每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

始于2017年的北京限競房，在2020年迎來了最大挑戰(zhàn)。

所謂限競房，是指土地出讓前掛牌文件中就已經(jīng)明確規(guī)定了該項(xiàng)目的最高和平均限價，即“限房價、競地價”，加之限競房通常會一并執(zhí)行“70/90”政策，也即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上，所以普遍認(rèn)為限競房帶有很強(qiáng)的拯救剛需的使命。

隨著北京樓市整體趨向穩(wěn)定，限競房的作用更加不可忽視。2020年是限競房集中交付的一年，它的多面性在這一年中展現(xiàn)得更為淋漓盡致，而這同樣也是北京樓市2020的一個縮影。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

集中供應(yīng)

貝殼研究院報(bào)告顯示，2020年全年商品住宅成交均價為48147元/平方米，同比微漲3%，與2019年基本持平，這同2016年末“房價暴漲，翻了快一番”的景象恍如隔世。

這其中自然不能忽視限競房的作用。

2020年的北京市場中，限競房供應(yīng)充足，2017年以來拿地的項(xiàng)目都在面世銷售。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，已經(jīng)成交的限競房地塊共1634萬平方米，已成交限競房面積為572萬平方米。

審視整個市場，充足的供應(yīng)仍舊是主旋律。數(shù)據(jù)顯示，2020年商品住宅供應(yīng)面積801萬平方米，成交面積702萬平方米，全年成交量同比上漲5%，供銷比為1.1，供求平衡。

貝殼研究院認(rèn)為“限競房成交量逐年提升，成為拉動整體成交量上漲的因素之一”。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

同時，2020年北京二手房呈現(xiàn)出成交量上漲而價格下跌的態(tài)勢。貝殼報(bào)告顯示，北京全年全市二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。但是全年北京二手住宅成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續(xù)三年保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。

二手房價格的降低不能簡單歸因于限競房的影響，不過限競房的確在很大程度上起到了降低預(yù)期的效果，此前一次采訪中豐臺區(qū)限競房項(xiàng)目橡樹瀾灣的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們項(xiàng)目的開盤令周圍二手房均價下降了1萬元/平方米?，F(xiàn)在，這種限競房新項(xiàng)目與周邊二手房價格倒掛的現(xiàn)象已不罕見。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

交付隱憂

大批限競房的上市，令項(xiàng)目之間不可避免地開始了價格戰(zhàn)。

2020年5月1日上午，北京首個限競房項(xiàng)目遭遇業(yè)主集中投訴。該地塊規(guī)定商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。不過當(dāng)時旭輝城售價28000元/平方米，較這批業(yè)主們購房時低了約10000元/平方米。

2020年，限競房迎來了誕生以來的最大考驗(yàn)，集中交付期的逐漸到來，令過去一段時間潛藏的問題悉數(shù)暴露。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示，企業(yè)無利可圖，給限競房項(xiàng)目留下不小的質(zhì)量隱患，未來交付的項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率有所加大。在房價上漲階段，購房者買得越早賺得可能越多，即使出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，也不會十分計(jì)較。但現(xiàn)在不同了，限競房價格并沒有上漲，反而下跌了，這個時候如果房屋再出現(xiàn)質(zhì)量問題，會引發(fā)購房者反彈，小問題也會變成大矛盾。

作為2018年北京第一個入市的限競房項(xiàng)目，瀛海府曾經(jīng)承載無限榮光，首開更是取得了“日光盤”戰(zhàn)績。“原定的交房日期是2020年6月30日，但目前我認(rèn)為明顯不具備交房條件。”瀛海府別墅業(yè)主趙先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“（2020年）9月10日凌晨，一群施工人員和開發(fā)商一起，把我們48棟別墅的電梯井都拆除了，現(xiàn)在還裸露著。當(dāng)初買別墅的時候開發(fā)商承諾有電梯、有院子、有封閉露臺，現(xiàn)在全都成違法的了，通通需要拆除。”

2020年初，豐臺某央企限競房，交付還未開始，就已經(jīng)被業(yè)主投訴。比如，強(qiáng)行捆綁高價倉儲，倉儲均價高達(dá)6萬元/平方米，幾乎趕上項(xiàng)目6.2萬元/平方米售價；小區(qū)減配明顯，入戶大堂僅1.2米寬度，雙人無法行走；違規(guī)占用公共空間，綠化率不足30%等等。

曾有媒體報(bào)道，買了南四環(huán)某個限競房的業(yè)主，前腳剛交完錢，后腳就進(jìn)了維權(quán)群。交錢的原因是，性價比真的很高，拒絕不了這個誘惑；而進(jìn)群則是為了有備無患，畢竟這個房企之前的“案底”太多了。

據(jù)記者梳理，減配、降價、延期交付，是2020年限競房遭遇的最大困境。而事實(shí)上，限競房市場分化非常嚴(yán)重，除了少數(shù)地段優(yōu)越的網(wǎng)紅項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目入市都或多或少出現(xiàn)了問題。

供應(yīng)調(diào)整

目前，北京仍有一大批限競房項(xiàng)目正在等待市場消化。

“仍有65%的限競房產(chǎn)品等待去化，按照當(dāng)前去化速度計(jì)算，限競房產(chǎn)品至少需要5～10年才能去化完畢。”貝殼研究院報(bào)告如此表示。

這在2020年的土地供應(yīng)中也得到了顯現(xiàn)。2020年1月3日，北京新年首場土拍，石景山兩宗地塊皆為不限價商品房用地，風(fēng)向標(biāo)意義明顯。

我們能夠看到，在限競房供應(yīng)充足的前提下，2020年北京住宅用地有意識地減少了限競房用地供應(yīng)。

報(bào)告顯示，2020年北京宅地市場成交宅地48宗，規(guī)劃建筑面積603萬平方米，同比下滑6%。其中，限價宅地8宗，規(guī)劃建面95萬平方米，不限價住宅用地36宗，規(guī)劃建面450萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗，規(guī)劃建面58萬平方米。近三年限價宅地成交面積占比逐年下降，今年限價宅地成交量僅為整體市場的16%。

正因?yàn)橄薷偡坑玫毓?yīng)占比降低，我們能夠看到，2020年北京住宅用地成交金額和樓面價有著明顯上漲。2020年住宅用地成交金額為1738億元，同比上漲16%；成交樓面價為28823元/平方米，同比上漲24%。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

報(bào)告表示，這主要受成交結(jié)構(gòu)影響，一方面，2020年宅地成交區(qū)位向城中靠攏，拉動整體土地出讓金上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年六環(huán)以外宅地成交規(guī)劃建面占總體成交規(guī)劃建面的比例為36%，相較去年下降了6個百分點(diǎn)，六環(huán)外成交量占比的減少成為導(dǎo)致土地出讓金上漲的因素之一。

另一方面，今年成交多宗優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊，例如上半年成交了2宗海淀區(qū)地塊，以及兩宗地理位置較好的豐臺分鐘寺地塊，其對整體成交價格起到一定的拉升作用。

長期存在

2020年，限競房也進(jìn)行了自我完善。

當(dāng)年12月，北京市昌平區(qū)和朝陽區(qū)兩宗限價地塊，出讓公告將“居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”中“套型建筑面積”的表述改為“套內(nèi)建筑面積”，“套型建筑面積”相較于“套內(nèi)建筑面積”多出了公攤面積，而普通商品住宅的公攤面積一般在20%～30%。

也就是說，此調(diào)整意味著未來受“70/90”限制的項(xiàng)目，70%的住宅產(chǎn)品建筑面積上限將提升至110～120平方米。“套型”變“套內(nèi)”實(shí)則增加戶型建筑面積至110～120平方米，提供了擴(kuò)大改善產(chǎn)品供應(yīng)量的空間。

貝殼研究院認(rèn)為：“此為限競房制度在發(fā)展過程中順應(yīng)市場需求的策略調(diào)整，將指導(dǎo)未來限競房項(xiàng)目提升市場競爭力，從而促進(jìn)市場去化效率。預(yù)計(jì)未來，限競房作為價格穩(wěn)定器仍將與新房市場共存，但供應(yīng)策略將隨著市場表現(xiàn)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和優(yōu)化。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝