每日經(jīng)濟新聞 2021-05-20 18:31:51
◎杭州本次成交的57宗地總成交額達到1178.21億元,其中有41宗達到了封頂溢價并啟動“競自持”,最終自持總面積飆升到66萬平方米,自持率最高的地塊高達40%。
◎民營房企在本次杭州集中出讓中摘地占比達到89%,在堅守最低利潤的前提下,果斷出手流動性較高、去化速度較快的區(qū)域和地塊。但最終“面包”利潤幾何,行業(yè)人士都認為“壓力山大”。
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
長期排名全國土地出讓金前三甲的杭州,終于在“五一”假期之后完成了首輪土地集中出讓。首批集中供地總成交額達到1178.21億元,已經(jīng)占據(jù)2020年全年土地出讓金的一半,在已完成首批集中土地出讓的12個城市中排在第一位。
在首批集中供地中搶到“面粉”,意味著今年有希望變成“面包”、換成錢。在這樣的邏輯下,杭州本次成交的57宗地中有41宗達到了封頂溢價并啟動“競自持”,最終自持總面積飆升到66萬平方米,自持率最高的地塊高達40%。
由于溢價率得到限制,自持比例就成為杭州地市熱度的另一項參考依據(jù)??硕饠?shù)據(jù)顯示,杭州2018-2020年土拍平均自持比例分別為3.5%、1.6%、1.6%;同時本次集中出讓總體自持率9.2%也與2017年的歷史峰值10.6%相差無幾。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示:“杭州市場的升溫存在兩方面的影響,一是從市場層面來看,杭州一二手房交易在量價上都有支撐,因此購房都存在升值空間;整個長三角除了上海,基本上就是像杭州、南京、蘇州這些核心城市更具潛力,長期投資價值比較突出。”
“二是從企業(yè)層面來看,以往在杭州高價拿地的,基本上是深耕杭州的企業(yè),如濱江、融創(chuàng)等。從近兩年來看,前期所拿土儲已大部分得到去化,所以當前這些房企也有補充土儲的訴求。從時間節(jié)點來看,本輪是年度首次集中供地,此時拿地在年末的時候基本能產(chǎn)生回流,所以這是杭州土地市場熱的原因。”
杭州夜景 圖片來源:攝圖網(wǎng)
據(jù)初步測算,5月7-8日的杭州首批土地集中出讓,主城區(qū)、錢塘新區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū),各自的平均自持比例為13.5%、9%、14.5%、11.3%、14.7%。
而臨安區(qū)的地塊出讓結果更令人驚訝:11宗地塊中10宗競自持,平均自持比例超過17%。其中,青山湖科技城板塊B5-02-05地塊,以18165元/平方米的樓面價,刷新臨安地價紀錄;城東濱湖新區(qū)地塊自持率40%,更是刷新杭州“雙限”以來的最高自持紀錄。
對于“自持”能否抑制市場熱單獨,宋紅衛(wèi)認為:“如果說是過度打壓新房價格,對二手房市場放松監(jiān)管的話,其實會造成二手房市場熱點上升,而且也不排除有的企業(yè)可能會直接把整個新房整體收購,然后在二手房市場上進行銷售,以規(guī)避新房市場的限制。競自持是直接增加企業(yè)的拿地成本,拉長了資金回流時間,對現(xiàn)金流造成壓力。但從整個項目角度來看,企業(yè)會在自持和可售部分做平衡,所以說競自持競代建也有變相推高房價的嫌疑。”
對于近日“集中土拍后二手房東撤銷掛牌待價而沽”的市場傳言,杭州鏈家一位工作人員李健告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,“該賣的還在賣,沒有傳說的那么夸張,近幾個月交易量比較穩(wěn)定,沒有太大波動。但是價格還是漲了不少,一批(限售政策前的)次新房,現(xiàn)在掛牌價都比買的時候翻了一番,還有不少單價4萬多入手,10萬賣出的。”
近一年臨安新房價格走勢 數(shù)據(jù)來源:安居客
特別是2017年剛剛撤市設區(qū)并入杭州市的臨安,成為近年來的一大熱門區(qū)域。
在臨安地區(qū)從事二手房交易多年的章曉鳳告訴記者,“我們臨安的產(chǎn)業(yè)還是比不上杭州主城區(qū),外來人口數(shù)量比較低,臨安從2016年到現(xiàn)在人口增加并不多,很多人來買房最多做個跳板,買不到的主城區(qū)房子的年輕人才到比較偏的青山湖來,現(xiàn)在青山湖未來科技城的房價實際上已經(jīng)超過臨安主城區(qū)的房價了。”
“最近臨安漲的特別兇。不怕遠就買臨安青山湖,未來科技城一片漲得快。”李健強烈推薦。
據(jù)鏈家平臺顯示,臨安區(qū)青山湖科技城在售1455套二手房,一周內(nèi)帶看次數(shù)5-17次不等,房價在1.9萬-2.6萬元/平方米,大幅超出了更為成熟的臨安老城區(qū)的二手房價格。
而這波漲勢仍然在繼續(xù)。“大家都預期要漲到三萬,但是臨安的產(chǎn)業(yè)和人口并不能支撐這個房價,今后出手很可能很長一段時間有價無市。”章曉鳳提醒。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計,民營房企在本次杭州集中出讓中摘地占比達到89%,在堅守最低利潤的前提下,果斷出手流動性較高、去化速度較快的區(qū)域和地塊。但最終“面包”利潤幾何,行業(yè)人士都認為“壓力山大”。
濱江聯(lián)合融信摘得位于錢江新區(qū)的兩宗四堡七堡單元純住宅地塊,在杭州新房限價之下,總價128億元,同時自持比例達17%。
5月14日,濱江集團2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會上,有投資者詢問濱江集團拍下的幾塊地凈利潤能有幾個點?董事長戚金興回復稱:努力做到1%-2%的凈利潤水平。
從登記信息來看,基本上所有地塊的參拍都有濱江的身影,如果深耕杭州數(shù)十年的濱江也不得不接受“面粉貴過面包”的現(xiàn)實,去“努力爭取”1%-2%凈利潤,那么行業(yè)整體的利潤水平不言而喻。
《每日經(jīng)濟新聞》記者向濱江集團求證時獲知,此前“1%-2%凈利潤”的說法,其實是包含了自持部分的面積的,如果按照行業(yè)普遍的算法將自持部分作為優(yōu)質資產(chǎn)長期持有,那么剔除后的凈利潤大約在7%-8%左右。
中指研究院浙江分院總經(jīng)理丁曉表示,集中供地之后,房企(頭部房企/國企)拿地格局高度集中,地方龍頭企業(yè)深耕勢力開始擴大。房地產(chǎn)市場目前正從依靠人口紅利轉向依靠制度紅利,在傳統(tǒng)開發(fā)收益減少的情況下,不少頭部房企都開始積極借助規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展“戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)”。
也正是看到了在熱點城市住宅開發(fā)的利潤“天花板”,濱江近年來開始“兩條腿走路”,一方面繼續(xù)參與公開市場拿地,另一方面則轉向利潤更高的非住宅項目和“二手地”合作開發(fā)。
“在杭州和其他核心熱點城市,房企確實面臨著利潤薄的問題,但從這些高價拿地的企業(yè)來看,其戰(zhàn)略著眼點并不在于短期內(nèi)的盈利,而是通過深耕保持區(qū)域內(nèi)的市占率、品牌及產(chǎn)品影響力。”
宋紅衛(wèi)指出,從持續(xù)性來看,房企只有拿地才能夠持續(xù)地開發(fā),在市場上輸出品牌和產(chǎn)品。所以說這一輪高價拿地對企業(yè)造成利潤低是一個普遍的特征,不排除個別企業(yè)高地價的項目可能還面臨虧損的情況。因此這并不是從單一項目考慮,也不是從單一年份考慮的,而是企業(yè)對杭州甚至一個浙江的長期戰(zhàn)略布局,所以哪怕虧損也必須要拿。
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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)
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