每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

物業(yè)上市公司2020年年報(bào)披露完畢，每日經(jīng)濟(jì)新聞?chuàng)陥?bào)數(shù)據(jù)，發(fā)布多項(xiàng)指標(biāo)榜單并解讀。

目前物業(yè)行業(yè)仍處于資本加速介入階段，2020年上市物企管理規(guī)模借助資本市場(chǎng)東風(fēng)一路狂飆，實(shí)現(xiàn)了從合約面積到在管面積的持續(xù)穩(wěn)健擴(kuò)張，印證了當(dāng)前“規(guī)模為王”的行業(yè)真經(jīng)。

截至2020年底，40家在港上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積均值約1.09億平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)50%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長(zhǎng)約28.6%?？焖偻卣沟囊?guī)模為上市企業(yè)創(chuàng)收帶來(lái)持續(xù)的增長(zhǎng)源動(dòng)力，同時(shí)也成為上市物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)上乘風(fēng)破浪的強(qiáng)有力底牌。

注：鑫苑服務(wù)未發(fā)布2020年財(cái)報(bào)；新大正、南都物業(yè)、特發(fā)物業(yè)、浦江中國(guó)、星盛商業(yè)年報(bào)未披露在管面積增速

從已披露的在管面積增速情況的38家上市房企來(lái)看，奧園健康、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、和泓服務(wù)、雅生活5家上市物企增速均超過(guò)100%，在管面積實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)；增速在50%至100%之間的有9家；其余24家物企增速則在50%以下，特別是榜單尾部的祈福生活服務(wù)、彩生活、中奧到家3家物企增幅均低于1%，增幅并不明顯。

此外，雖然同樣有超7成上市物企增速低于40%，但是增速超80%的物企占比卻已接近2成。

回看五家面積翻倍增長(zhǎng)的物企2020年的表現(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，收并購(gòu)均為其管理規(guī)模增長(zhǎng)的最大推動(dòng)力。2020年奧園健康以174.20%的增速奪得榜首，較2019年提升了130個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)企業(yè)營(yíng)收上漲近六成，規(guī)模增速如此之快來(lái)自于完成收購(gòu)寧波宏建和樂(lè)生活，兩起收并購(gòu)為奧園健康帶來(lái)超2000萬(wàn)平方米的新增面積。

融創(chuàng)服務(wù)以155.1%的增速位居上市物企第二，在管面積的跨越式增長(zhǎng)直接將其從行業(yè)腰部位置提升至頭部位置，行業(yè)地位進(jìn)一步提升。2020年，融創(chuàng)服務(wù)斥資14.9億元收購(gòu)開(kāi)元物業(yè)85%股權(quán)，為融創(chuàng)服務(wù)貢獻(xiàn)了約3700萬(wàn)平方米的在管面積。

物企在管規(guī)模的增長(zhǎng)主要靠地產(chǎn)母公司輸送、收并購(gòu)和第三方市場(chǎng)拓展三種途徑。

克爾瑞統(tǒng)計(jì)顯示，行業(yè)在管規(guī)模的增長(zhǎng)中，有41%的增長(zhǎng)來(lái)自物企的收并購(gòu)，超過(guò)以往占比最高的母公司輸送，成為2020年物企在管規(guī)模增長(zhǎng)的最大來(lái)源；而來(lái)自地產(chǎn)母公司的項(xiàng)目輸送對(duì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)則降至33%；此外，僅有26%的增長(zhǎng)來(lái)自物企對(duì)第三方項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展。

這樣的來(lái)源結(jié)構(gòu)一方面反映出降低母公司依賴度已逐漸成為行業(yè)的共識(shí)；另一方面，第三方市拓的增長(zhǎng)速度較慢，導(dǎo)致降低母公司依賴度的主要手段只能選擇收并購(gòu)。

然而，管理規(guī)模尚小，在品牌競(jìng)爭(zhēng)力上與頭部企業(yè)相比稍遜的小型物企在規(guī)模賽道上則略顯尷尬。榜單顯示，38家物企中，僅有祈福生活一家企業(yè)增速出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，2020年，祈福生活物業(yè)管理服務(wù)的合約面積為971萬(wàn)平方米，較上一年的966萬(wàn)平方米略有下降，管理項(xiàng)目數(shù)量也出現(xiàn)了“倒車”，不增反降，去年不僅“零”增長(zhǎng)，而且數(shù)量上還減少了一個(gè)，如今只有21個(gè)。

需要注意的是，恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等頭部規(guī)模物企均位于榜單倒數(shù)位置。然而本身規(guī)模就處在行業(yè)前列，過(guò)去一年在行業(yè)內(nèi)通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)張很迅猛，如果單純從2020年在管面積增加來(lái)看，其排名將排在行業(yè)前列，但由于本身規(guī)模較高，增速反而并不如小規(guī)模物企明顯。

彩生活之所以會(huì)出現(xiàn)增速緩慢，主要有兩個(gè)原因：一是本身基數(shù)比較大，2020年在管面積5.52億平米；二是在整個(gè)管理標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行了主動(dòng)調(diào)整。進(jìn)入2021年以來(lái)，彩生活尋求突破的決心逐漸顯露，從花樣年地產(chǎn)集團(tuán)副總裁朱國(guó)剛加入彩生活，并表示會(huì)與母公司地產(chǎn)有更多交集，到收購(gòu)深圳市中安信保險(xiǎn)全部股權(quán)，彩生活動(dòng)作頻頻，不過(guò)，能否迅速拯救頹廢的業(yè)績(jī)，追趕上行業(yè)腳步，仍存有懸念。

此外，儲(chǔ)備面積是衡量物企未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)。從合約面積和在管面積的比值來(lái)看，碧桂園服務(wù)合約/在管比達(dá)2以上，后期市場(chǎng)儲(chǔ)備量較大。雅生活、保利物業(yè)、彩生活及恒大物業(yè)的合約在管比在1-2之間，市場(chǎng)的儲(chǔ)備量將為后續(xù)的發(fā)展提供較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

（2020年上市物業(yè)龍虎榜，由每經(jīng)記者根據(jù)企業(yè)年報(bào)整理）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)