每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為目前唯一一家還未上市的頭部物業(yè)企業(yè)，萬(wàn)物云的關(guān)注度自然不會(huì)低。如今“萬(wàn)物云/萬(wàn)科物業(yè)上市”已成為物業(yè)行業(yè)“狼來(lái)了”的故事，但圍觀群眾仍然樂(lè)此不彼。

4月底，又有消息稱，萬(wàn)科在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜，或籌資20億美元；萬(wàn)科計(jì)劃讓物業(yè)管理子公司最快在年底上市。

很快，萬(wàn)物云CEO朱保全就在朋友圈親自辟謠。萬(wàn)物云也表示，萬(wàn)科物業(yè)沒(méi)有上市計(jì)劃。

萬(wàn)物云/萬(wàn)科物業(yè)有上市的必要嗎？上市與否是萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮考慮的戰(zhàn)略問(wèn)題，但上市必要與否是朱保全思考的問(wèn)題。

“上市是真的像大家說(shuō)得那么好嗎？基于開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理公司分拆上市，是真的好嗎？物業(yè)行業(yè)真正的未來(lái)是什么？”近日，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)，朱保全這樣闡釋他對(duì)物業(yè)上市熱潮的理解。

萬(wàn)物云CEO朱保全 圖片來(lái)源：受訪者提供

“上市不是個(gè)必要?jiǎng)幼?rdquo;

進(jìn)入2021年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)的上市步伐再度提速，同時(shí)還出現(xiàn)了上市物業(yè)公司之間的收購(gòu)整合。物業(yè)企業(yè)之所以如此前赴后繼，在于他們需要抓緊這一次進(jìn)入資本市場(chǎng)的快車(chē)道。

但萬(wàn)物云暫時(shí)沒(méi)有這個(gè)需求，“我不上市也可以有名、融資，所以上市不是個(gè)必要?jiǎng)幼鳌?rdquo;朱保全指出。

上市對(duì)物業(yè)企業(yè)而言也不是一蹴而就，縱然可以乘上大勢(shì)的東風(fēng)，但資本依舊看重規(guī)模是否有足夠吸引力，以及服務(wù)質(zhì)量、品牌效應(yīng)、規(guī)模增速等指標(biāo)。

從目前已上市的物業(yè)公司看，普遍都在積極外拓第三方物業(yè)并開(kāi)啟大規(guī)模的收并購(gòu)。但如何做好第三方外接盤(pán)的物業(yè)服務(wù)，持續(xù)提升物業(yè)品牌的口碑是行業(yè)目前面臨的共同問(wèn)題。

“在規(guī)模擴(kuò)張的路上狂奔時(shí)，做大并不一定能帶來(lái)品牌積淀，而不談品牌的服務(wù)業(yè)并購(gòu)更是個(gè)偽命題。”在朱保全看來(lái)，在過(guò)去5、6年時(shí)間里，市場(chǎng)規(guī)模的增長(zhǎng)對(duì)萬(wàn)科物業(yè)等物業(yè)公司很重要，但接下來(lái)可能是客戶的口碑更重要，“因?yàn)镃端的傳播力還是要更強(qiáng)一些，粘性也更強(qiáng)”。

對(duì)于萬(wàn)科物業(yè)和萬(wàn)物云的關(guān)系，朱保全雖然此前曾以鏈家和貝殼、Google和Alphabet對(duì)比過(guò)，但在接受本次專訪時(shí)他坦言，貝殼、Alphabet和萬(wàn)物云三家公司各自在業(yè)務(wù)架構(gòu)上的意義還是不同。貝殼需要宣傳自身的品牌，因?yàn)槠涿嫦駽端業(yè)務(wù)。而Alphabet不做業(yè)務(wù)，Google從不宣傳這個(gè)公司名字。萬(wàn)科物業(yè)這一C端的口碑對(duì)萬(wàn)物云卻又至關(guān)重要。

郁亮希望萬(wàn)物云能跟貝殼一樣重新定義自己所處的行業(yè)。換言之，萬(wàn)物云想要掙脫“單純的物業(yè)”印記，從而邁向想象維度更大的空間科技服務(wù)。

萬(wàn)科物業(yè)是萬(wàn)物云面向C端業(yè)務(wù)的主力品牌，B端業(yè)務(wù)則是萬(wàn)物梁行，萬(wàn)物云城則主要面向政府業(yè)務(wù)?？梢哉f(shuō)，萬(wàn)物云目前已經(jīng)備齊了住宅社區(qū)、企業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)這三個(gè)空間。“三個(gè)空間業(yè)務(wù)可以有大有小，整體收入能實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)就可以，這時(shí)住宅物業(yè)的口碑就變得更重要。”

回歸住宅但不止于住宅

B端物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)用戶可以用腳投票表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿，但C端用戶要換掉一個(gè)物業(yè)公司都頗為艱難。在這種環(huán)境下，不好的物業(yè)服務(wù)就容易激發(fā)更多的矛盾、問(wèn)題，而好的物業(yè)服務(wù)就會(huì)積累出更好的口碑，并且這樣的口碑是具有更強(qiáng)的傳播力和質(zhì)量的。

在朱保全看來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的口碑是從日積月累的優(yōu)異服務(wù)中，從點(diǎn)滴積累的客戶口碑中形成的。也正是考慮到這一點(diǎn)，才在去年讓萬(wàn)科物業(yè)回歸住宅，讓其不再追求經(jīng)濟(jì)效益上的大，而是追求品牌的純粹。

沒(méi)有業(yè)主希望看到物業(yè)公司的利潤(rùn)高企，也不希望服務(wù)自己的物業(yè)公司變大，“你一定希望自己的物業(yè)公司只為自己提供服務(wù)”。所以在去年，朱保全在城市片區(qū)拆分出業(yè)主專屬服務(wù)組織，讓前端經(jīng)營(yíng)體變小，聚焦于屬地業(yè)主的專屬服務(wù)。另外，針對(duì)服務(wù)質(zhì)量相關(guān)問(wèn)題設(shè)置四級(jí)管控體系，在專屬于業(yè)主的同時(shí)又不失控。

B端之前就是萬(wàn)物云的軟肋。在過(guò)去一段時(shí)間，萬(wàn)物云被市場(chǎng)認(rèn)為有兩個(gè)不足，一是只會(huì)做萬(wàn)科的項(xiàng)目，二是只會(huì)做住宅物業(yè)。

花費(fèi)了6-7年的時(shí)間，萬(wàn)物云將來(lái)自萬(wàn)科的物業(yè)管理項(xiàng)目占比下降到如今的40%以下。在商企物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，由于萬(wàn)科物業(yè)在住宅端的品牌形象過(guò)于強(qiáng)大，萬(wàn)物云選擇直接入股戴德梁行，并成立合資公司萬(wàn)物梁行。

過(guò)去萬(wàn)物云主要做的都是公共空間的物業(yè)管理服務(wù)，但如今則在不斷擴(kuò)展服務(wù)邊界，從公共空間到私人空間，從空間到內(nèi)容，因?yàn)?ldquo;空間是有限的，而內(nèi)容是無(wú)限的”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

頭部物企的“新路徑”拓展

在住宅領(lǐng)域之外，目前各大物業(yè)公司都在積極拓展新的賽道與物業(yè)服務(wù)邊界。保利物業(yè)提出“大物業(yè)”戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)力公共管理服務(wù)；碧桂園服務(wù)宣布將通過(guò)“新科技”“新服務(wù)”“新生態(tài)”“新價(jià)值”，踐行“新物業(yè)”，計(jì)劃打造物業(yè)服務(wù)的生態(tài)聯(lián)合體。

值得一提的是，碧桂園服務(wù)在資本市場(chǎng)炙手可熱，將市值穩(wěn)定在2000億港元后，碧桂園服務(wù)又實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的第二步猜測(cè)，市值已超過(guò)其母公司碧桂園。由是，業(yè)內(nèi)對(duì)萬(wàn)物云、萬(wàn)科物業(yè)也有了更多的資本故事猜想。

朱保全表示，讓萬(wàn)科物業(yè)回歸住宅服務(wù)，同時(shí)讓其他各業(yè)務(wù)板塊——萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城、萬(wàn)物成長(zhǎng)、樸鄰發(fā)展、萬(wàn)睿科技、第五空間都能成為各自領(lǐng)域的領(lǐng)先領(lǐng)跑品牌。“這些業(yè)務(wù)板塊都是垂直獨(dú)立的，既可以整體上市，也可以單獨(dú)上市。”

在萬(wàn)物云的視角中，城市即是空間。依據(jù)城市規(guī)劃，在城市公共空間外，他們粗略地劃分了社區(qū)空間和商企空間前者的服務(wù)內(nèi)容側(cè)重于“物”，后者的服務(wù)內(nèi)容側(cè)重于“人”。

空間公共服務(wù)部分，就是物業(yè)管理（PM），“萬(wàn)科物業(yè)”和“萬(wàn)物梁行”就是分別專注住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的品牌；社區(qū)私人空間中的客戶服務(wù)里，有屬于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的“樸鄰發(fā)展”；私人空間的其他客戶服務(wù)，“萬(wàn)物成長(zhǎng)”將通過(guò)孵化器的形式予以賦能。

除了萬(wàn)科物業(yè)，萬(wàn)物云的業(yè)務(wù)板塊都已經(jīng)產(chǎn)生了不同程度的營(yíng)收貢獻(xiàn)。2020年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)和對(duì)外營(yíng)業(yè)收入182.04 億元，同比增長(zhǎng) 27.36%。其中，住宅物業(yè)服務(wù)收入100.52億元，占比55.22%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)53.14億元，占比29.19%；智慧城市服務(wù)9.91億元，占比5.44%；社區(qū)生活服務(wù)收入9.85億元，占比5.41%；萬(wàn)物成長(zhǎng)收入8.62億元，占比4.74%。

尋找住宅之外的服務(wù)新賽道

在目前的物業(yè)行業(yè)，從1.0時(shí)代到4.0時(shí)代的物業(yè)企業(yè)都存在，這就是行業(yè)的現(xiàn)狀。但作為行業(yè)頭部企業(yè)，無(wú)論是使命感還是緊迫感，都需要拼命往前走，不僅不能脫軌于這個(gè)時(shí)代，還必須領(lǐng)先于這個(gè)時(shí)代。

雖然物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)行業(yè)的底層邏輯與大趨勢(shì)的看法是趨于一致的，但他們實(shí)現(xiàn)服務(wù)的路徑與最終目標(biāo)仍有不同。商業(yè)物業(yè)和城市服務(wù)雖然不是新事物，但對(duì)以住宅服務(wù)見(jiàn)長(zhǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，都需要一步一步前進(jìn)。

例如保利物業(yè)，其2020年的公共及其他物業(yè)管理面積已經(jīng)達(dá)到2.01億平方米，占比近53%，微超住宅物業(yè)管理。這至少表明，保利物業(yè)在非住宅服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)具有先手優(yōu)勢(shì)，且央企的背景也讓保利物業(yè)具有較好的談判能力，其目前在城鎮(zhèn)公共服務(wù)領(lǐng)域也暫時(shí)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可匹敵。

而朱保全為萬(wàn)物梁行尋找到一條“從空間到內(nèi)容”的商管新賽道——為企業(yè)提供空間專屬化、一體化服務(wù)的綜合設(shè)施管理（Integrated Facility Management，簡(jiǎn)稱IFM）服務(wù)。起源于國(guó)外的IFM業(yè)務(wù)，目前在國(guó)內(nèi)鮮少有物業(yè)公司涉及，是一個(gè)可觀的藍(lán)海市場(chǎng)。那么，IFM業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容到底是什么、業(yè)務(wù)空間在哪里？

朱保全采用了一個(gè)比較直觀的說(shuō)法，一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表里，管理費(fèi)中除去工資、福利費(fèi)等剩下的部分都可列入到IFM中。而企業(yè)在這部分可以歸屬I(mǎi)FM費(fèi)用中，成本最大的就是不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，也就是房產(chǎn)及其物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備管理。此外，員工食堂、班車(chē)、前臺(tái)、公司接待禮儀、下午茶、員工活動(dòng)等都算在其中。

“住宅大家講了很多，但是沒(méi)有人講商業(yè)物業(yè)，沒(méi)有人講企業(yè)服務(wù)。國(guó)內(nèi)的IFM業(yè)務(wù)市場(chǎng)很大，頭部市場(chǎng)都（我們）還沒(méi)吃完。”朱保全說(shuō)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的IFM業(yè)務(wù)剛剛起步，大部分中國(guó)公司目前還不太懂得這項(xiàng)服務(wù)，萬(wàn)物梁行IFM業(yè)務(wù)眼前的客戶主要是集中在頭部互聯(lián)網(wǎng)公司。

IFM不是一個(gè)高利潤(rùn)的業(yè)務(wù)，如同其他頭部物業(yè)企業(yè)在做的城市服務(wù)、景區(qū)服務(wù)等，都不是高利潤(rùn)的業(yè)務(wù)。朱保全做新業(yè)務(wù)的思路是，“首先你認(rèn)不認(rèn)為它是個(gè)趨勢(shì)？第二，虧不虧錢(qián)？”而IFM業(yè)務(wù)就是當(dāng)下既不虧錢(qián)但又呈現(xiàn)出是未來(lái)趨勢(shì)的業(yè)務(wù)。

他進(jìn)一步闡釋，隨著企業(yè)的信任度不斷提升，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的想象空間是無(wú)限的，“就是要讓客戶對(duì)你愛(ài)不釋手，說(shuō)白了就像家里找到一個(gè)好阿姨。我給萬(wàn)物梁行提的要求是先把能拿下的互聯(lián)網(wǎng)公司都拿下，然后再進(jìn)入金融企業(yè)。”

可以看出，行業(yè)的風(fēng)向變了。無(wú)論是萬(wàn)物云還是其他龍頭物業(yè)公司，他們所做的一切，不再是迎合資本的喜好，而是明確這個(gè)行業(yè)的基本要義，在此基礎(chǔ)上，衍生出更多的可能。盡管他們?cè)诰唧w的路徑和目標(biāo)上有差異，但龍頭物業(yè)企業(yè)通過(guò)率先革新，或許都可能成為物業(yè)行業(yè)未來(lái)的“引領(lǐng)者”。

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