每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月17日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進一步落實住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）明確，住房租賃企業(yè)從8月31日起將相關(guān)租賃資金均繳入專用存款賬戶管理，“托管式”住房租賃企業(yè)需在9月30日前根據(jù)要求完成風險防控金繳交，存量委托房源應繳交風險防控金30%。

據(jù)了解，早在2019年11月，杭州就發(fā)布了住房租賃資金監(jiān)管辦法，設(shè)立了“租金資金專用存款賬戶”和“設(shè)立風險防控金”兩項重要措施。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，本次《通知》是對上一次住房租賃資金監(jiān)管辦法的補充。杭州通過落實資金監(jiān)管政策，能有效降低和防范住房租賃市場風險，對保障租戶及房東合法權(quán)益起到重要作用。在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，不少城市和地區(qū)都有房地產(chǎn)監(jiān)管賬戶的要求，以保障交易資金的安全，杭州的做法或引來更多城市跟進。

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)截圖

新規(guī)將有效降低市場風險

《通知》規(guī)定，8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。

此外，9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位；對存量委托房源，應繳交風險防控金30%，剩余風險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，以往長租公寓產(chǎn)生爆雷，多是因為企業(yè)大量挪用承租人的租金收房源，而一旦空租率大幅上升或租金收入明顯不達預期，則會對企業(yè)的現(xiàn)金流形成極大沖擊，嚴重就可導致企業(yè)倒閉，從而侵害到原房東和承租人的利益?！锻ㄖ芬?ldquo;租賃資金繳入專用存款賬戶”，這樣可以用資金的用途進行有效管控，將明顯減少上述風險的產(chǎn)生。

對于《通知》中“對存量委托房源繳交30%風險防控金”的規(guī)定，張波認為，這一措施相當于“雙保險”，在保障租賃資金安全的同時，對于企業(yè)的資金安全進行強制性風險防控金提存要求，一旦企業(yè)出現(xiàn)異動，可以最大程度保障相關(guān)利益群體的相應權(quán)益。

另外，《通知》還指出，對未按本規(guī)定做好住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的住房租賃企業(yè)，將按2019年11月下發(fā)的《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）第十條的規(guī)定進行處理。即將視情節(jié)輕重，采取約談、列入風險警示名單、暫停辦理網(wǎng)簽備案、取消資金扶持資格、記入企業(yè)誠信檔案等方式進行處理。

值得一提的是，據(jù)《政策解讀》文件，《通知》制定主要是因為受新型冠狀病毒疫情影響，住房租賃企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)嚴重困難。為減輕企業(yè)負擔，幫助企業(yè)有效應對風險、渡過難關(guān)，支持企業(yè)復工復產(chǎn)，適當延遲《辦法》中針對租賃住房企業(yè)的資金監(jiān)管開展、風險防控金繳交時間，更有利于降低住房租賃企業(yè)經(jīng)營風險，保障租客、房東權(quán)益，促進租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

或加速長租公寓行業(yè)洗牌

張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此次《通知》的出臺，對杭州的長租公寓企業(yè)提出了更高要求，租賃資金一旦進入監(jiān)管賬戶，就不能擅自挪用。“由此，一些自有資金不足的長租公寓企業(yè)，后續(xù)或?qū)⒚媾R資金短缺問題。”

此外，張波還認為，嚴格的資金監(jiān)管，對租賃機構(gòu)的二房東模式（即先從原房東手里租下整套房子，然后再整體或分房轉(zhuǎn)租給他人從中獲利）也提出了相應挑戰(zhàn)。

據(jù)了解，現(xiàn)在絕大部分的長租公寓還是采用二房東經(jīng)營模式。在剪刀差之外，長租公寓企業(yè)還設(shè)置了付款時間差，對租客付款時間比較嚴格，一般要求租客半年押一、一年押一或者高租金月付租金貸的方式，給房東的付款方式一般為押一付三或者月付。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

正是依賴這個付款時間差，長租公寓企業(yè)可以得到一筆沉淀資金，然后再利用這筆沉淀資金繼續(xù)在市場上跑馬圈地或挪用于金融運作。

“高收低租模式、盲目擴大規(guī)模，或致使某些長租公寓公司資金短缺。一旦遇到資金鏈的時間差，就可能造成流轉(zhuǎn)問題，從而引發(fā)爆雷。”張波指出。

近年來，杭州長租公寓市場表現(xiàn)活躍，而同時，杭州的長租公寓企業(yè)也頻頻“爆雷”。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，此前杭州長租公寓市場上已經(jīng)有樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等長租公寓公司接連爆發(fā)資金鏈危機。

一位從事長租公寓的人士認為，隨著《通知》的出臺，以及更加細化的舉措出臺，對以往盲目擴張、缺乏監(jiān)督的杭州長租公寓行業(yè)來說，能夠起到規(guī)范市場秩序的作用。

而長租公寓企業(yè)要想更大層面地增加市占率，勢必會增加相應的收房成本。上述人士表示，目前租賃市場租金上漲動力偏弱，簡單的二房東模式并沒有產(chǎn)生相應的收益差，市面上大部分長租公寓都面臨虧損狀態(tài)，如今杭州這項更加嚴厲的舉措出臺，將使長租公寓企業(yè)面臨更大挑戰(zhàn)，同時，或?qū)⒓铀匍L租公寓行業(yè)洗牌。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)