每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2020年，“分化”是樓市最重要的關鍵詞，南北分化，城市分化，即便是同一個城市，內部分化也十分嚴重。深圳樓市從疫情復蘇之初的千萬豪宅秒光開始，也揭開了奔忙、陡轉和屢創(chuàng)新高的一年。

從時間上看，分化的另一個節(jié)點是7月15日調控新政（下稱715調控）。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，715調控前，深圳二手成交創(chuàng)新高，達21317套，但調控政策頒布后的8月，二手房成交量大幅下滑，深圳樓市新房供應爆發(fā)，衍生出了打新、代持等樓市熱相。

王念是此前接受過記者采訪的一位購房者，715調控前賣掉在深圳的唯一住房，此后在新房市場上兜兜轉轉未能如愿，最終焦慮式入手改善型二手房；欣欣是逐利而行的購房者，下半年為購新房使出所有辦法；某TOP20房企，在土拍市場觀戰(zhàn)良久后，終于與深圳本土房企合作，落子深圳。

2020年，深圳新房、二手房和土地交易量創(chuàng)下五年新高，他們均貢獻了一己之力。

二手成交“過山車式”創(chuàng)新高

在疫情和調控政策雙重影響下，深圳的二手房成交能走出獨立行情，超出大多數(shù)業(yè)內人士意料。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2020年深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）120295套，同比增長17.3%。如剔除自助網(wǎng)簽的部分，2020年網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下近五年新高。

圖片來源：深房中協(xié)

不過深圳的二手房成交并非全年處在高位，仍表現(xiàn)出強烈的政策市，715調控前后二手房成交量猶如過山車。2020年2月市場處于全年低位水平，成交量不超過2000套，3、4月份復工后，市場迅速回暖；7月創(chuàng)下月度網(wǎng)簽量的歷史高點，達到了21317套。

但715調控落地，大量購房者因資格受限暫緩購房計劃，成交量陡轉直下。2020年10月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)陡降至5725套；11月，隨著網(wǎng)紅盤打新結束和對后市樂觀預期，需求回歸至二手房，成交開始逐步企穩(wěn)，市場出現(xiàn)“翹尾”行情。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，去年12月月度網(wǎng)簽量突破了“一萬大關”，在歷史同期也屬罕見。

“深圳的市場，在其他城市不敢想象”，一位資深中介門店店主如是說，“去年年初，從開場豪宅秒光，到被媒體報道經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市、代持打新等，可以看出深圳樓市的強勁韌性。715前從外地投資客通過所謂房學院奔涌而來，有人悶聲發(fā)大財，有人錢房兩空，深圳樓市這一年用光怪陸離形容并不為過。”

新房成交先抑后揚

如果說2020年上半年是二手房的主戰(zhàn)場，715調控后，深圳樓市的熱度無縫銜接至新房，打新再度成為熱詞，同時衍生出的代持等市場亂象再度引發(fā)監(jiān)管層高度關注。

據(jù)深圳市住建局公布數(shù)據(jù)，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套數(shù)上漲19.8%，創(chuàng)2016年以來的新高。

數(shù)據(jù)來源：深圳市住建局

不過，值得注意的是，購房需求雖保持增長，但總成交面積相較2019年仍有小幅下滑。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2020年深圳一手住宅成交量達507萬平方米，較2019年下滑20%。第一太平戴維斯認為，雖然715調控將部分置業(yè)需求由二手房轉移至新房，但對購房者資質提出了更嚴的要求。

與二手房成交先揚后抑不同，新房有其獨立的供應節(jié)奏，三、四季度是新房集中供應期。去年年初受疫情影響，新房項目的批售進度放緩，但進入下半年，尤其是715新政之后，供應持續(xù)放量。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是創(chuàng)下近七年來同期新高，達6296套。

從關注熱度上看，西部是2020年深圳樓市絕對明星，但僅就成交而言，供應量較大的東部并未示弱。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，與2019年同期對比，2020年包括一二手交易在內的住宅成交總量增幅超過50%的區(qū)域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。

政策幾無松綁可能

2020年深圳樓市不僅新房、二手房成交創(chuàng)新高，居住用地也在放量供應，全年供應地塊超過往3年總和。與此同時，深圳停止了公寓審批用地，這也成為不少業(yè)內人士看穩(wěn)深圳樓市的重要支撐觀點。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，2020年深圳共出讓31宗住宅用地，其中14宗人才房和17宗商品房，共收金800億元。

對于樓市未來走勢，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇表示，深圳停止公寓用地審批，在有限的土地資源之下，政府加快批復預售項目，供應增加，深圳的政策及經(jīng)濟基本面均表現(xiàn)積極，需求仍將維持增長，但715調控后，新政對需求的減弱及延遲作用持續(xù)，未來市場仍以穩(wěn)基調為主。

“深圳等城市暴漲，但有些城市跌回四年前。”明源地產(chǎn)研究院主編艾振強表示，全國樓市在分化：在市場分化基礎上，行業(yè)馬太效應加劇，房企分化，強者愈強，弱者掉隊，集中度快速提升；從業(yè)者分化，越是高層，薪酬漲得越快，基層則要慢得多。

深房中協(xié)認為，深圳樓市具有非常強的敏感性，除宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)大幅衰退外，政策松綁的幾率幾乎可以忽略不計，因此大概率會呈現(xiàn)高位震蕩與調整的運行態(tài)勢，市場反復博弈會階段性地上演。

“在全國樓市復蘇中深圳反彈表現(xiàn)無疑是突出的。”戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端認為，短期內大幅增加的土地供應以及可預期的多渠道供給將一定程度緩和市場對供不應求的焦慮心態(tài)，新建商品房銷售均價持穩(wěn)將是大勢所趨，而更直接反映房價波動的二手住宅價格漲幅或有所放緩。

（文中王念、欣欣均為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝