2020年是禹洲兌現(xiàn)目標(biāo)的一年，首次跨入千億陣營(yíng)，年報(bào)成績(jī)單也格外引人關(guān)注。

3月30日，禹洲集團(tuán)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，禹洲實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1049.67億元，同比增長(zhǎng)39.74%；合約銷(xiāo)售面積為626.46萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)約每平方米1.68萬(wàn)元，同比上升10.9%。

銷(xiāo)售金額提升的同時(shí)，禹洲主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理，堅(jiān)持去杠桿，目前在手現(xiàn)金流充裕，經(jīng)營(yíng)安全性進(jìn)一步提升。

梳理公告來(lái)看，目前禹洲資金充裕，現(xiàn)金及銀行結(jié)余為344.69億元，預(yù)收賬款同比增長(zhǎng)1.64倍，收入增幅未來(lái)可期；現(xiàn)金短債比接近2倍，凈負(fù)債比率為85.80%，兩項(xiàng)指標(biāo)均穩(wěn)居綠色檔位；剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負(fù)債率約為77.92%，對(duì)比2020年中期水平下降1.91個(gè)百分點(diǎn)，“三條紅線”全面達(dá)標(biāo)在望。此外，禹洲境外美元債加權(quán)平均年限長(zhǎng)達(dá)3.0年，領(lǐng)跑同業(yè)。

2020年對(duì)于禹洲來(lái)講是具有里程碑意義的，首進(jìn)千億陣營(yíng)，地產(chǎn)股份更名禹洲集團(tuán)，正式啟動(dòng)深圳總部。而“上海+深圳”雙總部的啟動(dòng)，意味著禹洲從長(zhǎng)三角單核跨越為長(zhǎng)三角+大灣區(qū)雙核驅(qū)動(dòng)，這也是其上市后第二個(gè)十年戰(zhàn)略布局落地的重要?jiǎng)幼髦弧?/p>

精準(zhǔn)布局、區(qū)域深耕效果顯現(xiàn)，總體運(yùn)營(yíng)2021年未受影響

2020年，禹洲實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1049.67億元，同比增長(zhǎng)39.74%；合約銷(xiāo)售面積為626.46萬(wàn)平方米。

在禹洲的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)中，長(zhǎng)三角區(qū)域全年銷(xiāo)售金額占比超過(guò)60%，達(dá)646.4億元。其次分別為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、華中區(qū)域、大灣區(qū)區(qū)域及西南區(qū)域，銷(xiāo)售金額分別達(dá)196.7億元、117.5億元、35.3億元、28.5億元，25.2億元。

646.4億元，是禹洲上市后第一個(gè)十年精準(zhǔn)布局，單核跨越深耕長(zhǎng)三角區(qū)域的戰(zhàn)果。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)披露，在長(zhǎng)三角地區(qū)如蘇州、合肥，禹洲城市公司銷(xiāo)售金額已突破百億，而上海、南京兩地，憑借著禹洲深耕區(qū)域市場(chǎng)多年的努力，即將成為下個(gè)銷(xiāo)售突破百億的城市公司。

2020年年報(bào)發(fā)布以來(lái)，多數(shù)房企毛利率出現(xiàn)了不同程度的下滑。毛利率下行已是行業(yè)普遍趨勢(shì)。同樣，剛剛跨到千億陣營(yíng)的禹洲也并未跳出增收未增利的普遍現(xiàn)象。2020年，禹洲歸屬公司擁有人凈利潤(rùn)約1.17億元，毛利率降至4.61%。

公告披露，毛利率波動(dòng)主要受到若干項(xiàng)目所在地的限價(jià)政策的影響而導(dǎo)致微薄毛利率情況；以及主要位于蘇州、揚(yáng)州及合肥的結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)而釋放公允值調(diào)整，涉及資金共計(jì)7.39億元，剔除以上非現(xiàn)金調(diào)整后，毛利率為18.19%。

對(duì)于此次歸母凈利潤(rùn)下滑，禹洲集團(tuán)回應(yīng)稱(chēng)：“利潤(rùn)下降主要受到兩方面因素影響：一是受新冠疫情影響，若干物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度及物業(yè)交付延期，導(dǎo)致收入及利潤(rùn)遞延確認(rèn)，及毛利率減少。其次，是物業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)低價(jià)預(yù)期。”

“禹洲的總體運(yùn)營(yíng)在進(jìn)入2021年后并沒(méi)有受到影響”，禹洲集團(tuán)管理層解釋道，因確認(rèn)收入為非現(xiàn)金流項(xiàng)目，并不影響集團(tuán)整體營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)和現(xiàn)金流狀況，截至目前，公司本身的運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)方面一切正常。

對(duì)此，國(guó)泰君安國(guó)際近日表示禹洲由于受到2020年新冠疫情的影響，若干物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度及物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入及利潤(rùn)遞延確認(rèn)，預(yù)計(jì)禹洲集團(tuán)的收入和利潤(rùn)將在2021年反彈。

長(zhǎng)三角+大灣區(qū)雙核驅(qū)動(dòng)助力穩(wěn)健睿行

研究機(jī)構(gòu)和管理層做出上述論斷，是基于禹洲目前在一二線城市擁有的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)和上市后的第二個(gè)十年“雙核”戰(zhàn)略布局。

2020年，禹洲通過(guò)公開(kāi)招拍掛、收并購(gòu)等方式，以極具吸引力的價(jià)格在上海、成都、武漢、重慶、合肥、蘇州、無(wú)錫、揚(yáng)州和寧波等城市斬獲18幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積約2,847,431平方米，以上新增項(xiàng)目全部位于一二線城市。

從全國(guó)來(lái)看，截至2020年12月31日，禹洲土地儲(chǔ)備總可供銷(xiāo)售建筑面積約2,310萬(wàn)平方米，177個(gè)項(xiàng)目，分別分布于六大都市圈共38個(gè)城市，平均樓面成本約為每平方米人民幣6,876元，足以滿足集團(tuán)未來(lái)三至四年的發(fā)展需求。

距其首次提出“千億目標(biāo)”，禹洲僅耗時(shí)四年便完成了跨越。從2013年首次突破百億到2020年的千億跨越，禹洲用了七年時(shí)間。橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)企業(yè)，禹洲的發(fā)展也不可謂不快?？焖僖?guī)模化增長(zhǎng)，某種程度上，也反映了企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)判斷及擴(kuò)展的魄力。

從早期從廈門(mén)發(fā)源地出走，將總部設(shè)立在上海，精準(zhǔn)布局長(zhǎng)三角區(qū)域，到2020年啟動(dòng)“上海+深圳”雙總部，意味著禹洲從長(zhǎng)三角單核跨越為長(zhǎng)三角+大灣區(qū)雙核驅(qū)動(dòng)，也是其上市后第二個(gè)十年戰(zhàn)略布局的落地，將目光投至國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略重地——粵港澳大灣區(qū)。

董事局主席林龍安曾表示，盡管禹洲深圳總部剛成立，但禹洲對(duì)大灣區(qū)并不陌生。2014年，禹洲通過(guò)收購(gòu)香港堅(jiān)道項(xiàng)目進(jìn)入大灣區(qū)；2017年，以收購(gòu)方式，在惠州拿下一宗宅地；2018年初，耗資38億元收購(gòu)沿海家園的7個(gè)子公司100%股權(quán)，其中包含一個(gè)位于佛山的在售項(xiàng)目。

年報(bào)顯示，截至2020年底，禹洲已經(jīng)進(jìn)駐深圳、佛山、中山、珠海、惠州、香港等城市，土地儲(chǔ)備129.8萬(wàn)平方米，占比約5.6%，在大灣區(qū)的深圳、珠海以及惠州新增的3個(gè)舊改項(xiàng)目，新增建筑面積90萬(wàn)平方米，貨值337億元。未來(lái)，隨著粵港澳大灣區(qū)一體化程度的不斷加深，更多的招拍掛、收并購(gòu)及舊改機(jī)會(huì)將會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)，為公司千億之后的進(jìn)一步發(fā)展提供源源不斷的資源和動(dòng)力。

值得注意的是，近來(lái)大物管板塊是資本市場(chǎng)風(fēng)口，禹洲擬分拆旗下物業(yè)板塊禹佳生活上市。據(jù)悉，禹佳生活已于2020年12月11日向香港聯(lián)合交易所遞交上市申請(qǐng)表，目前處于上市審核階段。若禹佳生活分拆上市成功后，將有助于集團(tuán)拓展融資渠道，尋求業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑。

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