每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在浙江省江山市中心的“中秋橋”邊，不少家庭主婦正挽著籃子走下河道，洗衣、洗菜、洗粽葉，為一天的忙碌生活收尾；收工的農(nóng)戶挑著扁擔(dān)陸續(xù)聚集到公交車站，準(zhǔn)備回到南面鎮(zhèn)上的家里。在他們的身后，有著深藏不露的網(wǎng)紅蛋糕店、私房菜館和洋氣的民宿，也有著江山最傳統(tǒng)的生活方式。

很難想象，在這樣一座保持著靜謐生活的縣級(jí)市，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過2萬元/平方米。是什么讓一個(gè)城區(qū)面積僅18.70平方公里、戶籍人口61.33萬的縣級(jí)市保持著這樣的高房?jī)r(jià)和高去化率？

近期，有關(guān)房?jī)r(jià)“萬元縣”的新聞引發(fā)多方關(guān)注。多個(gè)機(jī)構(gòu)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)已有百余個(gè)縣城（含縣級(jí)市）的房?jī)r(jià)超過1萬元/平方米，其中個(gè)別縣城的房?jī)r(jià)甚至超過3萬元/平方米。

 

江山樓市的“獨(dú)立行情”

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海市區(qū)出發(fā)，在乘坐地鐵和高鐵4個(gè)多小時(shí)后，于傍晚時(shí)分來到位于浙、閩、贛三省交界處的江山市。

走在江山城區(qū)的大街小巷，幾乎看不到連鎖品牌的房產(chǎn)中介。尤其在市中心，只有本地人經(jīng)營(yíng)的小型房產(chǎn)中介門店，散落在不起眼的街邊和小巷里。這種中介門店通常面積極小，往往只能容納一張桌子和幾只板凳。

作為浙江省衢州市代管的縣級(jí)市，江山市三面環(huán)山、一側(cè)臨江，江與山之間形成了南北走向的狹長(zhǎng)城區(qū)。其城市開發(fā)一路向北至迎賓大道，隨著北向開發(fā)逐漸飽和，開始逐步向南發(fā)展。

江山市中心的傳統(tǒng)民居 

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

與義烏、永康等眾多縣級(jí)市“疫情后”的樓市過熱不同，江山的房?jī)r(jià)多年來始終是“獨(dú)立行情”，甚至長(zhǎng)期保持著比衢州市更高的房?jī)r(jià)。

在江山市政府旁邊的佳運(yùn)來中介，門店內(nèi)唯一的工作人員黃林告訴記者，“城北8年房齡的二手房?jī)r(jià)格兩萬五到兩萬八一平米，城南稍微便宜點(diǎn)，也要兩萬多了。”

“貴？江山房子從來沒便宜過咯，以前比衢州還貴，現(xiàn)在被他們趕上來了。”對(duì)于記者的反應(yīng)，黃林如是說。

但與眾多環(huán)滬、環(huán)深地區(qū)縣城最大的不同是，—江山市偏居一隅，外來人口極少。

江山距離上海390公里、距離杭州約270公里，江山市中心到上述兩個(gè)城市中心的通勤時(shí)間分別超過4小時(shí)和2.5小時(shí)。并且在本輪房?jī)r(jià)上漲之前，房?jī)r(jià)始終高于衢州。也就是說，一線城市的“外溢性需求”在江山幾乎不存在。

事實(shí)上，江山當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和購(gòu)房需求在近幾年穩(wěn)步上升。

《2020年江山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（以下簡(jiǎn)稱《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）顯示，江山2020年的GDP為303億元，在衢州的縣市中排名第一。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別為51987元和28415元，分別比2019年增長(zhǎng)5.1%和7.7%，接近浙江省城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入（62699和31930元）水平。

值得一提的是，江山市曾入選2018全國(guó)“幸福百縣榜”和中國(guó)縣級(jí)市全面小康指數(shù)前100名，同時(shí)也是2019全國(guó)營(yíng)商環(huán)境百?gòu)?qiáng)縣，反映了江山人的生活品質(zhì)已經(jīng)走在全國(guó)前列。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中了解到，江山本地居民大多將房地產(chǎn)作為常用的投資理財(cái)?shù)姆绞街?，?duì)房產(chǎn)購(gòu)買熱情較高。

一直在江山城北從事房產(chǎn)中介的邱國(guó)華告訴記者，“江山人不缺房子，但就是喜歡買房子。這可能跟浙江人的傳統(tǒng)習(xí)慣有關(guān)系，機(jī)關(guān)單位工作的人最熱衷買房，工廠車間工作的人有機(jī)會(huì)也要買房，周邊農(nóng)村的人更是舉全家之力到江山買房。”

《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》還顯示，江山市城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房建筑面積48.3平方米，農(nóng)村居民為84.8平方米，處于浙江省平均水平，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出北上廣深等一線城市。

作為較早進(jìn)入江山市的頭部房企，碧桂園方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，GDP和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一定程度的關(guān)聯(lián)性，但不是絕對(duì)的，其他多維度因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，例如供求狀況、真實(shí)的人均GDP及購(gòu)買力、居民消費(fèi)習(xí)慣、產(chǎn)品的稀缺性等。

江山市中心區(qū)域的房產(chǎn)中介門店

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

據(jù)全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，江山市近一個(gè)月的二手房均價(jià)達(dá)到20285元/平方米，比去年同期上漲超過30%。這也使得江山躋身全國(guó)房?jī)r(jià)過萬縣城（含縣級(jí)市）的前十位。

或許是房?jī)r(jià)格上漲過快的緣故，今年4月20日，江山市發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的十二條措施規(guī)定，城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積3萬平方米及以下的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售。同時(shí)明確實(shí)行住房限售，對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注度高的熱點(diǎn)地塊，土地出讓前應(yīng)明確該樓盤銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

顯然，在中央和地方全力落實(shí)”房住不炒“的大環(huán)境下，江山樓市的獨(dú)立行情也難以長(zhǎng)久持續(xù)。

江山市近一月二手房?jī)r(jià)格 數(shù)據(jù)來源：全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

 

江山本地人是購(gòu)房主力軍

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中了解到，目前江山市除個(gè)別樓盤僅剩幾套尾房外，幾乎沒有在售樓盤項(xiàng)目。

公開數(shù)據(jù)也印證了這一現(xiàn)象：2020年江山市房地產(chǎn)開發(fā)投資30.3億元，比上年下降1.8%；房地產(chǎn)開發(fā)施工面積117.32萬平方米，下降22.6%；竣工面積40.57萬平方米，下降40.8%；商品房銷售面積20.56萬平方米，下降48.0%，其中住宅下降49.1%。

記者在與部分售樓處工作人員交談中發(fā)現(xiàn)，江山市房地產(chǎn)投資與銷售總額下降與當(dāng)?shù)毓芾聿块T“克制”的土地供應(yīng)不無關(guān)系。

江山城區(qū)呈狹長(zhǎng)的“螺螄殼”狀，從東向西最窄處的距離不過1.3公里，只有3個(gè)紅綠燈，其中還包括了一座跨越須江的城中大橋，記者步行全程僅用了十幾分鐘。從城區(qū)最南端到最北端也不過10.8公里，普通公交車不到一小時(shí)即可走完全程。

江山市城北區(qū)域即將交付的樓盤項(xiàng)目

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

或許是城區(qū)地形所致，前幾年江山市的宅地供應(yīng)極為缺乏，每次土拍都成了開發(fā)商志在必得的目標(biāo)，也成為房屋中介對(duì)房?jī)r(jià)上漲最大的期待。雖然近兩年江山開始增加土地供應(yīng)，但僧多粥少，幾乎每一宗熱門地塊都不出意料地突破萬元樓面價(jià)。

2020年上半年，衢州各縣市共成交涉宅用地8宗，總金額27.6億元。而江山獨(dú)占4宗、成交金額15.25億元，占據(jù)了絕大部分比例。其中江山牛頭嶺7#地塊經(jīng)過近400輪激烈角逐，被浙江步陽(yáng)置業(yè)以樓面價(jià)10190元/平方米摘得，溢價(jià)率高達(dá)52.3%。

2020年12月22日，江山老火車站廣場(chǎng)及周邊地塊經(jīng)過175輪競(jìng)價(jià)，被江山中原房產(chǎn)以總價(jià) 35190萬元、樓面價(jià)13711元/平方米、溢價(jià)率40%競(jìng)得，創(chuàng)下江山宅地樓面價(jià)新高。

而這一單價(jià)“地王”項(xiàng)目“中原江山薈”也成了二手房東和中介對(duì)標(biāo)的重點(diǎn)對(duì)象。市場(chǎng)一度盛傳該項(xiàng)目開盤單價(jià)將會(huì)突破3萬元，畢竟城北有近十年房齡的二手房?jī)r(jià)格已飆升到了2.8萬元/平方米。

記者在商品房聚集的江山城北看到，房產(chǎn)中介在街邊一字排開，數(shù)量甚至超過小飯店和便利店。

江山城北某房產(chǎn)中介門店內(nèi)的房源信息

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“江山房?jī)r(jià)一直就高，而且大家就喜歡置辦房產(chǎn)。”不過邱國(guó)華表示，這種喜歡和炒房客的喜歡不同，“別看老百姓手上房子多，都不是拿來炒的，每套都有安排的嘞”。

“比如我，先后買了兩套，我父母也買了兩套商品房，我兩個(gè)小孩將來要給他們一人一套，以后他們喜歡買就再買，傳給他的小孩。”邱國(guó)華說。

過了城中路就是城南，通常預(yù)算有限的江山人會(huì)選擇在房?jī)r(jià)更低的城南實(shí)現(xiàn)自己的買房夢(mèng)。

即使手上沒什么錢，但房子總要買的。守著一家早餐店十幾年的張阿姨，天天看著對(duì)面售樓處門口人來人往。她告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“我們江山人別的沒什么，肯干、能吃苦，要買房子就節(jié)約點(diǎn)，總歸過得去。”

在江山房?jī)r(jià)還是一萬元上下的時(shí)候，張阿姨出手在城南比較偏僻的位置買了一套商品房，總價(jià)約100萬元，首付30萬元。

但早餐店的收入并不高，人均消費(fèi)不超過10元，通常過了飯點(diǎn)就沒人光顧了。張阿姨的兒子還在上初中，也正是花錢的時(shí)候。一邊是傾囊而出交了首付，一邊是每個(gè)月的銀行貸款要還，“壓力真的很大” 。

談及江山的房?jī)r(jià)，邱國(guó)華指著墻上張貼的房卡說，“這些是過年前的房子了，年后到現(xiàn)在又漲了一大截嘞。”

“這套城北碧桂園項(xiàng)目的房子，年前成交275萬，現(xiàn)在小區(qū)里面同等面積、樓層、朝向的房子，要賣到340萬，等于半年漲了75萬。另一個(gè)更貴的中宏御園，那價(jià)格更是高得沒法看。”

但是這半年來，二手房掛牌和成交的數(shù)量略有下降。在邱國(guó)華看來，“一方面是貸款收緊了，另一方面么，房東們都等著中原江山薈開盤，有人二手房想掛到2.8萬一平，又怕自己掛低了，一直收起來不賣，觀望到現(xiàn)在。”

頭部房企碧桂園在江山城南已交付的項(xiàng)目 

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

不過，江山樓市有一個(gè)最大特點(diǎn)，就是本地購(gòu)買力強(qiáng)勁。

邱國(guó)華給記者算了一筆賬：如果在機(jī)關(guān)和大企業(yè)工作的中青年，稅前年收入超過十萬元，雙職工咬咬牙存三五年攢夠30萬元，城北這些樓盤開盤的時(shí)候都是單價(jià)不到1萬元，總價(jià)100萬元就可以買一套100平方米的房子了。江山的門廠、機(jī)械廠特別多，上班的小年輕收入也不低，加上家里的資助，在30歲前買套房子很容易。更何況不少父母已早早幫孩子準(zhǔn)備好了婚房，他們?cè)儋I已經(jīng)是第二套甚至第三套房子了。

“我做了這么多年中介，很少有人專門來炒房的，江山人都是自己賺錢自己買，房產(chǎn)商是衢州本地的多，買房賣房的更是本地多。外地人一年到頭撐死5%了，如果你指望炒作賺錢，勸你還是慎重點(diǎn)。”邱國(guó)華試圖勸退記者。

在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來，“供求是決定房?jī)r(jià)根本因素，有些城市雖然供應(yīng)少，但是區(qū)域內(nèi)本身需求也不多，人口也沒有明顯的流入或者流出，城市內(nèi)部供求達(dá)到相對(duì)平衡，房?jī)r(jià)不會(huì)有大幅波動(dòng)的可能。”

昆山靠強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)撐起房?jī)r(jià)

與江山相隔450公里的江蘇省昆山市（蘇州市代管），完全就是另外一種景象：街兩旁密集的房屋中介、襯衫西褲的中介小哥、騎著電瓶車穿梭在大街小巷的看房人，都反映出這里房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在昆山市花橋鎮(zhèn)巷浦路與花橋地鐵站相接的路口看到，近百家房產(chǎn)中介門店占據(jù)了80%的沿街商鋪，寫滿房屋信息的白板豎在門口，橫七豎八的電線從店里拖出來，接在從早忙到晚的“小電驢”上。

“同一條馬路上，上海產(chǎn)權(quán)的房子反而沒花橋的好賣。昆山年輕人多，花橋的房?jī)r(jià)早就噠噠噠飛上去了，上海產(chǎn)權(quán)（價(jià)格）動(dòng)也不動(dòng)的。”剛帶客人看完房回到店里的中介王叔用上海話告訴記者。

昆山市緊鄰高架橋的樓盤項(xiàng)目

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

昆山處于長(zhǎng)江三角洲太湖平原，是由蘇州市代管的江蘇省轄縣級(jí)市，境內(nèi)河網(wǎng)密布、地勢(shì)平坦，有著得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。事實(shí)也證明，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、高新產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)建設(shè)和人才引入等方面看，昆山無疑是全國(guó)級(jí)“縣市學(xué)霸”。

連續(xù)17年位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣首位，2020年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4276.76億元，居民人均可支配收入達(dá)62238元，昆山這一數(shù)據(jù)已經(jīng)超越杭州、南京、合肥等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)城市。

與此同時(shí)，昆山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健。2020年新房銷售面積397.53萬平方米，比上年增長(zhǎng)2.7%；商品房銷售金額611.07億元，同比增長(zhǎng)5.8%。

作為省轄縣級(jí)市，昆山市區(qū)同樣面積不大，重要產(chǎn)業(yè)都分布在下轄的花橋鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)等地。

2005年就來到昆山打工的周明，在16年間親歷了昆山的發(fā)展和房?jī)r(jià)的飛漲。

他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，昆山各個(gè)鎮(zhèn)都有不同的產(chǎn)業(yè)特色，如千燈鎮(zhèn)集聚了化工產(chǎn)業(yè)，周莊和錦溪發(fā)展旅游，面積最小陸家鎮(zhèn)主打孕嬰童制造業(yè)，緊鄰上海的花橋鎮(zhèn)則大力發(fā)展金融服務(wù)。

“這些鎮(zhèn)里面，花橋房子漲得最快，也最貴。”周明說，2005年我就來了昆山做工，租房住在千燈，那時(shí)候房子多便宜啊，2000塊一平又大又新，我就投資買了一套。”

做過工人、當(dāng)過司機(jī)，也在樓市最火爆的時(shí)候應(yīng)聘過房屋中介，不過周明這些年攢下的錢，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上一套房子的增值。

昆山市近一月二手房?jī)r(jià)格 數(shù)據(jù)來源：全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

“2017年房子又漲了一波，一下子沖到了八千多塊，孩子們也要念書了，我就賣掉這套房子回南通老家買了學(xué)區(qū)房，自己繼續(xù)在昆山掙錢還貸款、養(yǎng)家。”

記者從安居客平臺(tái)歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，安居客關(guān)于千燈鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的最早記錄是2012年，均價(jià)5071元/平方米，2018年底達(dá)到了11246元/平方米。5年間，小鎮(zhèn)房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍。

而從2015年起，花橋鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)除了2019年橫盤并按月環(huán)比微跌外，一直處于上升趨勢(shì)。并且疫情過后更是小步快跑，花橋鎮(zhèn)的新房均價(jià)達(dá)到18409元/平方米，比2012年漲了2.3倍。

上海樓市需求外溢昆山

“跌？怎么跌？你見過哪個(gè)縣城修高架還修到中環(huán)的？只有昆山！這么多產(chǎn)業(yè)、工廠，還有買不起上海房子的年輕人，房?jī)r(jià)怎么跌得下來？”周明笑著對(duì)記者說，“去花橋地鐵站走走，看那里的中介有多熱鬧，你就知道了。”

在花橋地鐵站西面的光明路與巷浦路口，各種房屋中介一家挨著一家?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在兩條路上來回走了幾遍，發(fā)現(xiàn)中介門店總數(shù)近百家，其中不少連鎖中介品牌甚至開出十幾家門店，以擴(kuò)大客源。

昆山市花橋鎮(zhèn)街上扎堆的房產(chǎn)中介

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

只要在櫥窗前稍作停留，勤快的“白襯衫”就立刻跑了出來：“姐，掛牌嗎？還是想投資？”

由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶與置業(yè)顧問都是走出店外，站在路邊竊竊私語(yǔ)，年輕的中介們不僅防著別家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，更防著自己的同事。

“我教你，如果要成功率高，你就不要簽獨(dú)家。”

“獨(dú)家是不是會(huì)顯示那個(gè)標(biāo)志的？”

“是，你簽了獨(dú)家協(xié)議，我們傭金低，其他同事就不怎么推薦你這套房了，你知道了吧，就普通掛牌，鑰匙放我這里就行，不用給他們。”

緊鄰上海、交通便捷、房?jī)r(jià)低，不僅讓花橋承接了上海一大批的外溢購(gòu)房需求，更在上海房地產(chǎn)調(diào)控措施一緊再緊之后，顯出了“鎮(zhèn)”級(jí)優(yōu)勢(shì)。

“花橋很妖的，房子比隔壁上海產(chǎn)權(quán)的好賣多了。”王叔告訴記者，“甚至花橋還能叫價(jià)更高一點(diǎn)。剛剛陪客戶去看的綠地大道一套房子，上海產(chǎn)權(quán)，不滿5年大概要多交11萬至12萬的稅。賣家買家都很有誠(chéng)意的，就是這12萬談不攏，現(xiàn)在僵住了。”

王叔向記者解釋，上海產(chǎn)權(quán)房固然搶手，但是在這一帶缺乏流動(dòng)性，畢竟來花橋附近買房的，都是因?yàn)槿鄙僖粡?ldquo;上海房票”。

“再說了，同樣限購(gòu)?fù)瑯诱{(diào)控，在花橋，要點(diǎn)動(dòng)腦筋搞個(gè)購(gòu)房資格還是有辦法的。但上海真是鐵板一塊，想也不要想。”

記者注意到，早在2019年7月，蘇州就發(fā)布樓市調(diào)控政策，明確非本市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。

沭陽(yáng)對(duì)標(biāo)熱點(diǎn)城市“搖號(hào)買房”

地處蘇北的沭陽(yáng)是名副其實(shí)的人口大縣（167.5萬），一度也是經(jīng)濟(jì)窮縣和財(cái)政弱縣。而如今，這里有蘇北地區(qū)首家落戶縣級(jí)城市的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)——沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，并陸續(xù)獲批了5個(gè)省級(jí)特色產(chǎn)業(yè)園和3個(gè)國(guó)家級(jí)基地。

值得注意的是，沭陽(yáng)的房?jī)r(jià)今年以來上漲迅速，成為萬元房?jī)r(jià)縣城榜單上的一匹黑馬。

“今年漲得特別厲害，特別是南湖街道的二手房，有些已上兩萬了。”沭陽(yáng)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介宋雯雯告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

自2016年后全國(guó)同步啟動(dòng)的轟轟烈烈的“棚改”后，沭陽(yáng)成片的“蘇北農(nóng)房”變成了商品住宅，從城中西北片區(qū)到南部新城，再到東部新城，居民紛紛從農(nóng)房遷入住宅小區(qū)。

直到2020年，沭陽(yáng)中心棚戶區(qū)改造繼續(xù)累計(jì)完成征收協(xié)議簽定4486戶，這其中，貨幣安置政策創(chuàng)造了巨大的購(gòu)房需求和購(gòu)買力。換句話說，和眾多縣城房?jī)r(jià)飆漲類似的是，沭陽(yáng)房?jī)r(jià)實(shí)際上并不是依靠城市人口、產(chǎn)業(yè)、資源、地理優(yōu)勢(shì)等內(nèi)生動(dòng)力帶動(dòng)起來的。

現(xiàn)實(shí)情況是，沭陽(yáng)并沒有與江山、昆山同樣強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支撐，由于工業(yè)用地少，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)受限，高學(xué)歷人才在沭陽(yáng)就業(yè)渠道窄、人均收入整體不高，人才外流情況一直較為嚴(yán)重。

沭陽(yáng)縣近一月二手房?jī)r(jià)格 數(shù)據(jù)來源：全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從深耕沭陽(yáng)的某房企處獲得的一份內(nèi)部調(diào)研資料顯示，沭陽(yáng)購(gòu)房客戶群體中50%為個(gè)體戶，9%事業(yè)單位，9%教育行業(yè)，6%政府單位，6%金融行業(yè)，5%醫(yī)療行業(yè)，15%其他。從數(shù)據(jù)可見，企事業(yè)單位和個(gè)體戶構(gòu)成了買房主體。

購(gòu)房客戶主要來源為沭陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用?，老城區(qū)占比較多，其次為新河、顏集等主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，剛需客戶較多。2019年起，逐漸出現(xiàn)改善及投資群體，但年齡主要集中在35-45歲，2019年起90后占比開始增加，陸續(xù)出現(xiàn)大量26歲后買房現(xiàn)象。

值得一提的是，在一線及熱點(diǎn)二線城市實(shí)施的“搖號(hào)買房”，在沭陽(yáng)也已經(jīng)實(shí)施了好幾個(gè)月。今年2月，沭陽(yáng)縣住建局出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)商品房銷售管理的暫行規(guī)定》明確，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，商品房預(yù)銷售都將實(shí)行公證搖號(hào)選房。同時(shí)，還對(duì)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范，嚴(yán)禁任何加價(jià)、捆綁等違法違規(guī)行為。

沭陽(yáng)縣部分樓盤房源價(jià)格

數(shù)據(jù)來源：安居客

“關(guān)鍵是沭陽(yáng)人口太多了，有了錢都要買房，新房就這么點(diǎn)。”當(dāng)記者問及外地人外地有房在沭陽(yáng)會(huì)否被限購(gòu)時(shí)，在沭陽(yáng)從事多年房產(chǎn)中介的張偉表示，“這種情況太少了，一般最多在宿遷有套房，你說的情況我們都沒怎么碰到過，還是本地人多。”

“不過沭陽(yáng)不限售，拿到產(chǎn)權(quán)證就能賣，二手房特別好賣，新掛牌的二手房源尤其好賣。”張偉補(bǔ)充說。

上述房企的調(diào)研資料還顯示，沭陽(yáng)購(gòu)房者主要置業(yè)目的為子女學(xué)區(qū)房，其余為婚房、自住改善類、投資養(yǎng)老。如沭陽(yáng)如東中學(xué)，在當(dāng)?shù)馗改感哪恐芯褪巧褚话愕拇嬖?。也因此學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)也水漲船高，如東中學(xué)（初中）的學(xué)區(qū)房有些已經(jīng)突破2萬元/平方米大關(guān)。

張偉告訴記者，“這些二手房今年春節(jié)后突然又漲了一波，特別是對(duì)口如東中學(xué)的，有實(shí)力的家長(zhǎng)都會(huì)咬咬牙買這里的房子。東面新區(qū)的房子便宜，但學(xué)校稍微差一點(diǎn)，大家都寧愿多花點(diǎn)錢。”

房?jī)r(jià)最高的陵水對(duì)炒房“零容忍”

在萬元房?jī)r(jià)縣榜單上，最搶眼要數(shù)海南省陵水縣，以34738元/平方米高居榜首。

對(duì)于陵水房?jī)r(jià)快速上漲的原因，專業(yè)從事陵水和三亞房地產(chǎn)中介的陳華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這里95%都是外地人來買房。”

隨著三亞市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，資金開始瞄準(zhǔn)了位于三亞與?？谥g的陵水縣。

陵水縣北距?？?97公里，南距三亞65公里，全境南北長(zhǎng)40公里，東西寬32公里。按炒房客的邏輯，這里是最適合投資的地段。

時(shí)間回到2016年2月11日，第八屆中國(guó)（三亞）國(guó)際旅游地產(chǎn)博覽會(huì)在三亞謝幕，陵水黎族自治縣展團(tuán)的10家房企開發(fā)的樓盤受到游客追捧。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，2月1日-11日展會(huì)期間，陵水商品房銷售面積6.8萬平方米，銷售額11.7億元，均價(jià)達(dá)17205元/平方米。從那以后，陵水的房?jī)r(jià)開始快速上漲。

海南省住建部門也很快意識(shí)到了房?jī)r(jià)過高的危害，從2017年開始，針對(duì)海口、三亞、萬寧、陵水等區(qū)域的限售政策開始陸續(xù)出臺(tái)，先是規(guī)定二套住宅2年內(nèi)閑置轉(zhuǎn)讓，隨后又將新購(gòu)住房轉(zhuǎn)讓限制年限統(tǒng)一提高至5年。這也意味著，買房人從簽約付款到拿到房屋買賣合同，并持有到可以出售至少需要7年。

陵水縣近一月二手房?jī)r(jià)格 數(shù)據(jù)來源：全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

同時(shí)，根據(jù)陵水的限購(gòu)政策，非海南戶籍需提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，補(bǔ)繳無效。

如此嚴(yán)厲的限購(gòu)+限售政策，為何沒能踩下房?jī)r(jià)上漲的剎車？

“盡量去買新房，外地人也可以買的。”陳華有些神秘地告訴記者。

他所說的“可以買”，指的是通過中介在海南當(dāng)?shù)卣业揭患夜久x掛職，進(jìn)行入職、繳納社保、工資流水、繳納個(gè)稅等一系列本地化操作，最后獲得購(gòu)房資格。而在這期間，購(gòu)房人可以與開發(fā)商先付款并簽訂購(gòu)房合同，待一切手續(xù)合法化之后再進(jìn)行正式網(wǎng)簽交易。

“所以說讓你們盡量買新房，不要買二手房，就是這個(gè)原因。”陳華表示。

這一行為顯然見不得光。2020年7月，?？?、三亞、儋州、瓊海、澄邁、陵水等市縣曾聯(lián)合查處了7家違規(guī)銷售商品住宅的房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)、4名通過虛假手段騙購(gòu)住房的個(gè)人，分別給予取消購(gòu)房資格、列入黑名單、進(jìn)行罰款、暫停網(wǎng)簽資格等處罰。

但仍然有不少人在中介的慫恿下鋌而走險(xiǎn)，原因只有一個(gè)——不斷攀升的房?jī)r(jià)。盡管陳華的客戶中不乏被自貿(mào)港政策吸引而前來投資和落戶的人才，但單純買房等增值的，仍是買房群體的主力。

至于本地居民的購(gòu)房需求，陳華表示，“我們本地人都有自建房，又大又舒服，干嘛要花錢買房。”

陵水縣部分樓盤房源價(jià)格

數(shù)據(jù)來源：安居客

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局近期公布的房屋銷售數(shù)據(jù)，如果以今年1-4月房屋銷售額/銷售面積來算，陵水縣商品房銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到30562元/平方米，比2020年同期上漲了221%。

不過值得注意的是，為了遏制住虛高的房?jī)r(jià)，海南的調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管繼續(xù)趨嚴(yán)。5月26日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開“繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)整治”媒體通氣會(huì)，強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)調(diào)控政策不會(huì)放松、調(diào)控力度不會(huì)減弱，對(duì)各類違法違規(guī)行為始終持“零容忍”態(tài)度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控政策。

房?jī)r(jià)虛高縣城需要管控

針對(duì)今年以來越來越多房?jī)r(jià)“萬元縣”的出現(xiàn)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，縣城房?jī)r(jià)過高確實(shí)需要引起重視，很多縣城過去房?jī)r(jià)不上漲（或漲得慢），但近段時(shí)間卻出現(xiàn)了過快“補(bǔ)漲”現(xiàn)象。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，縣城房?jī)r(jià)虛高通常有兩種情況，一種是產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，即外來務(wù)工人員多；另一種是旅游景點(diǎn)多，酒店、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)布局也容易引起房?jī)r(jià)上漲。還有一種情況，就是一些投資資金沒有適合的渠道，尤其是外貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江，強(qiáng)大的購(gòu)買力催生了較大的購(gòu)房需求和導(dǎo)向。

從百余個(gè)房?jī)r(jià)過萬元縣城的區(qū)域分布看，超過九成位于東部地區(qū)，其中以浙江、江蘇、福建和海南等省較為集中。如江蘇與浙江多個(gè)縣市，受益于長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展；而海南省環(huán)三亞的陵水、萬寧、樂東，則承接了三亞和?？诘馁?gòu)房外溢性需求。

2020年，浙江省人均可支配收入僅次于上海、北京，為6.27萬元；第4名江蘇省5.31萬元；福建省排名第7，為4.72萬元。而江蘇省有16個(gè)GDP千億縣，除了昆山、江陰、張家港、常熟等傳統(tǒng)強(qiáng)縣，甚至蘇北地區(qū)也涌現(xiàn)了2個(gè)千億縣。

可以說，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍是房?jī)r(jià)的重要支撐，同時(shí)也是城市價(jià)值的充分體現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)（截至2021年5月底）

不過，行業(yè)專家仍然提醒房?jī)r(jià)過高對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不良影響。盧文曦表示：“一方面，高房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致人才流失，城市競(jìng)爭(zhēng)力活力從而受到影響；另一方面，高房?jī)r(jià)也會(huì)令資本嗅到一些投機(jī)的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致資金流向虛擬經(jīng)濟(jì)，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。”

”從政策層面看，縣城房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象引發(fā)的樓市過熱現(xiàn)象確實(shí)需要管控。此類縣城過去調(diào)控相對(duì)疏忽，后續(xù)也需要補(bǔ)齊。“嚴(yán)躍進(jìn)表示。

記者注意到，為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，進(jìn)入房?jī)r(jià)“萬元縣”榜單的不少縣市今年已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的樓市調(diào)控政策。

如義烏于今年3月出臺(tái)政策，從土地市場(chǎng)、限制轉(zhuǎn)讓、金融監(jiān)管、預(yù)售條件等多個(gè)方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；江山市于今年4月發(fā)布政策，明確實(shí)行住房限售，熱點(diǎn)地塊樓盤網(wǎng)簽5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；沭陽(yáng)縣于今年2月出臺(tái)政策，規(guī)范商品房銷售行為，嚴(yán)禁任何加價(jià)、捆綁等違法違規(guī)行為。

（應(yīng)受訪者要求，文中黃林、邱國(guó)華、周明、宋雯雯、張偉、陳華均為化名）

記者手記｜房?jī)r(jià)”萬元縣“背后的邏輯

在江山走訪的兩天里，記者深切感受到了浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“高水平的均衡”與“高標(biāo)準(zhǔn)的均等”，以及人民群眾對(duì)美好生活的共同追求。

尤其讓記者感觸的是，在江山這個(gè)偏居一隅的縣級(jí)市里，幾乎每一個(gè)無人值守、沒有紅綠燈的路口，機(jī)動(dòng)車禮讓行人都成為了一種習(xí)慣。

如果說江山是浙江省經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的受益者，那么“百?gòu)?qiáng)縣魁”——江蘇昆山則表現(xiàn)出了另一種更激進(jìn)的姿態(tài)。從城區(qū)到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，無論是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人才吸聚，還是旅游發(fā)展，下轄各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)共同讓昆山成為“散裝江蘇”最耀眼的存在。

房?jī)r(jià)是城市價(jià)值一個(gè)側(cè)影，撇去炒作的泡沫，“房住不炒”之下的房?jī)r(jià)”萬元縣“，其背后的發(fā)展軌跡和邏輯更值得關(guān)注。

正如盧文曦在接受記者采訪時(shí)所言，“對(duì)于這些房?jī)r(jià)超過萬元的縣城，要具體看所處的區(qū)位，以及與周邊大城市關(guān)聯(lián)緊密度等綜合考量。”

記者：包晶晶

編輯：魏文藝

視覺：蔡沛君 

排版：魏文藝 馬原

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