每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“安慶的房價不高，你看旁邊合肥和蕪湖，都漲成什么樣了？安慶的房價遲早要漲！”安慶城區(qū)一家鏈家門店的置業(yè)顧問金莉莉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

近日國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，4月新房價格環(huán)比上漲城市為62個，二手房價格環(huán)比上漲城市為56個。而安慶的新房和二手房價格在4月份環(huán)比、同比均為下跌。

事實上，《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，近一年安慶新房價格除在2020年9月-2021年1月環(huán)比上漲外，其余月份均為負增長；而近一年里，安慶的新房價格同比、二手房價格同比環(huán)比均為負增長。

作為安徽西南區(qū)域的中心城市，安慶有著“黃梅戲鄉(xiāng)”“千年古城”之稱，是一座典型的三線城市。安慶房價在經(jīng)歷了2016年前后的一波上漲熱潮后，伴隨著棚改退潮，開始逐步向2015年回歸。

房價持續(xù)下跌，購房需求存憂

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份安慶新房價格環(huán)比下跌了0.3%，同比下跌1.2%；更能反應(yīng)市場趨勢的二手房價格同樣為下跌——環(huán)比下跌0.2%、同比下跌2.6%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，安慶房價下跌趨勢從一年多前便開始出現(xiàn)，即便是疫情得到有效控制后的強力復(fù)蘇，也沒能讓房價實現(xiàn)同比正增長。2020年5月，安慶市新房價格同比跌幅連續(xù)5個月逐月放大，雖然從去年10月起跌幅開始減緩，但負增長的情況并未有改觀。

二手房的跌幅更甚新房。記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，安慶二手房價格月平均同比跌幅達到2%。今年春節(jié)后，這一趨勢還有擴大跡象。同時，新房與二手房價格指數(shù)與2015年房價相比，逐月走低。

對于記者咨詢的一套掛牌單價11000元、位于迎江區(qū)的次新毛坯房，金莉莉介紹：“這批房子就快‘滿2’了，你別看房東掛牌一萬多，其實也不是不能談的。你們只能看到網(wǎng)上的價錢，其實成交價你們不知道的。這附近差不多都是這個均價，房東買來價格也不低哦，7000-8000元。”

“安慶算是一個比較典型的較低能級城市。2017-2018年安慶市場比較好，一方面原因是當(dāng)時全國推行棚戶區(qū)改造，拆遷量比較大釋放了比較多的資金，推升了買房需求；另一方面是當(dāng)時房企做全國化布局推進的很快，一些品牌房企會下沉到安慶這種類型的地級市市區(qū)做布局，也推動了地價的上漲，所以當(dāng)時地價推漲房價的情況也存在。”

同策研究院高級分析師李霄霄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房價上漲會進一步推動市場剛需、改善的集中入市，所以從全國到城市來看，很多三四線城市在上一輪市場上完成了相當(dāng)一部分積壓的改善型需求釋放。

“市場發(fā)展到今天，面臨的主要問題是棚改退潮，房企資金進一步受限；市場房價不漲甚至下跌，居民買房的需求不再急迫。這些原因共同造成當(dāng)前部分城市的房價持續(xù)下跌。”李霄霄表示。

從上海易居房地產(chǎn)研究院《中國百城房價報告》近5年數(shù)據(jù)可見，2020年安慶市新建住宅月平均銷售面積10.92萬平方米，與同省的周邊城市（蕪湖市20萬平方米、蚌埠21萬平方米、馬鞍山19.4萬平方米）相比僅有50%水平。

在城鎮(zhèn)化進程中，安慶的經(jīng)濟與人口增速表現(xiàn)平平。2020年，安慶市全年生產(chǎn)總值2467.7億元，排在安徽省第五位；全年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入35947元。第七次人口普查結(jié)果顯示，安慶市常住人口416.5萬人，排在安徽小第六位，比馬鞍山多100%、比蚌埠多30%、比蕪湖多20%。

從安徽全省占比來看，安慶常住人口占比從10年前的7.52%下降到如今的6.83%。在此背景下，剛性需求能否支撐前些年安慶房地產(chǎn)擴張的規(guī)模？

克而瑞研究曾對安慶市場作出判斷：“客戶剛需為主，價格敏感性高；住宅多為高層、小高層，主推面積段為110~130平方米三房，且戶型同質(zhì)化嚴(yán)重。”

土地價格走高，單價地王誕生

一邊是房價持續(xù)走低，一邊卻是地價接連創(chuàng)下新高。

4月16日安慶土拍，東部新城及老城區(qū)兩宗地塊被十幾家房企爭搶，最終成交總金額高達8.35億元。其中安徽萬興置業(yè)有限公司以3.8億元拿下的“慶自然出字〔2021〕015號”地塊，樓面價達7359.19元/平方米，成為新的單價“地王”。

據(jù)新安大數(shù)據(jù)研究院顯示，4月份安慶共成交7宗土地，成交樓面價7740元/平方米，為全省第二貴（僅次于合肥）。

李霄霄指出，“在商品住宅市場之外，土地市場出現(xiàn)局部熱潮也可能發(fā)生。背后的原因可能是多方面的。從全國來看一是房企或城市公司面臨生存壓力，不拿項目可能就意味著團隊解散，有些時候是被迫搶地，所以今年兩集中土拍政策出來后，部分房企擔(dān)心在核心城市拿不到足夠的地，主動在一些還不錯的低能級城市拿地；二是主動操盤，在一個城市有大量低價土儲，通過拍出低總價、高單價的土地提高整體土儲的估值，也利于營銷，比如安慶這次拍出新地王的房企之前在安慶也有土儲。”

記者注意到，目前安慶市中心位置最好的二手住宅均價為1.1萬元/平方米，大部分住宅價格在7000元/平方米上下。并且目前在鏈家平臺安慶在售的存量二手房達到23793套，按照2020年安慶平均銷售面積10.92萬平方米折算（按100平方米/套），已經(jīng)是全市整年的銷量之和。

新房二手房銷量不振、土地價格走高之下，安慶的房價又將如何變化？

“對于安慶這樣人口凈流出、產(chǎn)業(yè)支撐能力有限的城市來說，市場每年正常釋放的需求本就有限且相對穩(wěn)定，經(jīng)歷上一輪集中釋放后市場進入低谷期是正?，F(xiàn)象。如果前期市場土地及商品住宅供應(yīng)過剩，在需求無法支撐的情況下，房價也面臨著持續(xù)下跌的壓力，直到市場出清或有新一輪的外部刺激推動需求釋放。”李霄霄表示。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)