每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進(jìn)入“金九銀十”以來(lái)，上海樓市表現(xiàn)搶眼。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份，上海新建商品住宅成交面積約110.9萬(wàn)平方米，創(chuàng)自2017年市場(chǎng)降溫以來(lái)新高。與此同時(shí)，上海二手房成交量超過(guò)3萬(wàn)套，環(huán)比和同比持續(xù)增長(zhǎng)，處于2017年以來(lái)的歷史高位。

而在剛剛過(guò)去的國(guó)慶中秋長(zhǎng)假期間，上海樓市持續(xù)火熱。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)假期間，上海新建商品住宅成交面積達(dá)13.1萬(wàn)平方米，而去年國(guó)慶長(zhǎng)假新房成交面積還不到1萬(wàn)平方米；58同城、安居客發(fā)布的《國(guó)慶長(zhǎng)假樓市觀察》報(bào)告則顯示，長(zhǎng)假期間，無(wú)論新房還是二手房找房熱度，上海均在一線城市中處于領(lǐng)先。

新房成交面積同比增超四成

上海樓市在“金九”再次迎來(lái)了破百萬(wàn)平方米的成交面積。

來(lái)自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月上海新建商品住宅成交面積約110.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13.9%，同比增長(zhǎng)40.5%，創(chuàng)自2017年市場(chǎng)降溫以來(lái)新高；新增供給面積115.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.9%，同比增長(zhǎng)26.9%。從供求關(guān)系來(lái)看，9月上海新房市場(chǎng)供求相對(duì)均衡。

從成交價(jià)來(lái)看，9月，上海新建商品住宅成交均價(jià)為54356元/平方米，環(huán)比下降1.9%，同比上漲1.0%。新房成交均價(jià)主要受成交項(xiàng)目結(jié)構(gòu)影響，其中成交最多的是臨港新城板塊，隨著一些重磅企業(yè)的入駐，四季度臨港依舊會(huì)是購(gòu)房需求的重點(diǎn)地區(qū)。

另?yè)?jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，9月份上海全市共成交新建商品房8765套，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)31%；成交金額590億元，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)40%；套均總價(jià)673萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)7%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，隨著近兩個(gè)月新增供應(yīng)持續(xù)放量，9月份成交量繼續(xù)維持在8000套以上，環(huán)比和同比均保持正增長(zhǎng)，“金九”成色十足。從前三季度累計(jì)成交量來(lái)看，同比增速持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)熱度不減。但是從供銷(xiāo)比來(lái)看，8月和9月的供銷(xiāo)比分別為1.4和1.2，前三季度的供銷(xiāo)比則由上半年的0.7增長(zhǎng)至0.9，說(shuō)明市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況已大幅改善。隨著大量的新盤(pán)入市，市場(chǎng)的消化能力也已近上限，四季度再?zèng)_高的可能性不大。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，首先，今年上海市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求，尤其是上半年商品房供應(yīng)面積同比去年下降近一半，拉動(dòng)市場(chǎng)在疫情下依然保持一定熱度。下半年市場(chǎng)的供應(yīng)量開(kāi)始不斷增加，帶動(dòng)8、9月份的市場(chǎng)成交不斷放量。

其次，上海市場(chǎng)今年優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目供應(yīng)集中并表現(xiàn)搶眼，同時(shí)由于限價(jià)因素存在，導(dǎo)致一二手房倒掛現(xiàn)象明顯，認(rèn)籌比也屢屢創(chuàng)出新高。在熱銷(xiāo)項(xiàng)目的帶動(dòng)下，市場(chǎng)整體維持了較高找房熱度，一二手房供需兩旺的現(xiàn)象在不少板塊都有明顯體現(xiàn)。

此外，土地市場(chǎng)的高熱度也帶動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期，上海諸多優(yōu)質(zhì)板塊的地塊本身受熱捧程度高，樓板價(jià)也同步水漲船高，在一定程度上亦影響到購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期判斷。

二手房成交處四年來(lái)高位

9月份，上海二手房市場(chǎng)表現(xiàn)同樣火熱。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月上海二手住宅成交套數(shù)約為3.1萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)4.2%，同比增長(zhǎng)46.8%，處于2017年以來(lái)的歷史高位。

值得一提的是，今年1~3月，上海二手房成交量受疫情影響較大；自4月疫情逐漸好轉(zhuǎn)開(kāi)始，二手房市場(chǎng)狀態(tài)火熱；4~7月二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬(wàn)套左右；8月、9月成交量分別達(dá)到3萬(wàn)套、3.1萬(wàn)套。

今年1~9月，上海二手房市場(chǎng)累計(jì)成交量同比增長(zhǎng)9.9%，增速已經(jīng)回正。從成交房源結(jié)構(gòu)和區(qū)域來(lái)看，9月份成交房源中平均面積為88.6平方米，其中90平方米以上房源占比達(dá)到41%，而8月僅為33%。成交套數(shù)排名前三位的板塊分別為周康、浦江、三林板塊。

據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，9月上海二手房成交量增長(zhǎng)主要來(lái)自外環(huán)以?xún)?nèi)，而且下半年以來(lái)二手房成交中改善型的占比有明顯增加，套均面積和套均價(jià)格不斷增長(zhǎng)；從成交房源類(lèi)型來(lái)看，9月份成交房源中，90平方米以上房源占比達(dá)到32%，而上半年僅為28%；從同比增速來(lái)看，90平方米以上房源增長(zhǎng)70%，而90平方米以下增長(zhǎng)37%。

楊雨蕾認(rèn)為，9月上海二手房成交量超過(guò)3萬(wàn)套，環(huán)比和同比持續(xù)增長(zhǎng)。分環(huán)線來(lái)看，增長(zhǎng)主要來(lái)自外環(huán)以?xún)?nèi)，而且下半年以來(lái)二手房成交中改善型的占比有明顯增加，套均面積和套均價(jià)格不斷增長(zhǎng)。

從上海鏈家的帶看量來(lái)看，9月份略有回調(diào)，但是從新增客戶(hù)量和掛牌量來(lái)看，客房比下半年以來(lái)一路走高，說(shuō)明市場(chǎng)保持著一定的熱度。但目前調(diào)控并未放松，8月底更出臺(tái)了開(kāi)發(fā)商融資的“三條紅線”，給房企的杠桿率設(shè)置上限，在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的前提下，市場(chǎng)較難出現(xiàn)過(guò)熱的情況。

張波則表示，由于上海今年的改善型需求增長(zhǎng)量明顯提升，二手房的成交放量會(huì)在一定程度上明顯帶動(dòng)改善型購(gòu)房者入市的節(jié)奏。今年8月上海二手房創(chuàng)出近兩年的單月成交峰值，其中改善型購(gòu)房者賣(mài)舊換新的比例不低，也是拉動(dòng)“金九銀十”商品房市場(chǎng)成交放量的重要前提。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)