每經(jīng)記者 包晶晶  陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

深圳是7月的樓市主角。

被券商稱作“深圳歷來最嚴(yán)的一次調(diào)控”，一度令其二手房市場(chǎng)成交量相比高峰期跌去8成。

這個(gè)7月也是今年以來調(diào)控最密集的月份，除深圳外，還有杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、南京連發(fā)政策收緊樓市調(diào)控，炒房投機(jī)空間越來越小。

土地端，盡管全國市場(chǎng)整體成交量速度有所減緩，但一線城市依舊是房企追逐熱點(diǎn)。比如上海創(chuàng)下前7月新高，土地出讓金超越北京，居一線城市之首。

銷售端，部分城市則從復(fù)蘇直接升級(jí)成“火爆”。比如武漢7月份新房成交量較6月激增6成，已恢復(fù)至去年同期的93%。

一線城市土地成交量同比上升近6成 上海創(chuàng)下前7月新高

 

7月以來全國土地市場(chǎng)熱度有所下降，供求兩端多指標(biāo)環(huán)比縮水，部分城市房地產(chǎn)預(yù)期重回理性。

中指數(shù)據(jù)顯示，7月全國300個(gè)城市共推出土地2750宗，環(huán)比下降24%；推出面積12498萬平方米，環(huán)比減少16%；其中，成交土地2571宗，環(huán)比減少7%；成交面積10738萬平方米，環(huán)比減少11%；土地出讓金總額為5517億元，較上月減少19%。

7月不同城市土地市場(chǎng)情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

雖然全國整體土地市場(chǎng)走低，但一線城市中的上海、北京、廣州成交量依然火熱，收金總額807.3億元，尤其是北京、上海，仍然是房企競(jìng)逐的焦點(diǎn)；深圳土地市場(chǎng)偏冷，僅成交一宗商辦用地。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦指出，整個(gè)7月，上海無論是地塊數(shù)量、質(zhì)量，還是成交金額都創(chuàng)下今年前7月新高。

貝殼研究院7月房地產(chǎn)市場(chǎng)系列報(bào)告顯示，一線城市土地市場(chǎng)升溫，7月成交量累計(jì)同比上升59.3%。1～7月，上海超越北京，成為一線城市中土地出讓金額排名第一的城市，成交金額1390億元。

其中，曾經(jīng)陷入“圍標(biāo)事件”的虹口區(qū)嘉興路地塊再次出現(xiàn)在拍賣場(chǎng)，并且依然搶手，經(jīng)過187輪競(jìng)標(biāo)，最終被招商蛇口以44億元總價(jià)拍下，成交總價(jià)比首次開標(biāo)高出近10億元，成交樓板價(jià)高達(dá)81089元/平方米，溢價(jià)率達(dá)28.4%。此外，華僑城競(jìng)得浦東唐鎮(zhèn)稀缺宅地，總價(jià)為50億元，樓面價(jià)4.42萬元/平方米，溢價(jià)率19.07%。

北京市場(chǎng)熱度走高，成交規(guī)模有所回升，一改6月低迷態(tài)勢(shì)，7月共成交6宗地，幾乎宗宗被熱捧。

7月14日，房山稻田地塊公開出讓，8家房企或聯(lián)合體參與競(jìng)拍，經(jīng)過108輪叫價(jià)之后被中海以40億元價(jià)格拿下，溢價(jià)率達(dá)到41.3%，樓面價(jià)達(dá)到了35420元/平米；7月22日，豐臺(tái)大瓦窯2宗綜合用地（含住宅）成交，成交價(jià)達(dá)77.6億元，分別由首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋+城建拿下，樓面價(jià)分別為43868元/平方米、51000元/平方米，建成后的單價(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)7萬+、8萬+。

二線城市土地市場(chǎng)依然非?；钴S。供應(yīng)方面，1～7月，深圳、廣州、重慶、上海、南京、杭州6個(gè)城市供應(yīng)量超過去年同期，重慶、武漢、杭州分別以752萬平方米、505萬平方米、454萬平方米供應(yīng)量排名前三，其中武漢以160萬平方米單月供應(yīng)量居首。成交方面，南京以月度成交24宗宅地、攬金逾475億元，位居7月10個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓金榜首位；7月2日，成都出讓一宗位于高新南面積約41.88畝地塊，渝太地產(chǎn)以總價(jià)11.56億元、折合樓面價(jià)20700元/平方米、溢價(jià)率39.86%奪得，刷新成都樓面價(jià)記錄。至此，成都樓面價(jià)首次突破2萬元大關(guān)。

中指院分析認(rèn)為，從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，龍頭房企多城發(fā)力。中海地產(chǎn)分別出現(xiàn)在2個(gè)城市1～7月拿地總額TOP10榜單中，與企業(yè)全國化戰(zhàn)略布局相契合。濱江集團(tuán)持續(xù)深耕大本營杭州、合生創(chuàng)展深耕北京，分別拿下了杭州和北京1～7月拿地總額冠軍；金地重倉長(zhǎng)三角核心城市，拿下1～7月上海和南京的拿地亞軍。

7月79城新房?jī)r(jià)格同比上漲 武漢成交套數(shù)較上月激增6成

 

7月新房市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，全國整體成交量速度有所減緩，但部分城市從復(fù)蘇直接升級(jí)成“火爆”。

武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份武漢新建商品住房成交21916套，較上月激增約6成。中指院華中市場(chǎng)研究中心主任李國政分析，武漢樓市成交量逐月走高，4～7月武漢住房成交分別為6627套、1.19萬套、1.33萬套、2.19萬套，反彈還在持續(xù)，其中7月銷量已恢復(fù)至去年同期的93%。

7月中指院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的54次開盤，累計(jì)供應(yīng)住房1.12萬套，開盤當(dāng)日總體去化率66.8%，這也是今年武漢開盤去化率最高的一個(gè)月，高于上半年平均55%的水平，但仍低于去年平均水平。

李國政認(rèn)為，武漢樓市7月的成績(jī)單非常亮眼，展現(xiàn)了較好的韌性和較高的活躍度。

中國房地產(chǎn)指數(shù)百城價(jià)格指數(shù)顯示，7月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.43%，漲幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，但較去年同期上漲3.21%，漲幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。

7月新建住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)為79個(gè)。其中，江陰、南通、紹興、成都和溫州漲幅在10%～15%之間；無錫、寧波等17個(gè)城市漲幅在5%～10%之間；蘇州、南京等57個(gè)城市漲幅均在5%以內(nèi)。

重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的十大城市中，新建住宅平均價(jià)格同比上漲3.41%，漲幅較上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，成都、杭州和上海新建住宅價(jià)格同比分別上漲12.18%、8.38%、5.02%；南京、武漢、重慶（主城區(qū)）以及廣州同比漲幅在1.0%～5.0%；深圳同比漲幅相對(duì)較小，為0.01%。

 

1～7月40城新房成交面積同比增速 數(shù)據(jù)來源：易居研究院

不過諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，7月一線城市新房市場(chǎng)成交量下滑幅度仍最大，其中成交套數(shù)累計(jì)同比下滑22.5%、成交面積累計(jì)同比下滑21.2%；二線城市成交套數(shù)累計(jì)同比下滑14.3%、成交面積累計(jì)同比下滑14.1%；三四線城市成交套數(shù)累計(jì)同比下滑9.8%、成交面積累計(jì)同比下滑7.0%。一二線城市新房市場(chǎng)仍保持緩慢恢復(fù)，三四線城市累計(jì)成交量同比保持不變。

值得注意的是，南京、杭州新房累計(jì)成交量增速領(lǐng)跑全國，青島、濟(jì)南、東莞累計(jì)成交量同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。

42城7月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增速下降 深圳帶看量環(huán)比下跌逾2成

 

國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)主要大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，在近期多地加強(qiáng)樓市管控的背景下，全國二手房市場(chǎng)有所降溫。7月份房?jī)r(jià)環(huán)比增速下降的城市數(shù)量從6月份的27個(gè)增至42個(gè)，增幅超過50%。

從城市分類看，7月份，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京持平，上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、1.6%和1.2%。二線和三線城市環(huán)比漲幅均為0.5%，與上月持平。

疫情并未減少真實(shí)的購房需求，僅僅改變了需求釋放的節(jié)奏。

中指院報(bào)告顯示，7月重點(diǎn)18城二手住宅市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放，二手房成交總量在6月環(huán)比下滑20%的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)7.5%，同比增長(zhǎng)37.5%，1~7月成交量累計(jì)同比降幅繼續(xù)收窄至2.8%。

2020年第1周～第31周全國二手房成交走勢(shì)（單位：萬平方米） 數(shù)據(jù)來源：克而瑞

 

58同城、安居客統(tǒng)計(jì)顯示，7月全國67個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為15597元/平方米，環(huán)比上漲0.54%，有50城二手房掛牌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。其中，北京、深圳、上海二手房掛牌均價(jià)均穩(wěn)定在5萬元/平方米以上，北京以58100元/平方米依舊位列第一，深圳和上海分別以56023元/平方米和51374元/平方米緊跟其后；臨沂、廣州、銀川、唐山和東莞二手房掛牌均價(jià)環(huán)比漲幅最快，成為全國二手房環(huán)比漲幅TOP5。

不過市場(chǎng)供應(yīng)方面，7月份全國新增掛牌房源量環(huán)比下跌7.7%。一線城市北上廣深均出現(xiàn)一定程度的環(huán)比下跌情況，環(huán)比下跌最高的是深圳。

深圳某小區(qū)外的中介門店 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

 

7月15日“靴子的落地”，讓深圳樓市溫度應(yīng)聲而落，二手房帶看量隨之下滑。深圳樂有家數(shù)據(jù)顯示，新政后一周，二手房帶看量、新增房源量環(huán)比均下跌2～3成，其中周末二手帶看量更是下跌超3成，成交量也出現(xiàn)較明顯下滑。

貝殼研究院預(yù)測(cè)，在年度市場(chǎng)季節(jié)性變化與房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重影響下，預(yù)計(jì)8月成交量環(huán)比會(huì)出現(xiàn)下降，但市場(chǎng)依舊會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)高的交易量級(jí)，而核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的動(dòng)力減弱，下半年市場(chǎng)會(huì)逐步“退燒”。

7月7城連發(fā)新政收緊樓市調(diào)控 深圳二手房成交量一度跌去8成

 

二手房市場(chǎng)降溫源自7月的調(diào)控政策收緊。

7月，包括杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳、南京等在內(nèi)的7個(gè)房?jī)r(jià)上漲城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控收緊政策。

7月2日，經(jīng)歷了多輪“萬人搖”的杭州終于發(fā)布樓市調(diào)控政策，3條新政條條劍指房住不炒，支持自住，抑制炒房。

與杭州宣布調(diào)控同日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，除了對(duì)申請(qǐng)預(yù)售或現(xiàn)售的商品住房項(xiàng)目設(shè)置“3萬平方米單次推貨”限制外，還進(jìn)一步更新了東莞限價(jià)政策。

事實(shí)上，從7月2日至25日，東莞一個(gè)月內(nèi)已經(jīng)3次出手調(diào)控，直指投資客。距離月初調(diào)控不到半個(gè)月，東莞三部門又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅網(wǎng)簽銷售信息公開的通知》，提出要進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)透明度，定期在官方網(wǎng)站發(fā)布新房與二手住宅網(wǎng)上簽約銷售情況及新房庫存情況。在社保要求上，新政堵住了補(bǔ)繳社保買房的路?！锻ㄖ分赋觯滋追刻峁┑纳绫１仨毷琴彿恐涨?年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明；購買第二套商品住房的，須提供購房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明。

7月29日，針對(duì)《通知》的實(shí)施和執(zhí)行，東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、東莞市住建局聯(lián)合下發(fā)《東莞市存量商品住房限購查詢操作細(xì)則》，對(duì)購房套數(shù)查詢主體、查詢單位、申請(qǐng)材料、查詢流程等相關(guān)要求進(jìn)行明確。

“隔壁”深圳同樣如此，7月15日出臺(tái)一系列嚴(yán)苛規(guī)定，包括非深戶買房須5年社保，增值稅免征從2年改5年，離異夫妻3年內(nèi)購房按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，購買非普通住宅首付加1成，豪宅線調(diào)整為總價(jià)750萬元及以上。7月最后一天傍晚，深圳停止商務(wù)公寓審批，鼓勵(lì)商務(wù)公寓轉(zhuǎn)為可售型人才住房 。

新政頒布后，有購房資格群體大幅減少，市場(chǎng)成交也呈斷崖式下跌。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，成交方面，調(diào)控后首周深圳全市二手房成交量均大幅下跌。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布第一周(7月13日～19日)，深圳二手房網(wǎng)簽量為5143套，環(huán)比大跌48.7%；第二周(7月20日～26日)，二手房網(wǎng)簽量為1700套，環(huán)比大跌66.95%，較新政發(fā)布前的高點(diǎn)回落83.03%。

 

信息來源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

 

而土地、樓市雙雙高燒的南京多部門7月23日深夜發(fā)布樓市新政，劍指土地市場(chǎng)調(diào)控和住房限購。5日后，南京司法局、南京住房保障和房產(chǎn)局7月28日再次《關(guān)于做好人才優(yōu)先選房及支持剛性購房需求工作的通知》，正式公布南京針對(duì)人才優(yōu)先選房、支持剛需優(yōu)先購房等事宜發(fā)布搖號(hào)、選房的具體細(xì)則。

在業(yè)內(nèi)人士看來，多城收緊調(diào)控主要是投資投機(jī)需求有抬頭的態(tài)勢(shì)，部分城市房?jī)r(jià)上漲，少部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，以往較多的城市限購門檻較低，在信貸資金比較寬松的背景下，容易成為投資投機(jī)的對(duì)象。

 

TOP20房企7月銷售額現(xiàn)270億“斷層”  百強(qiáng)門檻下降一成

 

270億元對(duì)于中小房企而言可能是全年銷售業(yè)績(jī)，但在1～7月百強(qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)榜上，270億元是房企排名之間出現(xiàn)的罕見斷層。

多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的百強(qiáng)房企1～7月銷售業(yè)績(jī)榜均顯示，房企銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)修復(fù)的同時(shí)出現(xiàn)了陣營分化，頭部企業(yè)修復(fù)更快、競(jìng)爭(zhēng)激烈。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，碧桂園、萬科、恒大3家房企銷售總額超過1.2萬億元。截至7月，18家千億以上“超級(jí)陣營”成員銷售額增長(zhǎng)率均值達(dá)到5.5%。

第一陣營（500億～1000億）共21家，銷售額增長(zhǎng)率均值為2.3%；第二陣營（200億～500億）30家企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為2.9%，實(shí)現(xiàn)回正。

值得關(guān)注的是，銷售額斷層恰恰出現(xiàn)在第一陣營，第19位的中南置地距離千億僅一步之遙，但第20名的正榮集團(tuán)則僅銷售730.3億元，出現(xiàn)了近270億元差距，“斷層”明顯。

 

1～7月房企銷售榜（部分） 數(shù)據(jù)來源：中指院

 

盡管今年以來多家房企加大線上線下營銷推廣力度，但前7個(gè)月TOP100門檻值139.9億元，較去年同期仍然降低了10.1%。其中，TOP10房企門檻值為1335.7億元，較上年增長(zhǎng)6.3%，頭部房企競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為556.1億元、393.8億元、139.9億元，分別較去年同期降低10.4%、3.1%、10.1%。

TOP50之后的房企整體銷售同比增速仍然沒有轉(zhuǎn)正，今年能不能完成目標(biāo)，主要還是看整個(gè)下半年的銷售走勢(shì)，最關(guān)鍵的是上半年由于疫情積壓的需求到底釋放了多少，能不能在下半年繼續(xù)保持比較大的反彈力度。”中指院上海研究總監(jiān)方頏指出，“目前來看絕大部分需求已經(jīng)釋放，可能余下一小部分，但占比不會(huì)太大。”

 

95家房企7月融資同比下降2成 美元債發(fā)行井噴

 

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月95家典型房企的融資總額為1346.00億元，環(huán)比下降13.3%，同比下降22.5%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資657.49億元，環(huán)比下降19.3%，同比下降18.7%；境外債權(quán)融資515.97億元，環(huán)比持續(xù)上升，環(huán)比增長(zhǎng)13.0%，同比下降36.2%。 

境內(nèi)發(fā)債從主要的融資結(jié)構(gòu)上看，本月房企境內(nèi)公司債發(fā)行129.10億元、中期票據(jù)59.50億元、融資券40億元，分別環(huán)比上升16.13%、上升2.59%、上升95.12%。7月，房企境內(nèi)外融資額再次達(dá)到近期高點(diǎn)，盡管融資規(guī)模保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但下半年償債壓力不容忽視。

2018年～2020年7月房企發(fā)債成本趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：克而瑞

 

7月發(fā)債總量最高的企業(yè)為碧桂園，約83.45億元，主要因?yàn)槠髽I(yè)于7月7日發(fā)行了一筆13.6億元的公司債，融資利率4.19%，又于7月29日發(fā)行了2筆共計(jì)10億美元利率低于5%的境外優(yōu)先票據(jù)。此外，7月世茂集團(tuán)發(fā)行了1筆10億元的公司債,利率較低為3.76%,同時(shí)還發(fā)行了一筆3億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，利率4.60%。

 

7月典型房企融資成本 數(shù)據(jù)來源：保利投顧

融資成本方面，據(jù)保利投顧研究院，典型房企中，7月碧桂園、旭輝、雅居樂等發(fā)債融資，大型房企利率區(qū)間為4.2%～6%，全球宏觀環(huán)境寬松的大背景下，融資利率維持低位，部分房企融資成本持續(xù)下行。整體來看，大型房企的資金鏈狀況要好于中小房企，其中大型房企中有央企或者國企背景的資金鏈狀況要好于民營房企。

據(jù)貝殼研究院，2020年7月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行109筆，較上月增加26筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約1234億元，環(huán)比上升41%，環(huán)比增速保持兩個(gè)月超40%（6月42%），同比上升6%。

雖然美元債發(fā)債情況仍弱于境內(nèi)債，但已經(jīng)開始回暖。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指出，6月份上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)美元債融資金額達(dá)63.3億美元，7月份合計(jì)實(shí)現(xiàn)融資總額73.4億美元，為年內(nèi)融資小高峰。

 

記者手記丨這是一個(gè)屬于深圳樓市的7月

深圳的“有史以來”最嚴(yán)調(diào)控應(yīng)該是7月最大的樓市新聞，在此之前，部分中介和自媒體已將樓市投機(jī)玩到極致，比如暴力拉升、集體護(hù)盤、假結(jié)婚、假離婚，過橋貸、經(jīng)營貸明顯進(jìn)入樓市等等，我們?cè)诓僮髦幸哺锌跇鞘械寞偪?，以及這次被倒逼的調(diào)控。

政策的作用是顯著的，深圳二手房成交量在第二周瞬間暴跌8成，帶看量也直線下降。除了深圳外，還有其他6個(gè)城市也連續(xù)收緊樓市調(diào)控，把7月稱為政策調(diào)控月絲毫不夸張。在疫情不利影響逐漸淡去的背景下，樓市復(fù)蘇已經(jīng)顯而易見，究竟還有多少局部爆發(fā)式增長(zhǎng)，還有多少城市會(huì)繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策倒成了一個(gè)值得期待的議題。

房住不炒，在任何時(shí)候都是成立的。

記者：包晶晶 陳利

編輯：陳夢(mèng)妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢(mèng)妤 陳彥希