每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

從頂層設(shè)計到市場現(xiàn)實，租賃成為了近期熱點話題。面對溫和上漲的房價，租金水平卻一路下行，目前我國的租售比仍舊遠遠偏合理水平。

剪刀差不斷加深

12月18日的中央經(jīng)濟會議花了巨大篇幅來談租賃問題，表示將整頓租賃市場秩序，土地供應(yīng)也要向租賃住房建設(shè)傾斜。這些政策都緊密呼應(yīng)了市場現(xiàn)實。

雖然有疫情影響，但國內(nèi)整體房價在經(jīng)歷短暫下跌后逐漸溫和恢復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，目前我國的平均房價已經(jīng)跨過萬元大關(guān)，尤其是一線城市。國家統(tǒng)計局顯示，11月一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲8.3%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

與溫和上漲的房價不同，我國的房租在2020年一直呈現(xiàn)下行趨勢。社科院報告顯示，2020年2月以來，受疫情沖擊等因素影響，核心城市住房租金連續(xù)4個月下跌。2020年6月進入租房市場傳統(tǒng)旺季，核心城市租金才開始止跌回升。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“疫情在一定程度上并不能掩蓋購房需求，因而房價可以迅速恢復(fù)，而租房人員受宏觀經(jīng)濟的影響更為明顯，因而房租在2020年呈現(xiàn)更為明顯的下行趨勢。”

對比房價和租金兩種不同趨勢，可以看出二者差距被不斷拉大，如果用房屋租售比來衡量，我國的情況明顯偏離合理區(qū)間。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認為：“相較于2019年的租售比水平，2020年的租售比呈現(xiàn)小幅下降趨勢。主要原因在于房價繼續(xù)上漲，而租金水平卻在下調(diào)，這也與今年疫情沖擊之下租房需求下降有關(guān)，疊加長租公寓爆雷不斷，租賃市場活躍度下降。”

一線城市排名靠后

所謂房屋租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。這是國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況的指標之一，國際通用的良好租售比一般界定為1∶300~1∶200。

而我國大部分城市都偏離了這個區(qū)間。諸葛找房報告顯示，50個大中城市平均租售比為1：611。

而從低租售比TOP10城市來看，集中分布于環(huán)渤海、長三角、珠三角經(jīng)濟圈的二線和三四線城市，其中廈門以1：975成為租售比最低城市，其次為三亞和蘇州，租售比分別為1：864和1：786。其余依次為青島（1：773）、深圳（1：757）、石家莊（1：757）、淄博（1：755）、福州（1：747）、寧波（728）、東莞（714）。

報告顯示，廈門2020年平均租金水平并不是特別高，為47.51元/平方米/月，但其房價已經(jīng)達到46335元/平方米的水平，成為僅次于深圳、上海、北京的第四大高房價城市。

三亞2020年租金水平為42.43元/平方米/月，房價為36660元/平方米，位居房價水平第八。報告認為，廈門、三亞等城市作為典型的旅游業(yè)為主的城市，是受區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢的利好帶動。

深圳租售比為1：757，是一線城市中租售差距最大的區(qū)域，也成為了低租售比TOP10中唯一上榜的一線城市。

2020年深圳房價經(jīng)歷了較快增長。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手房同比增幅達到了14.6%，居全國之首。但深圳的租賃市場卻沒有如此火爆，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前的報道，截至2020年12月16日，深圳全市幾大主要中介機構(gòu)（樂有家、貝殼、中原、Q房、美聯(lián)物業(yè)）公開掛牌供應(yīng)的商品房租賃房源同比增幅達到了40.7%。

諸葛找房報告認為，位居低租售比TOP10的城市基本上受到各種利好因素的影響，投機性需求居高，房價漲幅領(lǐng)先于租金漲幅，租售比處于較低水平。

在報告統(tǒng)計的50個大中城市中，一線城市租售比并沒有特別靠前。

北京在50城中排名18位，租售比為1：637。上海排名25位，租售比為1：600，成為中位城市。廣州排名第30位，租售比為1：567。

不過，一線城市租售比排名靠后并不是因為房價低，而是因為租金普遍偏高。諸葛找房報告顯示，11月，全國40城平均租金為34.71元/平方米/月，上海、深圳、北京、廣州租金水平位列全國前四，分別為96.45元/平方米/月、87.41元/平方米/月、85.67元/平方米/月、58.46元/平方米/月。

西北地區(qū)租售比較高

銀川以1：289的租售比位居首位，是全國唯一一個處于合理租售比區(qū)間的城市，其次為烏魯木齊和湛江，租售比分別為1：364和1：376，位居第二、三。

銀川2020年租金水平為25.94元/平方米/月，房價水平卻僅有7487元/平方米，房價處于50個重點城市末位水平。烏魯木齊2020年租金水平為23.93元/平方米/月，房價為8712元/平方米，房價也處于50個重點城市低位。

但這并不意味著這里的房地產(chǎn)市場相對健康。

諸葛找房報告指出，這兩個城市分別作為寧夏和新疆的省會城市，但位居西北區(qū)域，對外溝通匱乏，基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，外來人口吸附能力較低，房價上漲乏力。西北城市包攬前二，東北城市也占據(jù)多數(shù)份額，主要是受到區(qū)位和經(jīng)濟基本面的影響，這些區(qū)域多經(jīng)濟發(fā)展水平較低，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，缺乏強大的產(chǎn)業(yè)支撐，房價水平不高。

此外，貴陽、哈爾濱、桂林、大連、呼和浩特、沈陽、南寧重慶等城市租售比也都較高。

總體上講，王小嬙認為：“當前我國的租售比遠遠偏離國際合理區(qū)間，租金難以追上房價上漲速度，租金與房價差距被拉大。同時，我國大多數(shù)城市租金回報率低于全球其他重點城市，收回成本年限被大大拉長。按照這樣的租金收益，甚至不及將購房款存銀行收定期利息。”

“巨大的房產(chǎn)價值卻缺少獲取合理回報的渠道，而這或許正是中國買賣市場和租房市場所面臨的畸形矛盾。”

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)