每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

廣州一直以來(lái)都被視為一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)“洼地”，但在進(jìn)入2020年下半年后，廣州樓市正在肉眼可見(jiàn)地“翻紅”?？v觀(guān)2020年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體走出先抑后揚(yáng)的勢(shì)態(tài)，在市場(chǎng)情緒、供應(yīng)充足、政策利好等刺激下，一二手市場(chǎng)年尾成交均節(jié)節(jié)攀升，一手市場(chǎng)成交更是突破10萬(wàn)宗創(chuàng)近四年新高。

展望2021年，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)均認(rèn)為，在“房住不炒”的總調(diào)控方針下，2021年市場(chǎng)有望繼續(xù)走穩(wěn)，成交仍將保持活躍。但同時(shí)也需關(guān)注可能出現(xiàn)的調(diào)控等外部因素影響，這些因素可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生明顯變化。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

新房成交量創(chuàng)近4年新高

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，2020年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905宗，同比上升27%；成交面積1087萬(wàn)平方米，同比上升27%。這也是自2010年以來(lái)廣州年度新房成交量第二高，僅次于2016年。

而貝殼研究院廣州分院認(rèn)為，廣州2020年的新房成交規(guī)模由于和歷史高位2016年相比仍有較大差距，整體來(lái)看，2020年仍處于2017年以來(lái)的調(diào)整期，但趨勢(shì)上呈現(xiàn)向上恢復(fù)。

“廣州樓市在后疫情時(shí)期樓市表現(xiàn)出色，我認(rèn)為主要有兩大方面的原因：其一，政策環(huán)境改善，需求不斷釋放；其二，城市價(jià)值凸顯，廣州漸成焦點(diǎn)。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2020年以來(lái)，廣州圍繞疫情紓困以及人才引入出臺(tái)了許多積極的政策，利好樓市的供需兩側(cè)，特別是放寬人才引進(jìn)及落戶(hù)門(mén)檻之后，廣州樓市原先被壓抑的需求得以釋放，新的需求不斷涌入，帶動(dòng)樓市需求回升。

除此之外，一手新房供應(yīng)猛增也是促進(jìn)成交上揚(yáng)的主要原因之一。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，2020年廣州新房市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)113740套，同比增加50%；累計(jì)供應(yīng)1175.1萬(wàn)平方米，同比增加46%，為近6年新高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理

而供應(yīng)的猛增一方面得益于廣州近3年居住用地供應(yīng)量大幅增加，出讓居住地都陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新房項(xiàng)目集中入市，開(kāi)發(fā)商彈藥充足；另一方面，受上半年疫情影響，下半年（尤其第四季度）開(kāi)發(fā)商沖刺年終任務(wù)壓力不輕，因此“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”后大部分開(kāi)發(fā)商均加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)度。

一手成交均價(jià)則相對(duì)平穩(wěn)。2020年，廣州一手銷(xiāo)售均價(jià)為30025元/平方米，與去年同期相比增幅約為5%，套均總價(jià)約為323萬(wàn)元。對(duì)比2019年，2020年海珠、南沙由于中高端項(xiàng)目入市占比增加，區(qū)域均價(jià)提升相對(duì)明顯，而其他區(qū)域均保持5%上下增幅。其中，南沙一手均價(jià)同比增長(zhǎng)27.45%至26643元/平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2020年下半年以來(lái)，不少深圳客都組團(tuán)前來(lái)廣州南沙等區(qū)域看房、購(gòu)房，這在往年是比較少見(jiàn)的。

肖文曉補(bǔ)充指出，在2020年年中深莞加碼調(diào)控之后，購(gòu)房者紛紛把目光投向廣州這個(gè)價(jià)值洼地，購(gòu)買(mǎi)力聚焦帶動(dòng)市場(chǎng)溫度進(jìn)一步上升。

二手房成交量增超兩成

貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆認(rèn)為，2020年的廣州樓市不僅要看到A面，還需認(rèn)清B面。二手市場(chǎng)一波三折，但最終擺脫低谷；同樣是這一年，二手市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期多次轉(zhuǎn)變，博弈狀態(tài)下效率降低。

同新房市場(chǎng)相似，從2020年3月開(kāi)始，廣州二手住宅成交量亦呈現(xiàn)逐漸恢復(fù)趨勢(shì)，截至5月已實(shí)現(xiàn)單月同比轉(zhuǎn)正，略早于新房市場(chǎng)。但在三季度隨新房市場(chǎng)供應(yīng)增加，客戶(hù)被分流等因素影響，成交量呈現(xiàn)持續(xù)回落，并在10月觸底。“金九銀十”后受新房市場(chǎng)影響減弱，客戶(hù)逐漸回流，呈現(xiàn)一定年末翹尾現(xiàn)象。

廣州二手市場(chǎng)成交量的上行除了積壓需求的釋放、宏觀(guān)環(huán)境的利好之外，很大一部分原因還在于客戶(hù)從新房市場(chǎng)向二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。2020年廣州二手市場(chǎng)成交占比一度達(dá)到最高的63%，而往年二手成交占比往往在55%左右。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，2020年廣州市二手市場(chǎng)成交宗數(shù)為131009宗（自助網(wǎng)簽+中介促成網(wǎng)簽），同比2019年同期（107504宗）明顯回升21.9%。從歷年成交情況對(duì)比來(lái)看，成交經(jīng)歷連續(xù)3年回落后，二手市場(chǎng)絕處逢生，需求明顯回暖。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理

而從二手網(wǎng)簽均價(jià)看，區(qū)域分化仍然明顯，甚至只是呈現(xiàn)局部火熱。2020年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為28815元/平方主米，同比2019年上漲7.8%。從各區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)來(lái)看，漲幅明顯主要集中在天河、海珠、越秀等熱點(diǎn)區(qū)域，漲幅分別達(dá)15.5%、9.0%、8.7%。另外，增城區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)不升反降，同比下跌6.5%。

監(jiān)測(cè)顯示，2020年中原周度新增盤(pán)源量已不足800套，同比去年大幅減少兩成左右，處近五年以來(lái)最低位，市場(chǎng)供應(yīng)大幅減少可能會(huì)進(jìn)一步加劇業(yè)客矛盾，供不應(yīng)求的情況亟待改善。少業(yè)主擔(dān)心“低價(jià)”拋售物業(yè)，從而選擇看清后市價(jià)格走勢(shì)再?zèng)Q定是否出售。

而貝殼研究院廣州分院認(rèn)為，買(mǎi)房者的觀(guān)望情緒也較為濃厚。“十一”黃金周過(guò)后，置業(yè)未成功的客戶(hù)再度回流二手市場(chǎng)，需求的增多刺激業(yè)主端預(yù)期增長(zhǎng)，但客戶(hù)端由于選擇面的增多，觀(guān)望情緒更重，決策時(shí)間被進(jìn)一步拉長(zhǎng)，故呈現(xiàn)出客源平均成交天數(shù)的上行，且基本處于近兩年來(lái)高位。

展望2021年，“我們認(rèn)為2021年廣州新增住宅成交量在調(diào)控政策平穩(wěn)的情況下將達(dá)到11萬(wàn)套，樂(lè)觀(guān)情況甚至可達(dá)到13萬(wàn)套。”貝殼研究院廣州分院預(yù)計(jì)，2021年廣州新房市場(chǎng)供應(yīng)增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)、去化壓力更大，市場(chǎng)漲價(jià)動(dòng)力將不足。同時(shí)新房市場(chǎng)供應(yīng)增加也會(huì)分流二手市場(chǎng)客戶(hù)，加之目前市場(chǎng)業(yè)客兩端博弈情緒升溫，成交效率下降，也將對(duì)二手市場(chǎng)成交價(jià)格形成抑制。

肖文曉則表示，2021年廣州樓市有望維持2020年供需兩旺的市場(chǎng)格局，預(yù)期市場(chǎng)成交仍將保持活躍，而因應(yīng)“房住不炒”的調(diào)控方針，廣州仍將“因城施策”執(zhí)行限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控政策，實(shí)施動(dòng)態(tài)微調(diào)，2020年下半年部分區(qū)域冒出來(lái)的房?jī)r(jià)上漲苗頭將得到更嚴(yán)格的控制，量?jī)r(jià)將整體走穩(wěn)。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)