每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年土地集中出讓打響“第一槍”。

今日（4月15日），最早公布首批集中供地計劃的長春，在全國率先舉行首批土地集中出讓。不過，這場土地集中出讓卻顯得有些平淡，僅吸引了4家頭部房企競拍。原計劃的51宗待出讓土地中有11宗終止掛牌，最終成交38宗住宅用地，其中32宗為底價成交，2宗流拍，全部集中在市轄區(qū)，成交總金額為193.08億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，目前已有包括北京、廣州、深圳、杭州在內的15個城市公布了今年的首批土地集中供應計劃，總計供地規(guī)模達4155萬平方米。其中北京、杭州、廣州、南京的首批供地的起始總價均超過800億元。從各城首批集中供地的出讓時間看，主要集中在4月中下旬到5月上中旬的一個多月時間。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

首場土地集中出讓平淡收場

在今日長春首批集中土地出讓成交的38宗住宅用地中，有32宗為底價成交，成交平均樓面價為3225元/平方米，相較2020年長春住宅用地3278元/平方米的成交樓面價，地價保持相對穩(wěn)定；溢價率則較2020年全年溢價率下降1.1個百分點，達到3.3%。本輪集中供地成交規(guī)劃建筑面積562萬平方米，相當于2020年全年成交量的29.4%，可見長春推地節(jié)奏較為平均。

整體看，長春本次集中土地出讓的熱度并不高，僅吸引了中鐵、華潤、保利、萬科4家頭部房企關注。但在優(yōu)質地塊的競爭中，頭部房企優(yōu)勢明顯。

中鐵置業(yè)在本次土拍中總投資達44億元（其中39億元用于住宅用地），取得長春朝陽區(qū)永春鎮(zhèn)11宗住宅用地、1宗商辦用地、1宗圖書館用地，所有地塊均為底價成交，成交平均樓面價為2912元/平方米。

華潤是唯一在長春本輪集中供地中觸發(fā)限價并用競租賃面積的方式取得地塊的房企，取得的地塊位于寬城區(qū)小南街是長春北側較為重要的核心城區(qū)。在到達限價后，經(jīng)過36輪爭奪，最終競配建租賃住房4100平方米取得該地塊，可售部分樓面價3585元/平方米，溢價率29.4%，為本輪供地的最高溢價率。

另外，保利、萬科各取得1宗住宅用地，溢價率保持在4%以下。除此之外，其余地塊全部為長春本地開發(fā)商取得，大部分為底價成交。本地房企取地中僅3宗住宅用地溢價率達到15%-20%，主要分布在南關區(qū)、長春新區(qū)、凈月高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是長春主要發(fā)展區(qū)域。

“本輪長春集中供應競拍方式發(fā)生變化，由過去的‘價高者得’轉變?yōu)?lsquo;限價競租賃住房面積’，穩(wěn)地價的舉措正逐漸落地。”

貝殼研究院高級分析師潘浩向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，長春本輪集中供地結構有明顯調整，主要分布為西側、南側。朝陽區(qū)、綠園區(qū)成為住宅用地成交規(guī)劃建筑面積占比增長最快的區(qū)域，占比較2020年全年增加10-20個百分點。相反，雖然保利、萬科在凈月高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)取地，但該區(qū)域住宅用地成交規(guī)劃建筑面積占比較2020年減少13.9個百分點。

潘浩表示，今年長春還有兩輪集中供地，整體供應結構仍需持續(xù)關注。本輪集中供地中有2宗住宅用地由于無房企報價而流拍，流拍率為8.2%，低于2020年年末的10.1%，流拍率呈現(xiàn)下降趨勢。

15城首批集中供地超4000萬平米

4月14日，深圳公共資源交易中心掛牌2021年第一批集中出讓的6宗地塊，預計將于5月13日集中掛牌拍賣。6宗地塊分布在寶安尖崗山1宗、光明鳳凰城1宗、龍華油松1宗、南山西麗1宗、深汕合作區(qū)2宗，總建筑面積91.01萬平方米，總起始價105.76億元。

至此，公布今年首批供地計劃的城市已達15個，總計供地規(guī)模達4155萬平方米。

而本次“雙集中”土地供應新規(guī)，涵蓋了北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙等18個熱點城市，這些試點城市今年將分三個批次集中進行土地掛牌和出讓。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，有11個城市的今年首次集中供地規(guī)模超過了全年供地面積的30%。其中，廣州首次集中供地規(guī)模為全年供地面積的62%，蘇州、長春、沈陽的占比均超過40%。

此外，集中供地的土地性質并非單一的商品房用地，租賃用地等也得以突出，而且在競拍規(guī)則上也有新變化。

如北京首批集中供應的30宗土地中，近四成涉及公租房。此前海淀樹村地塊一直嘗試做競拍共有產(chǎn)權份額，如今開始推廣落實，使得北京住宅用地市場競拍方式趨向多元化。

杭州的首次集中供地中，除2宗人才專用租賃住房用地外，所有地塊均設置新房限價條件。其中平均限價為26038元/平方米，最高價為29227元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格平均限價3327元/平方米。

據(jù)貝殼研究院報告，廣州本次集中供地應重點關注共有產(chǎn)權房、公租房等房源供應。其中政府性房源及自持住宅上限面積占本次供應的比例達到27%。政府性房源中，共有產(chǎn)權住房上限面積達83萬平方米、政府性住宅達74萬平方米、公租房達59萬平方米。

另外值得一提的是，部分不在22城名單中的城市也宣布將加入集中供地隊伍行列。

4月9日，徐州市住建局發(fā)布通知，表示將加入“兩集中”供地城市陣營，一年供地不超過4次，每次供地不低于1000畝，時間間隔、地塊數(shù)量和區(qū)位要相對均衡；集中組織出讓活動，掛牌公示結束后，交易時間不超過1個工作日。建立土拍熔斷機制。土地招標拍賣過程中，當溢價率達50%或超過設置的最高限價時，中止網(wǎng)上競價，采取搖號方式確定競得人。

在此之前的3月30日，西安市政府發(fā)布《西安市人民政府辦公廳關于建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，其中明確提到，“每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設用地公開出讓”。

集中供地新規(guī)下房企如何“搶地”？

“雙集中”供地新規(guī)的落地，無疑將給不同梯隊的房企拿地產(chǎn)生相應影響。

萬科董事會主席郁亮此前曾表示，今年土地集中供應新規(guī)，要求企業(yè)資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對集中土地供應會遇到很大的壓力。

“整體來看，政策對龍湖這樣的企業(yè)是存在利好意義。政策對優(yōu)質的房地產(chǎn)從業(yè)者來說應該是利好，可能對高杠桿公司或中小公司可能會有一些壓力。”龍湖CEO邵明曉也談到了對集中供地的看法，“政策的出現(xiàn)考驗房企的運營能力，集中推盤營銷的能力，也考慮房企交付時的能力，從拿地、到策劃、到方案、到開工、到建設、到交付、到客戶服務、到一系列全鏈條的能力。”

但中小企業(yè)可能相對艱難。一位區(qū)域型房企高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“集中供地對我們這些中小房企來說，還是有一定壓力的。面對集中供地，我們需要和很多巨頭房企同場競技，也需要一次性地調動更多的資源來參與拍地，和資金相對雄厚的頭部房企相比，我們無疑處于弱勢地位?？鋸堃稽c說，如果我們在今年的首批集中供地中我們沒能搶到，那么下半年我們有可能面臨無米下炊的窘境。”

“所以面對集中供地，我們計劃采取的方式是引入合作伙伴，多方抱團取暖，多參與一些土地競拍，也分散風險。”上述房企高管表示。

中指院報告認為，去年“三道紅線”融資新規(guī)試點以來，行業(yè)進入降負債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業(yè)“回血”重要來源。集中供地新規(guī)的實施，對企業(yè)營銷端將帶來深刻變化，以往的銷售節(jié)奏與營銷節(jié)點也需要重新鋪排，以面對集中的拿地資金需求。

面對22個重點城市的集中大量供地，在資金有限的情況下如何做取舍，需要企業(yè)對城市發(fā)展趨勢及板塊價值進行科學研判，若集中跟進多個地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。另一方面，22城多為房企的戰(zhàn)略重點布局城市，如果這些城市的供地節(jié)奏趨同，房企若要獲得更高的投資回報率，則需要對不同區(qū)域及城市的潛力、市場周期進行精準研判。

總體來看，資金實力強的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊，企業(yè)分化將進一步加劇。為了更多地參與競拍，提高拿地成功的概率，企業(yè)可采取聯(lián)合拿地的方式，共擔資金壓力。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原主任、中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹此前在接受記者采訪時曾表示，集中供地政策雖然近期能夠影響到土拍市場，但市場的最重要因素還是土地供應量。

“如果只是拍地方式變化，土地的供應沒有上升，甚至還下降了總量，那么對地價的影響就會非常有限。只有各個地方集中拍地，同時供地總量能夠有比較明顯的增加，才會影響到土地價格，保持平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有降。只有土地的價格保持穩(wěn)中有降，而且土地供應量增加，才會傳導到房價穩(wěn)定和不大幅上漲。”秦虹表示。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)