每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

作為深圳樓市發(fā)展的親歷者和見證者，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對在不惑之年又被時(shí)代賦予了新使命的深圳有著獨(dú)到見解。

從關(guān)內(nèi)到關(guān)外，如今地域版圖已擴(kuò)增數(shù)倍的深圳真的缺地嗎？從住房政策制定角度而言，如何快速釋放城中村、老舊小區(qū)的巨大能量？如何堅(jiān)持房住不炒，建立深圳樓市健康發(fā)展長效機(jī)制？

困境中得出的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)

上世紀(jì)80年代，深圳由縣城改市時(shí)，雖有周邊地區(qū)人力支援建設(shè)，但深圳地方財(cái)政非常困難，時(shí)任專抓基建的房管局副局長，常為幾十萬跟政府討價(jià)還價(jià)。

在此背景下，香港“畫土成金”的地產(chǎn)開發(fā)模式顯得無比誘惑。彼時(shí)，深圳房管局雖有大把土地在手，但當(dāng)時(shí)憲法明文規(guī)定土地不能侵占、出租、買賣，這一下堵住了紓困渠道。后來在省委鼓勵(lì)下，他們以補(bǔ)償貿(mào)易的擦邊球做法，選擇就近與港商合作，以緩解資金壓力。深圳出地，港商出錢，建房后利潤分成。

也是在這次嘗試的巨大獲利中，房管局發(fā)現(xiàn)了土地的作用。深圳又以經(jīng)營合作形式，與港商開發(fā)了翠竹苑、湖濱新村、友誼大廈等工程。外商通過外事辦等渠道獨(dú)資申請的土地使用費(fèi)，在深圳房地產(chǎn)發(fā)展史上也短暫存在過。這些在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上都有過引領(lǐng)時(shí)代的作用。

此后幾年，深圳創(chuàng)新合作使用方式盤活了土地，增加了收入，但同時(shí)也帶來了管理上的混亂。直到1987年，國家頒布了土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)法規(guī)，深圳決定以公開競投的方式出讓深圳水庫的一塊土地，編號H409―4，面積8588平方米，由原深房公司以525萬元競得。這是中國首次以公開拍賣方式完成的國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。

距離“第一拍”結(jié)束不到半年，1988年全國人民代表大會(huì)通過修改憲法草案，刪除原憲法中禁止土地“出租”兩字,明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓，土地流動(dòng)性自此被逐漸釋放，為深圳、為中國房地產(chǎn)繁榮發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。

有法可依后，深圳特區(qū)內(nèi)經(jīng)營性項(xiàng)目用地一律采用招標(biāo)、拍賣方式出讓，同時(shí)為加快商品住房建設(shè)，同年10月，深圳市政府正式頒布并實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》，建立起獨(dú)立的住房基金系統(tǒng)，鼓勵(lì)職工購買住房，逐步實(shí)現(xiàn)住房的商品化和市場化。

但隨著深圳經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展和人口的不斷涌入，土地資源緊缺問題日趨明顯。早期城中村與舊城落后的功能與城市發(fā)展需求矛盾日漸突出，為此2004年深圳頒行《深圳市城中村、舊城改造暫行規(guī)定》，開始對城中村進(jìn)行綜合整治和舊城全面改造。

借示范區(qū)優(yōu)勢率先推出房產(chǎn)稅

通過填海、取消二線關(guān)，建立深汕合作區(qū)等等途徑，地域版圖已擴(kuò)至數(shù)倍的深圳，真的如外界盛傳，土地資源十分緊缺嗎？

深圳需要土地帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)、軌道交通建設(shè)、城市功能的實(shí)現(xiàn)。打造先行示范區(qū)，深圳作為大灣區(qū)龍頭，每一個(gè)戰(zhàn)略落地都需要空間。在李宇嘉看來，深圳供地潛力像吸了水的海綿，表面看沒有地，但一擠就有地了；擠得越用力，可以供應(yīng)的土地就越多。

問題是如何才能把閑置土地逼出來。深圳是工業(yè)起家的城市，有數(shù)千個(gè)工業(yè)園區(qū)，僅龍崗就有各類工業(yè)園區(qū)900個(gè)，總占地面積80.5平方公里。過去，工改商、工改居、工改M0（產(chǎn)業(yè)用地）轟轟烈烈，大家都搞房地產(chǎn)開發(fā)。表面上看，形形色色的孵化器、產(chǎn)業(yè)用房，創(chuàng)業(yè)空間，其實(shí)都是類住宅。

“只要發(fā)展商品房，在資本逐利的情況下空間就永遠(yuǎn)也不夠。深圳一旦把工業(yè)用地轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)，不搞房地產(chǎn)，空間約束問題就迎刃而解，清理閑置地塊，存量盤活，才是深圳供地的主力。”

與此同時(shí)，由漁村發(fā)展而來的深圳，歷史遺留了體量巨大的城中村和舊城區(qū)，蘊(yùn)含了巨大動(dòng)能，如何快速釋放該部分動(dòng)能？李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)階段城市更新開始進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營階段，即微改造，不再大拆大建，邏輯已徹底改變，城市更新已經(jīng)從1.0的住宅化、2.0的類住宅化，現(xiàn)在到了3.0的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)代。

“2018年至今，深圳城市更新領(lǐng)域基本上一個(gè)月要出2～3個(gè)新政，主基調(diào)就是深圳舊改去地產(chǎn)化。即便微改造，也要小步推進(jìn)，不能引起房租明顯上漲；深圳劃定270平方公里的工業(yè)區(qū)塊線，像生態(tài)線一樣保護(hù)。未來，工改綜合、工改商、工改居等地產(chǎn)化全面封堵，“工改工”將占城市更新近60%，并轉(zhuǎn)向園區(qū)配套升級，“這才配得上先行示范區(qū)”。

土地少、盤子小導(dǎo)致深圳商品房的金融屬性、資產(chǎn)屬性極強(qiáng)，而房價(jià)也易被操作等，特別是在這次疫情中，深圳房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇后，市場與政府間相互博弈，李宇嘉認(rèn)為，要想建立深圳樓市健康發(fā)展的長效機(jī)制，壓制不是解決問題的方法。除解決供應(yīng)問題外，也應(yīng)合理利用深圳被賦予優(yōu)勢的行政手段。

在發(fā)展中，不能任由市場的手無限發(fā)揮作用。“制定二手房制度價(jià)，在以服務(wù)于二手房征稅的片區(qū)評估基礎(chǔ)上，以片區(qū)為單位，發(fā)布指導(dǎo)價(jià)。只要這個(gè)指導(dǎo)價(jià)可控，就錨定了整個(gè)片區(qū)的價(jià)格，抱團(tuán)漲價(jià)、暴力拉升的邏輯，土崩瓦解。”

房產(chǎn)稅是應(yīng)對資產(chǎn)價(jià)格暴漲、抑制上漲預(yù)期的最佳手段。在李宇嘉看來，深圳打造先行示范區(qū)的實(shí)施意見中，明確提出“要率先建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”，深圳要充分利用示范區(qū)的“立法先行”優(yōu)勢條件，借此機(jī)會(huì)按照充分授權(quán)的推進(jìn)原則，在深圳率先推出房產(chǎn)稅。

封面圖片來源：受訪者供圖