)為房地產(chǎn)投資信托，通俗來(lái)講就是，投資者把錢(qián)集資起來(lái)買(mǎi)一些“物業(yè)”，然后把這些“物業(yè)”交給專(zhuān)業(yè)的REITs公司來(lái)管理。

哪些項(xiàng)目可以發(fā)行公募REITs呢？于近期發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》給出了答案：基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目首要聚焦京津冀、雄安新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)展。主要包括：倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、城鎮(zhèn)供水、人工智能等項(xiàng)目。值得注意的是，住宅和商業(yè)地產(chǎn)并不在范圍內(nèi)。

那公募REITs是怎么幫投資者賺錢(qián)的呢？借鑒海外市場(chǎng)，REITs產(chǎn)品的主要收益來(lái)源有三方面：一是房產(chǎn)價(jià)格上漲的增值收益；二是物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入；三是穩(wěn)定的物業(yè)租金，收益的大部分將用于發(fā)放分紅。根據(jù)《指引》要求，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，每年不得少于1次。

通過(guò)這種資產(chǎn)證券化的方式，形成小而分散的份額，便于普通投資者通過(guò)小額資金享受到商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)租金收益。與此同時(shí)，可以有效盤(pán)活資產(chǎn)解決不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性低的問(wèn)題。

這種雙贏的REITs產(chǎn)品也被歷史證明有著不錯(cuò)的收益漲幅。根據(jù)東北證券的一份研究報(bào)告，美國(guó)與日本REITs均體現(xiàn)出了長(zhǎng)期收益率較高、與其他投資品相關(guān)性較小、收益波動(dòng)性小等特點(diǎn)。以美國(guó)REITs為例，權(quán)益型REITs在1980年~2020年的40年年化收益率達(dá)到11.35%，跑贏美股市場(chǎng)各大指數(shù)。

盡管?chē)?guó)內(nèi)公募REITs尚處于發(fā)展初期，但這個(gè)詞并不是近幾年才出現(xiàn)的，早在2005年就呼聲漸起。不過(guò)，國(guó)內(nèi)公募REITs的誕生因?yàn)榉苫A(chǔ)不夠完善、治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管難度、稅收等問(wèn)題一波多折。2015年，鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型基金的“出道”令國(guó)內(nèi)公募類(lèi)REITs的成功破冰，但因產(chǎn)品并不直接持有物業(yè)只有租金收入，被歸為“類(lèi)REITs”產(chǎn)品，且普通投資者無(wú)法參與。截至目前，市場(chǎng)上還有廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)、諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、南方道瓊斯美國(guó)精選REIT指數(shù)、上投摩根富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITs指數(shù)等QDII產(chǎn)品。

最新近況全掃描

早在今年5月征求意見(jiàn)稿下發(fā)的初期，基金公司就對(duì)公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)顯示出濃厚興趣。而招賢納士就是新興領(lǐng)域擴(kuò)建第一步——包括海富通、新華、德邦等十余家公募基金廣發(fā)“英雄帖”。那么伴隨著《指引》的最終落地，基金公司招聘、產(chǎn)品發(fā)行近況如何呢？

“目前公司REITs投資部已經(jīng)組建，部門(mén)負(fù)責(zé)人已經(jīng)到崗，后續(xù)會(huì)陸續(xù)補(bǔ)充相關(guān)投研人員。”北京某基金公司相關(guān)人士透露道，“不過(guò)我們公司相關(guān)人員招聘進(jìn)展較慢，創(chuàng)新式業(yè)務(wù)一般都是從頭部基金公司開(kāi)始著手的，這個(gè)領(lǐng)域本身對(duì)口人才也不多，之前涉及到ABS業(yè)務(wù)的公司還好一些。我們公司目前規(guī)模體量一般，不過(guò)因?yàn)楣蓶|方和子公司方面有一些ABS項(xiàng)目經(jīng)歷，所以希望能在這個(gè)領(lǐng)域深耕。”

部分基金公司在既有基礎(chǔ)上進(jìn)行深度布局，德邦基金就表示，該公司在2019年設(shè)立了以ABS、類(lèi)REITs業(yè)務(wù)等另類(lèi)投資為特色的專(zhuān)戶(hù)業(yè)務(wù)部，對(duì)REITs資產(chǎn)有較多的研究，未來(lái)將在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深入研究。

至于產(chǎn)品的最新進(jìn)展，上述北京地區(qū)負(fù)責(zé)人介紹道，“目前，公募REITs的產(chǎn)品設(shè)計(jì)框架已經(jīng)完成，部分細(xì)節(jié)還需要根據(jù)最新的審核指引完善。相關(guān)制度已經(jīng)初步撰寫(xiě)，后續(xù)根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)的開(kāi)展情況再進(jìn)行修訂。已經(jīng)有數(shù)個(gè)初步確定合作意向的項(xiàng)目在進(jìn)行盡調(diào)，其中較快的即將上報(bào)發(fā)改委。”

不過(guò)，因?yàn)槭切律挛锇l(fā)展初期，機(jī)遇背后往往伴隨著挑戰(zhàn)。談及發(fā)展難點(diǎn)，鵬華基金副總裁邢彪稱(chēng)，“基礎(chǔ)設(shè)施REITs在逐步落地的過(guò)程中也面臨諸多需要克服的困難。比如，絕大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為國(guó)有企業(yè)持有，在國(guó)資轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及到的交易、定價(jià)、程序相關(guān)問(wèn)題，需要得到國(guó)資監(jiān)管部門(mén)的支持；還有在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅收問(wèn)題，也需要得到稅政部門(mén)的支持；部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的業(yè)務(wù)涉及民生利益，政府對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的定價(jià)考慮了民生利益等外部性因素，如何平衡市場(chǎng)化收益及民生利益也將是個(gè)重大的課題；對(duì)于在國(guó)有體制內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，發(fā)行REITs后，面臨公開(kāi)的市場(chǎng)化考核，如何安排好考核與激勵(lì)，最大化地激發(fā)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的積極性也需要多維度的考量。”

公募REITs該怎么投？

公募基金產(chǎn)品籌備、團(tuán)隊(duì)搭建推進(jìn)過(guò)程中，也吸引了一批對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投資饒有興趣的普通投資者們。那么，對(duì)于這片萬(wàn)億級(jí)體量的新藍(lán)海，投資者該如何去布局呢？

根據(jù)相關(guān)要求，此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金分為：戰(zhàn)略配售和公開(kāi)發(fā)售。其中，戰(zhàn)略配售比例不低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%；公開(kāi)發(fā)售扣除戰(zhàn)略配售不高于80%。公募REITs戰(zhàn)略配售更多的是指，配售給基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券管理人，和通常的二級(jí)市場(chǎng)打新并不一樣，而普通投資者則可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)或者網(wǎng)上、網(wǎng)下申購(gòu)的方式直接參與。“因?yàn)橛袘?zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售份額，所以在比例上機(jī)構(gòu)會(huì)占大部分。”天相投顧高級(jí)基金研究員楊佳星坦言。

在楊佳星看來(lái)，公募REITs產(chǎn)品在交易形式上與其他產(chǎn)品沒(méi)有太大的區(qū)別，場(chǎng)內(nèi)和場(chǎng)外都是可以的。“初期市場(chǎng)關(guān)注度高，考慮到封閉運(yùn)作帶來(lái)流動(dòng)性上的區(qū)別，建議有場(chǎng)內(nèi)交易ETF基金經(jīng)驗(yàn)的投資者可以關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)上市后的折溢價(jià)套利機(jī)會(huì)。普通投資者長(zhǎng)期配置的話(huà)，場(chǎng)外參與即可。”

此外，“不建議投資者在不了解REITs運(yùn)作方式及投資標(biāo)的的情況下貿(mào)然參與。由于REITs基金投資標(biāo)的的特殊性及較長(zhǎng)的封閉期，更適合機(jī)構(gòu)投資者或作為長(zhǎng)期固收類(lèi)配置的個(gè)人投資者，需要對(duì)REITs基金底層資產(chǎn)支持證券所持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司有較為充分的了解。REITs在國(guó)內(nèi)的發(fā)展空間很大，但初期基金管理人及資產(chǎn)支持證券管理人可能需要一段時(shí)間的磨合，可以多觀望一下。”

“公募REITs作為市場(chǎng)全新的投資品種，其產(chǎn)品涵蓋內(nèi)容較多，交易結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)估值等方面存在一定復(fù)雜性，普通投資者通常需要循序漸進(jìn)的認(rèn)知過(guò)程，此時(shí)可向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)尋求相關(guān)投資建議。因此在前期試點(diǎn)階段，普通投資者可以通過(guò)公募基金的直銷(xiāo)柜臺(tái)、以及銀行、券商代銷(xiāo)渠道進(jìn)行申購(gòu)。”德邦基金如是說(shuō)道。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)