每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2021開年首月，“打新”“千人搖”“調(diào)控升級”成為樓市熱詞。

值得注意的是，1月份上海、深圳、杭州樓市的熱度主要體現(xiàn)在打新、認(rèn)籌、搖號(hào)上。如杭州、上海均出現(xiàn)多個(gè)“千人搖”樓盤，深圳樓市則因一二手價(jià)格倒掛在火爆打新上催熱代持買房、合伙買房。與此同時(shí)，升溫的市場也引來了調(diào)控升級，1月份多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，紛紛加碼限購、限售等。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，1月份在資金充裕、需求提升的疊加因素下，熱點(diǎn)城市核心區(qū)域供需矛盾激化，導(dǎo)致階段性量價(jià)升溫。在調(diào)控加碼和信貸收縮的趨勢下，預(yù)計(jì)1月的高體量成交難以延續(xù)，2月市場將出現(xiàn)降溫，房價(jià)漲幅將有所收窄。

一線樓市領(lǐng)跑，三四線仍低迷

在剛剛?cè)サ?月份，房價(jià)穩(wěn)中有升。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1月份百城新建住宅平均價(jià)格為15853元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，同比上漲3.56%；百城二手住宅均價(jià)15542元/平方米，環(huán)比上漲0.32%，同比上漲3.22%，漲幅較上月分別擴(kuò)大0.04和0.24個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，1月百城新房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市達(dá)64個(gè)，環(huán)比下降城市為34個(gè)，另有2個(gè)城市持平。

值提一提的是，新房價(jià)格漲幅較大的城市仍然位于珠三角、長三角，跌幅較大的城市則以三四線城市居多。

其中，東莞新房價(jià)格在1月份同比上漲10.95%；杭州、金華等18個(gè)城市漲幅在5.0%~10.0%；而衡水、桂林新建住宅價(jià)格同比分別下跌3.10%、2.70%；菏澤、洛陽、北海和福州同比跌幅均在1.0%~2.0%。

加之今年“返鄉(xiāng)置業(yè)”行情將不復(fù)以往行情，三四線樓市也失去了一個(gè)搶收市場的窗口期。

克而瑞指出，隨著棚改貨幣化安置的逐步收緊，加之疫情的負(fù)面影響，三四線居民購買力受限已是不爭的事實(shí)，未來市場的成交表現(xiàn)難言樂觀。

反之，一線城市市場熱情高漲。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.44%，同比上漲4.08%，漲幅超過二線城市（環(huán)比上漲0.34%，同比上漲3.71%）和三四線代表城市（環(huán)比上漲0.32%，同比上漲2.67%）。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月份18個(gè)重點(diǎn)城市鏈家二手房實(shí)際成交量環(huán)比增長約23%，其中一線城市交易量增長超過20%，深圳、北京交易量增長較快。

深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)的過戶數(shù)據(jù)顯示，1月份深圳新房住宅成交8356套，環(huán)比上升57.1%；二手住宅過戶套數(shù)為7008套，環(huán)比上升2.1%；一二手住宅合計(jì)成交15364套，環(huán)比上升26.1%。

另據(jù)廣州中原研究發(fā)展部，1月廣州新房網(wǎng)簽14459宗，環(huán)比下跌升10%，同比去年升150%。由于1月供應(yīng)量明顯減少，導(dǎo)致整體庫存面積回落，成交保持高位的情況下，去化周期再次“探底”。廣州11區(qū)中，天河庫存消化周期僅3.3個(gè)月。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉分析認(rèn)為，廣州相比于深滬杭亢奮的市場情緒來說，主要是局部的回暖。但是風(fēng)口浪尖下，廣州樓市或許可以通過適度收緊人才購房的政策門檻來強(qiáng)化市場“房住不炒”的預(yù)期管理，以此幫助廣州市場實(shí)現(xiàn)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的市場目的。

多城樓市升溫，觸發(fā)調(diào)控升級

盡管往年開年樓市普遍都有不錯(cuò)的表現(xiàn)，但如同今年這般多地連續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施的情況也屬少見。

均價(jià)上漲和成交放量很大概率會(huì)引來調(diào)控政策的加碼。1月深圳樓市調(diào)控再加碼，通過對購房資格加強(qiáng)審查、登記等手段，將有效遏制通過假結(jié)婚獲得購房資格的“炒房”行為，嚴(yán)查購房資格和證明材料的舉措將有利于減少高杠桿購房者入市。

北京則發(fā)出《關(guān)于穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場的承諾書》，再度向中介市場強(qiáng)調(diào)，不得參與經(jīng)營貸、首付貸、消費(fèi)貸等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動(dòng)；降低熱點(diǎn)區(qū)域看房頻次，每套房屋每周帶客戶看房不超過2組。文中表示，“逢漲必查，逢炒必辦”是市區(qū)兩級住建部門堅(jiān)持的原則。

1月27日，杭州出臺(tái)政策，加碼限購（落戶未滿5年限購1套住戶）和限售政策（新房中簽率低于10%，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓），并將個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年升至5年。

從貝殼二手房價(jià)格指數(shù)看，重點(diǎn)城市中，上海、合肥房價(jià)指數(shù)上漲幅度較快。應(yīng)當(dāng)看到，1月份在資金充裕、需求提升的疊加因素下，熱點(diǎn)城市核心區(qū)域供需矛盾激化，導(dǎo)致階段性量價(jià)升溫。

資料來源：中指研究院整理

合肥樓市在1月備受關(guān)注的事件是有小區(qū)業(yè)主擅自成立所謂“房價(jià)指導(dǎo)委員會(huì)”， 并通過微信群等社交平臺(tái)發(fā)布集體漲價(jià)言論。

一位合肥資深房地產(chǎn)研究人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，合肥的二手房熱度是分區(qū)域的，主要是學(xué)區(qū)房、熱點(diǎn)區(qū)域比較兇猛，包括濱湖、政務(wù)、高新等，要集體漲價(jià)的也是這些熱門區(qū)域里面的小區(qū)。

很快，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局等五部門發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)等違規(guī)行為 切實(shí)規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序的通告》，對涉嫌煽動(dòng)集體漲價(jià)、惡意炒作房價(jià)的業(yè)主，由網(wǎng)信管理部門會(huì)同相關(guān)部門及時(shí)約談當(dāng)事人；對網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布虛假房源、虛假房價(jià)等信息，惡意哄抬房價(jià)的，由網(wǎng)信管理、市場監(jiān)督管理等相關(guān)部門依法查處。

而上海的新政調(diào)控不僅來得快，力度也是最大的。

1月21日，上海市住建委、房管局等8個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，圍堵“離婚炒房”；1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，就持續(xù)做好個(gè)人住房信貸管理相關(guān)工作提出8條要求，包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個(gè)人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等。

和上海一樣，廣州也在加緊對房貸的監(jiān)管。廣州中原研究發(fā)展部指出，當(dāng)前廣州房貸監(jiān)管趨嚴(yán)，同時(shí)預(yù)計(jì)將會(huì)維持一段時(shí)間。本次房貸嚴(yán)控其中目的在于擠壓房地產(chǎn)投機(jī)水分，針對目前市場上“房貸收緊誤傷剛需”的呼聲，未來官方或優(yōu)化政策以“穩(wěn)剛需穩(wěn)首置”為先。

貝殼研究院亦認(rèn)為，從宏觀金融環(huán)境看，當(dāng)前市場流動(dòng)性有收緊跡象。在調(diào)控加碼和信貸收縮的趨勢下，預(yù)計(jì)1月的高體量成交難以延續(xù)，2月市場將出現(xiàn)降溫，房價(jià)漲幅將有所收窄。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)