每經(jīng)記者 淡忠奎    每經(jīng)編輯 師安鵬

9月初，寧波中梁首府上演經(jīng)典一幕：幾名業(yè)主將一面寫(xiě)著「干啥啥不行，收錢(qián)第一名」的錦旗送給萬(wàn)科物業(yè)。而小區(qū)物業(yè)也是十分硬氣，發(fā)布公開(kāi)信「綠水青山，江湖再見(jiàn)」，負(fù)氣出走。

這引得各地競(jìng)相模仿，如14日，陜西咸陽(yáng)一小區(qū)因配套不完善、水質(zhì)問(wèn)題遲遲得不到解決，業(yè)主們便敲鑼打鼓，將同樣一面錦旗送給小區(qū)物業(yè)……

圖片來(lái)源〡每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 淡忠奎 攝

但與此同時(shí)，西安唯一業(yè)主自管小區(qū)——和平花園去年財(cái)務(wù)結(jié)余83萬(wàn)的消息不脛而走，本土輿論中，仿佛一夜之間，業(yè)主與物業(yè)的矛盾卒于和平花園。

粉巷財(cái)經(jīng)（ID:nbdfxcj）實(shí)地探訪該小區(qū)，并與小區(qū)物業(yè)專(zhuān)家顧問(wèn)何志恒，及工作人員進(jìn)行深入交流后發(fā)現(xiàn)，和平花園運(yùn)營(yíng)得很成功，但從現(xiàn)實(shí)層面來(lái)講只是個(gè)例，有多大程度的復(fù)制推廣價(jià)值，還需打個(gè)問(wèn)號(hào)。

業(yè)主們的勝利

和平花園屬于西安早年的低洼改造項(xiàng)目，自1996年竣工后，就安靜地佇立于友誼路和文藝路十字西南角。

不會(huì)有人想到，這個(gè)僅有三棟樓、三百余家住戶的老小區(qū)，多年后會(huì)有如此“榮耀”的一天。

近日，該小區(qū)公示了2019年度的財(cái)務(wù)情況：收入合計(jì)141.08萬(wàn)元，支出57.85萬(wàn)元，結(jié)余近83.23萬(wàn)元，引得各大媒體競(jìng)相報(bào)道。

難得的是其收支皆有詳細(xì)記錄，如收入方面，物業(yè)費(fèi)、廣告費(fèi)和鍋爐費(fèi)、停車(chē)費(fèi)分別為90.53萬(wàn)元、14萬(wàn)元和33萬(wàn)元；支出方面，工資支出約25萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)電腦、監(jiān)控設(shè)備、樓道口LED顯示屏、門(mén)禁卡安裝材料等固定資產(chǎn)合計(jì)約3.43萬(wàn)元，更換居民智能卡式電表合計(jì)3.19萬(wàn)元等。

而和平花園走上自管模式，不過(guò)兩年時(shí)間。

作為一個(gè)存在了20多年的老小區(qū)，該小區(qū)也曾一度陷入設(shè)施老化、衛(wèi)生臟亂等問(wèn)題，甚至連安全都令人擔(dān)憂。

2018年7月，和平花園召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生了業(yè)委會(huì)，3個(gè)月后業(yè)委會(huì)完成備案。隨后，他們又商定不再聘請(qǐng)物業(yè)公司，實(shí)施業(yè)主自管。

為此，業(yè)委會(huì)還聘請(qǐng)了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的社區(qū)建設(shè)專(zhuān)家何志恒作為和平花園專(zhuān)家顧問(wèn)，后者向粉巷財(cái)經(jīng)回憶：“原來(lái)的物業(yè)已經(jīng)管了20多年了，管理存在很多缺位的地方，而大家也迫切希望把這個(gè)老小區(qū)建設(shè)好”。

同年末，業(yè)委會(huì)在何志恒的幫助下和前期物業(yè)公司簽訂了退管交接協(xié)議，該小區(qū)隨即成為西安唯一和前期物業(yè)平穩(wěn)交接并實(shí)現(xiàn)自管的小區(qū)。

如今兩年過(guò)去，和平花園已經(jīng)形成了以7名業(yè)委會(huì)委員、1名候補(bǔ)委員為核心，數(shù)十名熱心群眾為志愿者，聘請(qǐng)20余名專(zhuān)職人員進(jìn)行維護(hù)的運(yùn)行模式。

而在日常財(cái)務(wù)方面，業(yè)委會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線，“所有收入一律進(jìn)公戶”，業(yè)委會(huì)成員皆是業(yè)主兼職，不從小區(qū)收入里拿一分錢(qián)。

圖片來(lái)源〡每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 淡忠奎 攝

粉巷財(cái)經(jīng)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，和平花園小區(qū)沒(méi)有統(tǒng)一的大門(mén)，A座、B座和 C座三棟樓都直接臨街，而業(yè)委會(huì)所在地為C座旁邊的地下車(chē)庫(kù)，一切都在簡(jiǎn)單而有序地運(yùn)轉(zhuǎn)著。

有業(yè)主稱(chēng)，實(shí)現(xiàn)自管后，小區(qū)不僅新裝了門(mén)禁、刷臉系統(tǒng)和監(jiān)控，逢年過(guò)節(jié)還會(huì)發(fā)糧油、大米等福利。提起現(xiàn)在的業(yè)委會(huì)，路過(guò)的業(yè)主皆贊不絕口：“現(xiàn)在這物業(yè)費(fèi)感覺(jué)花的物超所值”“比以前舒心太多了”……

作為西安唯一的業(yè)主自管小區(qū)，和平花園收獲了眾多“艷羨”的目光。相關(guān)報(bào)道下，網(wǎng)友或是痛陳自己小區(qū)物業(yè)的不作為，或是表達(dá)對(duì)自管的羨慕，一時(shí)間，仿佛都看到了新的出口。

和平花園只是個(gè)例

不過(guò)，和平花園當(dāng)下也面臨自己的難題：小區(qū)消防設(shè)施已經(jīng)癱瘓多年，高低壓配電柜前段時(shí)間也突然癱瘓，上下水管道也已老化……

其業(yè)委會(huì)扈主任稱(chēng)，小區(qū)已申請(qǐng)老舊小區(qū)改造，此外可能還需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論補(bǔ)繳部分維修資金。

有社區(qū)工作人員認(rèn)為，“和平花園目前為止運(yùn)營(yíng)得非常好，但它只是一個(gè)個(gè)例，并不適合所有小區(qū)推廣”。

在小區(qū)專(zhuān)家顧問(wèn)何志恒看來(lái)，“沒(méi)有這個(gè)業(yè)委會(huì)主任，和平花園小區(qū)不會(huì)取得這樣的成功”。該小區(qū)業(yè)委會(huì)扈主任等人本身有著豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠開(kāi)源節(jié)流，同時(shí)又不計(jì)較個(gè)人得失，這是和平花園小區(qū)自管成功的重要原因。

而從實(shí)踐層面看，業(yè)主自管失敗的案例并不少見(jiàn)。

接觸社區(qū)治理工作已經(jīng)10年的何志恒常說(shuō)：“別人都是講成功，而我出去就是講失敗”，其還在網(wǎng)上發(fā)布了《物業(yè)自行管理不是業(yè)委會(huì)人員自干——小區(qū)物業(yè)自行管理不成功的實(shí)踐教訓(xùn)》。

在街道辦的辦公室內(nèi)，他向粉巷財(cái)經(jīng)講述了8年前在西安唐園小區(qū)親身經(jīng)歷的一個(gè)業(yè)主自管的失敗案例。

唐園小區(qū)始建于上世紀(jì)九十年代中期，占地200余畝，共有居民樓45棟，商務(wù)樓1棟，居住戶1938戶，是當(dāng)時(shí)西安最大的封閉式安居小區(qū)之一。

2012年9月何志恒被選為業(yè)委會(huì)主任后，在其倡議下，業(yè)主大會(huì)決定實(shí)行物業(yè)自行管理，這很可能是陜西地區(qū)關(guān)于物業(yè)自管最早的嘗試。

圖片來(lái)源〡攝圖網(wǎng)

其間，唐園業(yè)委會(huì)向業(yè)主借款50余萬(wàn)元，作為流動(dòng)資金，并聘請(qǐng)了一支專(zhuān)業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。但因前期物業(yè)拒不交接，考慮到維持成本，這支服務(wù)團(tuán)隊(duì)只能被遣散。

直到2013年3月，唐園業(yè)委會(huì)強(qiáng)行接管了物業(yè)，拉開(kāi)了物業(yè)自管的序幕，但一連串問(wèn)題隨之而來(lái)：水電維修爆發(fā)式增長(zhǎng)、前期物業(yè)惡意拖欠水電費(fèi)，面臨斷水?dāng)嚯姷娘L(fēng)險(xiǎn)、業(yè)委會(huì)內(nèi)部拉幫結(jié)派鬧待遇……

所有的問(wèn)題都匯集到業(yè)委會(huì)主任何志恒一人肩上，其精神幾近崩潰。

最終，一名業(yè)委會(huì)成員趁機(jī)注冊(cè)私人物業(yè)公司，又拒不退出業(yè)委會(huì)，這場(chǎng)轟轟烈烈的自管?chē)L試宣告失敗。

事實(shí)上，當(dāng)時(shí)唐園小區(qū)已經(jīng)退回到了業(yè)主自治階段，甚至無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管，“唐園自管的結(jié)果遠(yuǎn)比聘請(qǐng)物業(yè)公司更糟”。

這也成為日后何志恒常時(shí)常分享的案例。

社區(qū)治理的未來(lái)

何志恒認(rèn)為，業(yè)主自管是業(yè)主自治的高級(jí)階段，其核心三大權(quán)利必須掌握在業(yè)主手中，即物業(yè)管理重大事項(xiàng)決定權(quán)、物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)權(quán)和物業(yè)服務(wù)人事權(quán)。

“這是業(yè)主自管的基本屬性，所有權(quán)必須完全在業(yè)主手中”。

據(jù)介紹，目前國(guó)內(nèi)主要的管理模式是包干制、酬金制和業(yè)主自行管理等形式，絕對(duì)大多數(shù)小區(qū)是包干制，酬金制和自行管理比較少。

酬金制，即由職業(yè)經(jīng)理人代管小區(qū)物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管；而自行管理，即如和平花園小區(qū)，業(yè)委會(huì)直接管理物業(yè)，自行聘請(qǐng)維修、保潔等專(zhuān)業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

何志恒認(rèn)為，相對(duì)于完全自行管理，酬金制或許是未來(lái)值得推廣的模式。如深圳陽(yáng)光花園小區(qū)，業(yè)委會(huì)就在業(yè)主支持下籌措了50萬(wàn)啟動(dòng)資金，組建了80余人的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人管理小區(qū)，極大改善了小區(qū)管理狀況。

圖片來(lái)源〡視覺(jué)中國(guó)

而華南城市研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、暨南大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，業(yè)主自管并不代表未來(lái)的主流方向，它可能更適合規(guī)模較小的小區(qū)，但不宜大范圍推廣。

胡剛告訴粉巷財(cái)經(jīng)：“問(wèn)題的關(guān)鍵不在于物業(yè)公司這種模式，而是現(xiàn)在的物業(yè)很多都是開(kāi)發(fā)商天然延續(xù)下來(lái)的，就好像他覺(jué)得自己就是主人，這種權(quán)益關(guān)系顛倒了”。

《物權(quán)法》規(guī)定，經(jīng)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半的業(yè)主同意，可以解聘物業(yè)公司。

胡剛表示，現(xiàn)在一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組成的物業(yè)公司，若業(yè)主同意也可以考慮保留。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)把物業(yè)管理好，對(duì)其企業(yè)聲譽(yù)和產(chǎn)品形象都至關(guān)重要，這樣的話除了業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)，他們也會(huì)自己補(bǔ)貼一部分來(lái)管理，一些大牌房企的物業(yè)還是不錯(cuò)的。

不過(guò)，他也表示，社區(qū)管理是相當(dāng)復(fù)雜的，不管是開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理，還是業(yè)主自管都是少量的，最主流的還是應(yīng)該由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司來(lái)管，但前提是必須由業(yè)主大會(huì)來(lái)決定。