每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

長期排名土地出讓金前三甲的杭州，日前完成了首輪土地集中出讓。首批集中供地總成交額達(dá)到1178.21億元，已經(jīng)占據(jù)2020年全年土地出讓金的一半，在已完成首批集中土地出讓的12個(gè)城市中排在第一。

房企在首批集中供地中搶到“面粉”，意味著今年有希望變成“面包”進(jìn)而換成錢。在此邏輯下，杭州本次成交的57宗地中有41宗達(dá)到了封頂溢價(jià)并啟動(dòng)“競自持”，最終自持總面積飆升到66萬平方米，自持率最高的地塊高達(dá)40%。

對此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“杭州市場的升溫存在兩方面影響，一是從市場層面來看，杭州一二手房交易在量價(jià)上都有支撐，因此購房都存在升值空間；整個(gè)長三角除了上海，基本上就是像杭州、南京、蘇州這些核心城市更具潛力，長期投資價(jià)值比較突出。

最激烈爭奪地在臨安

據(jù)初步測算，5月7~8日的杭州首批土地集中出讓，主城區(qū)、錢塘新區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)，各自的平均自持比例為13.5%、9%、14.5%、11.3%、14.7%。

而臨安區(qū)的地塊出讓結(jié)果更令人驚訝：11宗地塊中10宗競自持，平均自持比例超過17%。其中，青山湖科技城板塊B5-02-05地塊，以18165元/平方米的樓面價(jià)，刷新臨安地價(jià)紀(jì)錄；城東濱湖新區(qū)地塊自持率40%，更是刷新杭州“雙限”以來的最高自持紀(jì)錄。

對于“自持”能否抑制市場熱單獨(dú)，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，“如果說是過度控制新房價(jià)格，對二手房市場放松監(jiān)管的話，其實(shí)會(huì)造成二手房市場熱點(diǎn)上升，而且也不排除有的企業(yè)可能會(huì)直接把整個(gè)新房整體收購，然后在二手房市場上進(jìn)行銷售，以規(guī)避新房市場的限制。競自持是直接增加企業(yè)的拿地成本，拉長了資金回流時(shí)間，對現(xiàn)金流造成壓力。但從整個(gè)項(xiàng)目角度來看，企業(yè)會(huì)在自持和可售部分作平衡，所以說競自持競代建也有變相推高房價(jià)的嫌疑。”

在臨安地區(qū)從事二手房交易多年的章曉鳳告訴記者，“我們臨安的產(chǎn)業(yè)還是比不上杭州主城區(qū)，外來人口數(shù)量比較低，臨安從2016年到現(xiàn)在人口增加并不多，很多人來買房最多作為跳板，買不到的主城區(qū)房子的年輕人才到比較偏的青山湖來，現(xiàn)在青山湖未來科技城的房價(jià)實(shí)際上已經(jīng)超過臨安主城區(qū)的房價(jià)了。”

據(jù)鏈家平臺(tái)顯示，臨安區(qū)青山湖科技城在售1455套二手房，一周內(nèi)帶看次數(shù)5~17次不等，房價(jià)在1.9萬~2.6萬元/平方米，大幅超出了更為成熟的臨安老城區(qū)的二手房價(jià)格。

而這波漲勢仍然在繼續(xù)。“大家都預(yù)期要漲到三萬，但是臨安的產(chǎn)業(yè)和人口并不能支撐這個(gè)房價(jià)，今后出手很可能很長一段時(shí)間有價(jià)無市。”章曉鳳提醒。

拿地企業(yè)“壓力山大”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，民營房企在本次杭州集中出讓中摘地占比達(dá)到89%，在堅(jiān)守最低利潤的前提下，果斷出手流動(dòng)性較高、去化速度較快的區(qū)域和地塊。但最終“面包”利潤幾何，行業(yè)人士都認(rèn)為“壓力山大”。

濱江聯(lián)合融信摘得位于錢江新區(qū)的兩宗純住宅地塊，在杭州新房限價(jià)之下，總價(jià)128億元，同時(shí)自持比例達(dá)17%。

5月14日，濱江集團(tuán)2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會(huì)上，有投資者詢問其拍下的幾塊地凈利潤率能有多少？董事長戚金興回復(fù)稱：努力做到1%~2%的凈利潤率水平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向?yàn)I江集團(tuán)求證時(shí)獲知，此前“1%~2%凈利潤”的說法，其實(shí)是包含了自持部分的面積的，如果按照行業(yè)普遍的算法將自持部分作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)長期持有，那么剔除后的凈利潤大約在7%~8%左右。

在集中供地后，中指研究院浙江分院總經(jīng)理丁曉表示，集中工地之后，市場的變化，房企拿地格局高度集中 ，頭部房企、國企越來越集中，地方龍頭企業(yè)逐步深耕勢力開始擴(kuò)大；房企格局隨著市場格局轉(zhuǎn)變而變革，房地產(chǎn)市場目前正從依靠人口紅利轉(zhuǎn)向依靠制度紅利，在傳統(tǒng)開發(fā)收益減少的情況下，不少頭部房企都開始積極借助規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展“戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)”。

也正是因?yàn)榭吹搅嗽跓狳c(diǎn)城市住宅開發(fā)的利潤“天花板”，濱江近年來開始兩條腿走路：一方面繼續(xù)參與公開市場拿地，另一方面則轉(zhuǎn)向利潤更高的非住宅項(xiàng)目和“二手地”合作開發(fā)。

宋紅衛(wèi)指出，“在杭州和其他核心熱點(diǎn)城市，房企確實(shí)面臨著利潤薄的問題，但從這些高價(jià)拿地的企業(yè)來看，其戰(zhàn)略著眼點(diǎn)并不在于短期內(nèi)的盈利，而是通過深耕保持區(qū)域內(nèi)的市占率、品牌及產(chǎn)品影響力；從持續(xù)性來看，只有拿地才能夠持續(xù)地去做開發(fā)，在市場上輸出品牌和產(chǎn)品，沒有地都是枉然。所以說這一輪高價(jià)拿地對企業(yè)造成利潤低是一個(gè)普遍的特征，不排除個(gè)別企業(yè)高地價(jià)的項(xiàng)目可能還面臨虧損的情況。因此這并不是從單一項(xiàng)目考慮，也不是從單一年份考慮的，而是企業(yè)對杭州甚至整個(gè)浙江的長期戰(zhàn)略布局，所以哪怕虧損也必須要拿。