每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

與去年相比，今年9月樓市表現(xiàn)不及預(yù)期。

據(jù)貝殼研究院報(bào)告，今年9月，全國百城（含4個(gè)一線城市、41個(gè)二線城市和55個(gè)其他城市）監(jiān)測項(xiàng)目均帶看及認(rèn)購指數(shù)較8月穩(wěn)中有降，帶看認(rèn)購比增加，市場出現(xiàn)降溫趨勢，成交周期整體保持較低水平，9月同比縮短3%。隨著年底淡季的到來，新房市場成交周期或?qū)⒃俅卫L。

值得注意的是，東部和西部市場表現(xiàn)較為突出，市場熱度較高。尤其西部地區(qū)市場供應(yīng)端持續(xù)發(fā)力，拉動成交量增長。同時(shí)，東西兩大區(qū)域成交周期指數(shù)較低，市場信心較強(qiáng)。貝殼研究院認(rèn)為，“東部和西部地區(qū)市場或?qū)⒔Y(jié)束短期的市場下滑，在10月下半月或?qū)?shí)現(xiàn)成交量的增長。”

百城新房成交難度加大

從貝殼研究院發(fā)布的百城新房市場數(shù)據(jù)來看，新房市場供應(yīng)量從今年3月開始復(fù)蘇，至6月達(dá)到近一年以來的峰值，隨后出現(xiàn)明顯下滑，在8月小幅反彈后，9月開盤量指數(shù)繼續(xù)保持下滑趨勢。在6月后市場開始出現(xiàn)下滑趨勢、開盤量觸頂?shù)那闆r下，開盤量和認(rèn)購量均開始下滑且?guī)Э凑J(rèn)購比增加，成交難度加大。

百城新房市場各區(qū)域認(rèn)購指數(shù)（以2019年7月為基期） 數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

值得一提的是，作為今年以來最受關(guān)注的長沙樓市，也沒能逃脫新房成交增長乏力的困境。

曾先后在岳麓區(qū)、雨花區(qū)多家中介門店工作過的陶東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“今年以來購房者觀望情緒明顯增加，無論是二手房還是新房，往往一位購房者的帶看次數(shù)比之前就要多幾次。”

近期正在考慮換房的長沙市民趙梅則向記者講述了她的憂慮，“現(xiàn)在買房資格太難得，買房也不是小事，我們當(dāng)初買現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)的時(shí)候就是太急了，很多東西都不了解，覺得價(jià)格合適就可以了。但現(xiàn)在我們就更多要考慮小孩讀書、未來發(fā)展情況這些，多看看總是沒錯(cuò)的。”

另據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，隨著旭輝•雨花郡、時(shí)代•梅溪領(lǐng)峰等多個(gè)項(xiàng)目大推量入市，9月單月長沙商品住宅供應(yīng)量達(dá)到今年以來最高值137萬平方米，其中開福區(qū)、天心區(qū)及岳麓區(qū)三區(qū)更是呈翻倍增長。截至9月末，長沙商品住宅市場年度總供應(yīng)已達(dá)791萬平方米，同比上漲11%。

2020年5~9月長沙新房供應(yīng)情況（萬平方米） 數(shù)據(jù)來源：湖南中原研究院

2020年5~9月長沙新房成交情況（萬平方米） 數(shù)據(jù)來源：湖南中原研究院

然而盡管房企加大了推盤力度，但并未帶來與之相對應(yīng)的高成交，客戶入市意愿不強(qiáng)，成交環(huán)比有所下跌，整個(gè)9月長沙商品住宅成交85萬平方米，環(huán)比下跌12%，單月及年度均處于供過于求狀態(tài)，供銷比達(dá)1.61，為近一年新高。

對此，湖南中原研究院表示，隨著樓市進(jìn)入客選房時(shí)代，購房更加理性，因此在9月份長沙住宅供應(yīng)大量增加的情況下，導(dǎo)致住宅成交呈環(huán)比下跌。

與此同時(shí)，貝殼研究院廣州分院院長李茂喆也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從數(shù)據(jù)來看，9月廣州的相關(guān)數(shù)據(jù)相比8月有所下滑，主要是因?yàn)?月帶看和認(rèn)購都處于高位，但9月和7月相比處于基本持平狀態(tài)。“四季度廣州新房市場的供應(yīng)量還會處于一個(gè)相對高位的水平，高體量的供應(yīng)一方面對于開發(fā)企業(yè)而言是競爭加劇，但是一定程度上也會增加客戶的選擇面而刺激成交，同時(shí)引導(dǎo)客戶從二手市場向新房市場回流。”

改善型客戶觀望情緒漸濃

貝殼研究院百城新房市場數(shù)據(jù)顯示，從成交周期來看，9月份東部和西部地區(qū)市場表現(xiàn)較好，成交周期指數(shù)較低，其中西部地區(qū)成交指數(shù)同比下降33%。

從近幾周各區(qū)域帶看指數(shù)看，除東北地區(qū)出現(xiàn)明顯的震蕩下降趨勢外，其他三個(gè)區(qū)域基本保持穩(wěn)定，其中東部和西部地區(qū)在上周有所反彈。預(yù)計(jì)10月下半月市場成交量或?qū)⒂性鲩L，中部地區(qū)帶看指數(shù)反彈力度較大，且連續(xù)3周保持增長，10月市場表現(xiàn)值得關(guān)注。

分面積段看，144平方米以上產(chǎn)品成交周期指數(shù)較高，且6月以來持續(xù)加長，改善型客戶觀望情緒漸濃。中小面積產(chǎn)品成交周期指數(shù)穩(wěn)定在相對較低的水平，且低于去年同期水平。

百城新房成交周期分面積段指數(shù)（以2019年7月為基期） 數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

“這兩個(gè)月我們店的成交量還是挺不錯(cuò)的。”貴陽21世紀(jì)不動產(chǎn)花果園店楊麗告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“之前一個(gè)月我們賣龍湖一個(gè)項(xiàng)目新房就賣了差不多有20多套。相對來說賣一手房的話要好賣點(diǎn)，二手房由于稅費(fèi)問題，要難賣一點(diǎn)。”

至于成交周期是否有所增加，楊麗則表示并未有很明顯感覺，“如果真正是需要購房的客戶，只要對方看好了，一般就很快能夠定下來。”

盡管如此，來自克爾瑞貴陽的三季度報(bào)顯示，在疫情有效控制下需求得到釋放，疊加房企現(xiàn)金流壓力倍增，多項(xiàng)目采取降價(jià)措施走量，增加了市場去化速度，二季度貴陽市場回暖較快；但三季度市場扭轉(zhuǎn)，供應(yīng)持續(xù)上漲卻未形成成交端正向反饋，環(huán)比降低18%。截至2020年三季度，貴陽（主城）商品房共計(jì)供應(yīng)623萬平方米，成交553萬平方米，成交均價(jià)10906元/平方米，供銷價(jià)同比全線下滑。

“2020年整體來看，疫后需求釋放有限，同時(shí)受購買力不足，棚改貨幣化安置收緊的多重影響，項(xiàng)目成交逐漸疲軟，整體維持低位盤整期，市場被動制約。”克爾瑞貴陽分析指出，近三年住宅開盤去化情況來看，2019年至今整體去化率持續(xù)下滑，今年商品住宅整體從去化率僅有54%，市場熱度下行明顯。

從貝殼百城新房市場數(shù)據(jù)來看，同比去年，今年3月以來成交周期保持較低水平，9月成交周期環(huán)比有所加長，但同比仍縮短3%，在開發(fā)商推盤意愿明確，市場穩(wěn)定預(yù)期加強(qiáng)的情況下，客戶決策周期縮短。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)