每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過(guò)去的2020年，對(duì)于以銷售業(yè)績(jī)?yōu)橹饕剂繕?biāo)準(zhǔn)的房企而言顯得尤其不尋常。

雖然受年初疫情影響，但據(jù)各家機(jī)構(gòu)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年千億房企首次超過(guò)40家，再創(chuàng)新高；TOP10房企銷售操盤金額集中度達(dá)26.3%，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。

但值得注意的是，從年度目標(biāo)完成率看，房企2020年的整體業(yè)績(jī)完成情況并不十分理想。一批曾經(jīng)在行業(yè)表現(xiàn)出色的房企，如遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股、首創(chuàng)置業(yè)、泰禾集團(tuán)等，在2020年的銷售業(yè)績(jī)甚至出現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)放緩的趨勢(shì)已定，尤其是“三道紅線”全面實(shí)施，降負(fù)債、穩(wěn)流動(dòng)擺在行業(yè)發(fā)展的首要位置，迫使房企放慢周轉(zhuǎn)速度。此外，當(dāng)前無(wú)論是拿地、施工或是營(yíng)銷，房企的投入壓力都更大，資金面狀況對(duì)于業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)影響程度也加深。2021年房地產(chǎn)的銷售態(tài)勢(shì)依然不容樂(lè)觀。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

重資重債房企業(yè)績(jī)“負(fù)增長(zhǎng)”

從2016年至2020年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的年銷售面積基本保持在16億平方米左右，已經(jīng)見頂。而銷售金額逐年上漲是因?yàn)殇N售均價(jià)上漲，而整個(gè)行業(yè)高增長(zhǎng)的空間已然不再。

林波認(rèn)為，疫情影響下，各大房企都將處于內(nèi)外部調(diào)整的適應(yīng)期。這一時(shí)期，業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化相當(dāng)明顯。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年綠城中國(guó)全口徑銷售額累計(jì)增幅58.5%位列第一，禹洲地產(chǎn)銷售額增幅39.7%緊隨其后，中國(guó)金茂銷售額累計(jì)增幅39.1%位列第三。截至2020年末，百?gòu)?qiáng)房企中有超八成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超2019年同期，其中超四成企業(yè)的同比業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?0%以上。

較之上述房企的業(yè)績(jī)大比例增長(zhǎng)，一批曾經(jīng)在行業(yè)表現(xiàn)出色的房企“優(yōu)等生”，如富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、綠地集團(tuán)、新城控股、華夏幸福、泰禾集團(tuán)等，在2020年的銷售業(yè)績(jī)卻呈現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”。

在林波看來(lái)，這類降速企業(yè)或多或少是受到重資產(chǎn)拖累。“原先重資產(chǎn)可以通過(guò)抵押來(lái)貸款，但今年融資環(huán)境受限，可能行不通了。酒店、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等會(huì)擠壓資金的產(chǎn)品，都可能影響資金周轉(zhuǎn)。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

事實(shí)上，重資產(chǎn)是一把“雙刃劍”，能快速把企業(yè)推到規(guī)模高峰，但也能很快把企業(yè)拉入深淵。潘石屹就曾表示，富力199億元收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)77家酒店，看似是撿了大便宜，實(shí)際上酒店的盈利非常低，甚至一直在虧損。

華夏幸福同樣如此，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年華夏幸福銷售業(yè)績(jī)同比降幅達(dá)32.7%。受制于以PPP模式做大型產(chǎn)城項(xiàng)目，華夏幸福的資金流轉(zhuǎn)一降速就會(huì)影響項(xiàng)目去化，去庫(kù)存速度下降又會(huì)快速制約資金流轉(zhuǎn)。

另一方面，華夏幸福布局重倉(cāng)京津冀，重倉(cāng)的區(qū)域只要有一個(gè)項(xiàng)目不好，就會(huì)牽一發(fā)動(dòng)全身。受疫情影響，加之財(cái)務(wù)杠桿高企，產(chǎn)業(yè)園的周轉(zhuǎn)速度偏慢，資金鏈持續(xù)緊張就沒(méi)錢拿地，進(jìn)而影響了華夏幸福2020年的銷售業(yè)績(jī)。

“綠地也是受到三四線城市大地標(biāo)、大項(xiàng)目的階段性影響，成本高、回收期長(zhǎng)、資金沉淀嚴(yán)重。此外，由于負(fù)債率較高，一定程度上影響了施工進(jìn)度，從而影響到銷售進(jìn)度。”

林波指出，新城控股由于之前的“黑天鵝事件”，2019年下半年拿地較少，加之主要發(fā)展商業(yè)物業(yè)占據(jù)了大量資金，商業(yè)項(xiàng)目又不能快速去化，導(dǎo)致銷售金額沒(méi)有明顯增長(zhǎng)。

再看遠(yuǎn)洋集團(tuán)，2020年銷售業(yè)績(jī)同比降幅達(dá)9%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資拿地以大體量項(xiàng)目為主，而大體量項(xiàng)目存在的普遍問(wèn)題是開發(fā)和銷售去化周期長(zhǎng)，這也成了拖累其銷售業(yè)績(jī)的主要原因。億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年，遠(yuǎn)洋大體量項(xiàng)目占比高達(dá)48%，其中不乏規(guī)劃建筑面積超百萬(wàn)平米的超大型項(xiàng)目。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，企業(yè)投資過(guò)多的大體量項(xiàng)目，對(duì)經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生兩大影響，一是大體量項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)效率低，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)差；二是大體量項(xiàng)目沉淀資金，會(huì)影響企業(yè)的后續(xù)投資及規(guī)模增長(zhǎng)。

此外，還有一類銷售下滑的企業(yè)，在戰(zhàn)略布局上與當(dāng)下的市場(chǎng)節(jié)奏不能完全匹配。以首創(chuàng)置業(yè)為例，其2020年的銷售業(yè)績(jī)同比降幅為12.3%。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，由于首創(chuàng)對(duì)于京津冀地區(qū)的依賴程度較高，在京津冀地區(qū)銷售增速逐步下行的狀況下，其銷售規(guī)模便一再掉隊(duì)。

總體來(lái)說(shuō)，首創(chuàng)重倉(cāng)的大本營(yíng)京津冀地區(qū)受到政策影響較大，在2009~2017年的9年間，其布局集中于北京、天津等少數(shù)幾個(gè)城市，城市容量相對(duì)有限，不易實(shí)現(xiàn)沖刺規(guī)模的目標(biāo)，在相當(dāng)程度上限制了首創(chuàng)的規(guī)模擴(kuò)張。

于小雨表示，縱觀首創(chuàng)置業(yè)的布局戰(zhàn)略，不難看出其在成為全國(guó)化房企和深耕型房企中不斷搖擺，投資布局經(jīng)歷了“擴(kuò)張-收縮-再擴(kuò)張”的過(guò)程，前后戰(zhàn)略調(diào)整幅度較大。盡管企業(yè)的投資決策受市場(chǎng)、政策等多方面因素影響，但是保持投資策略的一以貫之、穩(wěn)扎穩(wěn)打，也更容易保持戰(zhàn)略的穩(wěn)定性，以避免因戰(zhàn)略調(diào)整而導(dǎo)致資源的浪費(fèi)和機(jī)會(huì)的喪失。

“總體來(lái)看，2020年不少房企拿地明顯縮量，注定2021年業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)可能會(huì)更多。”林波表示。

2021年結(jié)構(gòu)失衡房企或更多

雖然受到疫情影響，但絕大部分在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模房企均完成了2020年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。其中，恒大、金茂、濱江、越秀、時(shí)代5家房企在去年11月就提前完成了全年目標(biāo)。

但整體來(lái)看，2020年房企整體業(yè)績(jī)完成情況并不十分理想?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，2020年目標(biāo)完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，目標(biāo)完成度在90%~100%的房企數(shù)量也有所提升。

張波告訴記者，房企當(dāng)年的目標(biāo)都是提前一年定的，而2020年上半年疫情之后，大部分開發(fā)商沒(méi)有調(diào)整年度銷售目標(biāo)，所以2020年房企能夠?qū)崿F(xiàn)銷售增長(zhǎng)已經(jīng)是一件樂(lè)事。

張波認(rèn)為，2021年已過(guò)千億的房企對(duì)于規(guī)?；V求會(huì)越來(lái)越弱，徘徊在500億~1000億元的房企依然有沖擊規(guī)模的愿望，但要在保持負(fù)債不提升的前提下擴(kuò)大規(guī)模，除了精準(zhǔn)的城市布局外，還要有快速去化能力。

值得一提的是，繼2020年8月20日的“三道紅線”融資新規(guī)出爐后，監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)資金層面的監(jiān)管再度“亮劍”。 2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)共同下發(fā)通知，建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)劃分五檔，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個(gè)人住房貸款占比上限“兩道紅線”。

克而瑞認(rèn)為，決策層已從供需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，意即供應(yīng)端銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理，需求端房企則設(shè)置“三道紅線”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。下一階段，房地產(chǎn)行業(yè)必將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保房企負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。

林波表示，在融資環(huán)境趨緊的當(dāng)下，房企來(lái)自銀行、信托等方面的資金被逐步壓縮，想進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模難度會(huì)更大，能保持10%的增長(zhǎng)已經(jīng)不錯(cuò)了。2021年，結(jié)構(gòu)失衡的房企可能會(huì)更多。

林波認(rèn)為，有些房企在發(fā)展過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)階段性的資金緊張，但這是在追求規(guī)模的階段，規(guī)模上升到一定程度就要戰(zhàn)略性調(diào)整，以保證資金為準(zhǔn)，做到業(yè)績(jī)維穩(wěn)，那么制定目標(biāo)和完成目標(biāo)應(yīng)該更切實(shí)。

“重中之重還是提升經(jīng)營(yíng)實(shí)力，這是活下去的唯一出路。”林波指出，一些房企已經(jīng)表態(tài)“不再追求規(guī)模”，這階段銷量沒(méi)有提升，就要通過(guò)其他方式把拖累的項(xiàng)目進(jìn)行盤整，把目前消化不利的項(xiàng)目處理掉，達(dá)到降低負(fù)債的目的。像富力、綠地、華夏幸福這類高負(fù)債房企，要相應(yīng)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)