每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

長租公寓企業(yè)接二連三的“爆雷”，讓監(jiān)管層再出重拳。

11月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》（以下簡稱《緊急通知》），重點提出了7方面具體要求，以切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為。尤其強(qiáng)調(diào)租金收取方式不得“高進(jìn)低出”“長收短付”，同時不得誘導(dǎo)租客使用“租金貸”。

深圳市住房和建設(shè)局表示，今年以來，疊加疫情影響，國內(nèi)長租公寓“爆雷”事件頻發(fā)。出臺《緊急通知》，對有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定住房租賃企業(yè)不得實施的經(jīng)營行為予以進(jìn)一步明確，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，有利于做好住房租賃領(lǐng)域風(fēng)險防控，保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該《緊急通知》直指近期蛋殼公寓（NYSE，DNK）頻繁引發(fā)的維權(quán)事件。

作為管理房間“40萬+”，累計服務(wù)用戶“100萬+”的上市公寓管理企業(yè)，近日蛋殼公寓接連傳出公寓斷網(wǎng)、拖欠合作伙伴賬款、欠付房東租金、拒還租客押金的消息。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，針對長租公寓“爆雷”問題，深圳、杭州等多地出臺政策，深圳此舉進(jìn)一步加快政策落地，對后續(xù)全國各地的監(jiān)管工作有啟發(fā)意義。

深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)截圖

嚴(yán)打“高進(jìn)低出”“長收短付”

《緊急通知》主要從加強(qiáng)住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理、嚴(yán)格落實信息公示制度、切實規(guī)范從業(yè)人員管理、確保房源信息發(fā)布真實、依法從嚴(yán)處罰違法租賃行為、慎重選擇租金收取模式、建立健全糾紛調(diào)處機(jī)制等7個方面對住房租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)范。

近期部分長租公寓采取“高進(jìn)低出”“長收短付”造成爆雷、跑路的問題，已經(jīng)引起政府部門高度重視和社會密切關(guān)注?！毒o急通知》指出，住房租賃企業(yè)不得通過“高進(jìn)低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益；住房租賃企業(yè)應(yīng)充分意識到采取“高進(jìn)低出”“長收短付”方式進(jìn)行市場擴(kuò)張從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營風(fēng)險、法律風(fēng)險。根據(jù)行業(yè)監(jiān)管需要，行業(yè)主管部門將發(fā)布相關(guān)行業(yè)風(fēng)險提示。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，嚴(yán)控“高收低租”和“長租短付”是很有必要的。正是因為這兩點的存在，很多非正向現(xiàn)金流的經(jīng)營性企業(yè)，通過打時間差來延緩非正向現(xiàn)金流所導(dǎo)致的風(fēng)險爆發(fā)。但它們的潛在風(fēng)險，尤其是長期現(xiàn)金流無法轉(zhuǎn)正的風(fēng)險會越藏越大，總有一天會爆發(fā)。

據(jù)貝究殼研院依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，在陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛或倒閉的長租公寓企業(yè)中，近七成因為“高收低出”和“長收短付”模式。為此貝殼研究院高級分析師黃卉表示，租賃市場主體應(yīng)嚴(yán)格審視經(jīng)營合規(guī)性，以確保良性運(yùn)轉(zhuǎn)。為避免此類現(xiàn)象的發(fā)生，深圳本次政策重點提出企業(yè)不得使用“高進(jìn)低出”“長收短付”的方式收取租金，不得誘導(dǎo)使用租金貸。租賃企業(yè)也應(yīng)進(jìn)一步審視自身的企業(yè)運(yùn)營，做好“以出定收”的成本管理，以保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。

誘導(dǎo)各類租金消費貸將嚴(yán)罰

《緊急通知》將依法從嚴(yán)處罰違法租賃行為。“住房租賃企業(yè)出租住房的，不得通過欺詐、脅迫、格式條款等方式哄抬租金，不得違法誘騙承租人簽訂長周期租賃合同；不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得違法強(qiáng)制單方解除合同。”

同時，對于存在以非法占有為目的，在簽訂、履行房屋租賃合同過程中，采取虛構(gòu)事實或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對方當(dāng)事人的財物，涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

對于違反有關(guān)管理規(guī)定的住房租賃企業(yè)，深圳住建局表示，會同相關(guān)部門依法依規(guī)查處，采取約談告誡、暫停房源發(fā)布、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險提示、實行信用扣分等措施，并抄送市場監(jiān)管、公安、網(wǎng)信、稅務(wù)等部門，作為不良行為記錄，納入行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等信用評價系統(tǒng)，實施聯(lián)合懲戒。

黃卉表示，近期長租公寓企業(yè)頻繁出現(xiàn)經(jīng)營問題，深圳從主體登記及信息公示、從業(yè)人員管理、房源信息發(fā)布等方面提出了嚴(yán)格的要求，以防租賃主體經(jīng)營風(fēng)險。住房租賃涉及到到民生保障，其最關(guān)鍵的是穩(wěn)定租金價格。本次政策提出不得通過各種違法行為哄抬租金，在合同期間不得單方面提高租金，以此來規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租金價格。

全國或掀長租公寓整治潮

近年來國內(nèi)不少城市出現(xiàn)了長租公寓“爆雷”問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有包括上海嵐越公寓、寓意公寓，杭州友客公寓、巢客公寓等超過30家長租公寓品牌出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象或嚴(yán)重資金問題。為此，深圳、杭州等地相繼出臺相關(guān)政策，并開始試點運(yùn)行。

今年6月29日，深圳就曾發(fā)布過關(guān)于住房租賃的風(fēng)險提示，從業(yè)主委托出租、租客承租房屋、確定租賃價格、簽訂租賃合同、支付房屋租金、應(yīng)對矛盾糾紛等6個環(huán)節(jié)給出詳細(xì)的操作指南；8月17日，杭州市住保房管局發(fā)布通知，要求對租賃市場風(fēng)險防控資金給予規(guī)范。

而伴隨《緊急通知》的出臺，深圳進(jìn)一步加快了相關(guān)政策的落地實施，這也對于后續(xù)全國各地租賃市場資金監(jiān)管工作有啟發(fā)意義。

深圳市住建局表示，2016年來，在國家、省、市政府培育和發(fā)展住房租賃市場政策引領(lǐng)下，住房租賃市場迅速發(fā)展。但相關(guān)監(jiān)管立法滯后，住房租賃專營機(jī)構(gòu)“野蠻生長”，經(jīng)營行為不規(guī)范問題凸顯。

部分企業(yè)為快速拓展市場，以“長收短付”等方式蓄積押金和預(yù)付租金，形成“資金池”，并利用池內(nèi)資金以“高進(jìn)低出”方式迅速占領(lǐng)市場，一旦資金回流受限或融資受阻，極易引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。甚至有部分企業(yè)假借住房租賃名義，以“經(jīng)營不善”“經(jīng)營虧損”為由，行合同詐騙之實，嚴(yán)重擾亂市場秩序，影響社會穩(wěn)定。

“防止和解決這一風(fēng)險的有效方式，一定是強(qiáng)化資金監(jiān)管。從目前各地監(jiān)管部門的政策發(fā)力點，也能看出各城市對于長租公寓的引導(dǎo)方式，是從銀根入手，這是正確的導(dǎo)向，加之嚴(yán)控經(jīng)營規(guī)范，會對全國長租公寓有一輪大洗牌。”張波指出。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)