每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

1178.2億元，杭州首場集中供地答案揭曉。

最大贏家——融信，7塊地，豪擲142.3億元。

最貴地塊——位于未來科技城綠汀路，央企華潤以總價111.6億元拿下。

5月7日，杭州賣出了32宗地塊，總建筑面積約375.7萬平方米，總成交金額高達(dá)716.7億元，刷新單日賣地金額紀(jì)錄。

5月8日，杭州25宗地集中出讓，雖然24塊地都有自持要求（自持地塊數(shù)量占比75%、平均自持比例達(dá)11.35%），但表現(xiàn)也比較熱鬧。僅蕭山區(qū)12宗地塊，總成交金額達(dá)約172.4億元。其中，上午場臨安區(qū)出讓12宗，10宗封頂，最高競自持40%。

3家房企分走一半地

從結(jié)果來看，杭州首日賣地的自持比例要求高，其中一塊自持比例達(dá)38%，平均溢價率則達(dá)到了26.59%。

58安居客研究院分院長張波表示，杭州大量的人口流入，加之近兩年房價的快速上漲，很大程度上提升了房企的拿地?zé)崆椋@一點(diǎn)在溢價水平上就有著直接體現(xiàn)。

同時，為保障租賃房源的供給，自持成為本地土地出讓的標(biāo)配，總體平均自持率達(dá)到了15%，首日出讓的32宗地塊中有23塊有自持要求。張波表示，高自持要求，對于房企后續(xù)運(yùn)營提出了更高挑戰(zhàn)，高自持比例一方面會明顯增加對房企自有資金的要求，另一方面也會對項目利潤形成直接影響。高溢價結(jié)合高自持，結(jié)合新房限價的大背景下，沒有強(qiáng)大運(yùn)營能力的房企，項目要達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)的壓力將大大提升。

資金方面，大房企更有優(yōu)勢。

此次杭州土拍，據(jù)好地研究院統(tǒng)計，僅前3家拿地房企，累計拿地額就達(dá)到365.5億元，占首日總出讓金的51%，比去年提高了19個百分點(diǎn)。這意味著，今年上半年近一半的地，被3家房企拿下了。

品牌方面，本土化房企則更有優(yōu)勢。

此次參與杭州集中土拍并拿地的房企，主要是深耕杭州及周邊的房企，比如濱江、融創(chuàng)、融信、祥生等。

張波表示，大房企的優(yōu)勢依然明顯，從拿地結(jié)果來看，包括濱江、融信、融創(chuàng)在內(nèi)的眾多大型房企拿地上有著不俗表現(xiàn)。無論是市區(qū)，還是臨安、蕭山等周邊區(qū)域，都有大房企搶地的背影。

一位參加土拍的開發(fā)商人士表示，總體來看，這輪土拍對國企、央企和資金鏈充足的優(yōu)秀房企是利好的。

開發(fā)商搶地不為賺錢？

但拿了地，能否賺錢不好說。

上述人士告訴記者，有一些地塊可能保本也較難。

“對于杭州這樣的市場，沒有太多利潤可言，凈利最多四五個點(diǎn)，可以說大家都是為了沖規(guī)模、保流量。杭州這樣的城市好處是安全邊際高，可以快速變現(xiàn)。”

如果不拿地，在杭州這些地方，有的房企可能就斷貨了。

“一年就三次拿地的機(jī)會，下一波拿地的情況還猶未可知，現(xiàn)在不拿，可能連開盤機(jī)會都沒了。”

上述開發(fā)商直言，融創(chuàng)去年僅在杭州一座城市就賣了500億元，開發(fā)商對杭州還是很有野心的，所以沒貨的也就對土地更有渴求。

從此次土拍的土地情況、開發(fā)商情況可以看出，優(yōu)質(zhì)城市的“集中賣地”似乎更能激發(fā)參與者的欲望。但另一方面，當(dāng)開發(fā)商的利潤空間越來越小，能否保證產(chǎn)品的品質(zhì)、使用性價比，也受到市場懷疑。

“在第一波供地中抓住今年的口糧”

第一波土地集中供應(yīng)，房企表現(xiàn)分明。

杭州的首次供地中，拿地最兇猛的當(dāng)屬融信，由于2020年在杭州只拿了3宗宅地，融信此次為補(bǔ)充貨源，拿地力度很大。

其次是濱江和融創(chuàng)。濱江除合作拿地之外，獨(dú)立拿了蕭山區(qū)城廂街道地塊，總價約10億元，自持27%；融創(chuàng)在今天也拿下4宗地塊，3宗位于下沙，1宗位于東新。

當(dāng)然此次土拍也有一些中小房企的身影，但多是有相關(guān)背景或局部優(yōu)勢的企業(yè)。

比如浙江博策，分別以自持4%、9%拿下浦陽、衙前2宗宅地；浙江寶業(yè)屬于杭州房地產(chǎn)市場的“新軍”，以總價33476萬元、自持13%競得瓜瀝坎山單元地塊。

在業(yè)內(nèi)人士看來，第一次集中供地、賣地提供了很多信號。

上述開發(fā)商認(rèn)為，杭州這種重點(diǎn)城市的土地價格，不可能大幅松動，給出的土地位置有好有壞，開發(fā)商必須“硬拼”。

因為沒有土儲，今年指標(biāo)就難以完成，除了扣獎金，團(tuán)隊可能都無法保留。而且在第一波供地中抓住今年的口糧，第二波才有可能成為儲備，能夠看出今年的緊迫性。

在這種格局下，雖然拿地門檻提高了，但因為總量不小，兩天57宗地塊，小房企只要有魄力，也是有機(jī)會的。

封面圖片來源：視覺中國