每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（2月25日）港股和A股房地產(chǎn)板塊雙雙大爆發(fā)。截至午間收盤，港股方面，新城發(fā)展?jié)q超16%，萬科企業(yè)漲超13%，合景泰富漲超11%，寶龍地產(chǎn)、融創(chuàng)中國漲超10%；A股方面，華夏幸福、嘉凱城、萬科A和新城控股均漲停。

對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，這波地產(chǎn)股大漲行情或與2月23日~24日天津、鄭州、青島等多地發(fā)文實(shí)施宅地集中供應(yīng)新規(guī)有關(guān)。

而據(jù)此前的一份網(wǎng)傳文件，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)），且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。

但在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，多城實(shí)施土地集中供應(yīng)新規(guī)，表面上對(duì)房企在同一時(shí)點(diǎn)上的選擇面似乎增多了，但從實(shí)質(zhì)來看反而是減少了，因?yàn)榧词故谴笮头科蟮馁Y金亦很難支撐其在短期內(nèi)集中拿大量土地，只能選擇提前鎖定意向地塊，并弱化在非主力意向地塊上的爭奪，這反而給部分地方性龍頭房企或中小房企有了更多拿地的機(jī)會(huì)。

整體來看，宅地集中供應(yīng)新規(guī)將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，若政策落地執(zhí)行，將全面考驗(yàn)房企的融資、投研、營銷等經(jīng)營管理能力。土地集中供應(yīng)將利好資金實(shí)力強(qiáng)、廣泛深度布局的企業(yè)。

萬億到期債務(wù)壓頂房企

在經(jīng)歷了頻繁調(diào)控政策與低利潤率搶地之后，地產(chǎn)股終于迎來了一波強(qiáng)勢(shì)上漲。但從股價(jià)走勢(shì)看，絕大部分上市房企股價(jià)依舊陷入困境。此前，A股的部分地產(chǎn)股和部分港股的地產(chǎn)股單邊斷崖式下跌，地產(chǎn)股被當(dāng)成了“低估值陷阱的典型”，這其中包括金地集團(tuán)、陽光城、榮盛發(fā)展等。

從基本面來看，今年房企到期債務(wù)將超過1萬億元，在“三道紅線”融資新規(guī)之下，不少房企資金壓力巨大。其中一些上市房企已深陷債務(wù)危局，如泰禾集團(tuán)，去年以來多個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。再如華夏幸福，近期也出現(xiàn)債務(wù)愈期，復(fù)牌后股價(jià)連續(xù)兩日跌停。逐步陷入資金困境的還有富力、綠地等頭部房企。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企債務(wù)處置的壓力或?qū)⑷〈{(diào)控政策成為地產(chǎn)行業(yè)股價(jià)的主導(dǎo)因素，優(yōu)秀的上市房企股價(jià)也可能跌破凈資產(chǎn)。同時(shí)，規(guī)模房企在行業(yè)下行期經(jīng)受了壓力測試，企業(yè)基本面具備韌性，估值已在底部。

一位TOP50房企的IR劉曉認(rèn)為，“三道紅線”融資新規(guī)加上房貸“兩道紅線”，讓房地產(chǎn)公司整體去杠桿化壓力加大，這在客觀上將使得行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。從中長期看，房地產(chǎn)公司估值將從整體低估走向分化，即和其他行業(yè)一樣，龍頭企業(yè)享有估值溢價(jià)。

劉曉同時(shí)表示，高溢價(jià)率拿地使得房地產(chǎn)市場的繁榮沒能轉(zhuǎn)化成房企的報(bào)表利潤，而土拍集中供應(yīng)新規(guī)的實(shí)施或?qū)⒏淖兺恋匾鐑r(jià)無序上漲的現(xiàn)象，有利于頭部房企修復(fù)利潤表。

短期行情未來或難為繼

不過，券商分析師黃林向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，大環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)的限制使得基本面沒有太大變化。整個(gè)行業(yè)的利潤率還沒有見底，大家對(duì)于市場總量的展望并不明確。一方面，需求側(cè)層面的限購沒有放開；另一方面，持續(xù)上漲的地價(jià)和不斷限價(jià)對(duì)于房企利潤率會(huì)產(chǎn)生持續(xù)壓制。

以部分一二線城市熱門的核心區(qū)域?yàn)槔?，房企通過公開招拍掛取得項(xiàng)目層面上的凈利潤率已經(jīng)達(dá)到了個(gè)位數(shù)。杭州有些項(xiàng)目的利潤率更是只有3~5個(gè)點(diǎn)，取而代之的是，房企只能追求未來銷售去化的確定性，而不是項(xiàng)目層面的利潤率。

從去年底開始，央行從銀行側(cè)對(duì)個(gè)人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行了限制，今年2月份開始，市場已經(jīng)從限制企業(yè)加杠桿傳導(dǎo)到了購房者身上，限制了購買力。黃林表示，“多重因素之下，市場對(duì)于房地產(chǎn)版塊并不抱太大希望。”

值得注意的是，從已經(jīng)公布2020年業(yè)績快報(bào)的房企來看，大部分是個(gè)位數(shù)增長，低于市場預(yù)期。

“從政策層面，需求側(cè)的調(diào)控已經(jīng)達(dá)到比較穩(wěn)定的狀態(tài)，像限購限貸等。”黃林表示，從去年開始，供給側(cè)調(diào)控開始增多，首先是“三道紅線”限制了開發(fā)商加杠桿空間，控制了房企的融資節(jié)奏，杠桿被限制住，負(fù)債無法提升，房企拿地受限制，業(yè)績?cè)鲩L和規(guī)模增長也將受到限制。

此外，這輪市場行情還是以機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)。黃林認(rèn)為，從2013年開始，整個(gè)地產(chǎn)股持倉創(chuàng)歷史新低，達(dá)到了2%。地產(chǎn)股跌幅在所有板塊內(nèi)位列第一，更多是公墓基金投資來驅(qū)動(dòng)的行情。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)指數(shù)下跌達(dá)8.64%。

張波也表示，由于融資側(cè)“三道紅線”的限制，房企本身控制負(fù)債水平的壓力是長期存在的，即使有品牌優(yōu)勢(shì)，亦難以短期密集融資發(fā)債。因此，房企應(yīng)通過調(diào)整拿地的節(jié)奏和策略，在保持有序增長的同時(shí)讓財(cái)務(wù)指標(biāo)更健康就顯得更為重要。

從金融側(cè)的長效機(jī)制來看，“三道紅線”是需求側(cè)調(diào)控，“兩道紅杠”是供給側(cè)調(diào)控，而集中供地則是土地側(cè)的長效機(jī)制。張波表示，“調(diào)控組合拳的威力之下，樓市的穩(wěn)定性會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)。”

（應(yīng)受訪者要求，文中劉曉、黃林為化名）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)