每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

本周一（7月26日），A股市場(chǎng)遭受重挫，地產(chǎn)板塊也不例外：當(dāng)日萬(wàn)科A下跌7.57%，保利地產(chǎn)下跌5.14%。在隨后的幾個(gè)交易日里，地產(chǎn)板塊仍持續(xù)低迷。在港股市場(chǎng)，物業(yè)板塊則上演了“過(guò)山車”行情。7月26~27日，港股物業(yè)板塊連續(xù)兩日下跌，不過(guò)在7月28日開(kāi)盤后，港股物業(yè)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，截至當(dāng)日收盤，漲幅前十的物業(yè)股均超過(guò)10%，內(nèi)地物管股指數(shù)上漲7.75%，7月29日再度上漲2.5%。

早在上周五（7月23日），住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部等8部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、融資、物業(yè)管理等全鏈條持續(xù)發(fā)力，加大懲處力度，強(qiáng)化問(wèn)責(zé)機(jī)制。

筆者注意到，就在《通知》印發(fā)的前一天，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，住建部將會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。“對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)”。而在7月29日，住建部約談銀川等五城市政府負(fù)責(zé)同志，要求切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

如果將上述監(jiān)管層的表達(dá)和舉措視為要堅(jiān)持“房住不炒”“重視調(diào)控工作”的話，那么7月26日財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）就可看作“舉托”。《公告》的核心內(nèi)容是對(duì)提供長(zhǎng)租房的企業(yè)和機(jī)構(gòu)減稅，同時(shí)鼓勵(lì)將那些不屬于住宅的土地和房屋新建和改造成可提供租賃住房的房源?？傊痪湓?，想方設(shè)法加大租賃房供給，提供稅費(fèi)優(yōu)惠。這與之前的“租售并舉”的精神是一致的。

可以看出，監(jiān)管層不但在繼續(xù)加大對(duì)房?jī)r(jià)的控制，還采用增加租賃供給的辦法。其目的很明確——房?jī)r(jià)不能再漲，房租也不能再漲，甚至還要下降。

自去年新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，樓市雖有所復(fù)蘇，個(gè)別城市房?jī)r(jià)有所上漲，但總體而言，無(wú)論是全國(guó)平均房?jī)r(jià)還是房企的銷售業(yè)績(jī)，都談不上“大幅增長(zhǎng)”。監(jiān)管層為何一再?gòu)?qiáng)調(diào)要嚴(yán)格調(diào)控呢？

在筆者看來(lái)，這個(gè)問(wèn)題可能要跳出房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看。就在地產(chǎn)股下跌前，另一個(gè)行業(yè)——教育培訓(xùn)也出現(xiàn)股價(jià)下跌，原因也是監(jiān)管部門出臺(tái)了相關(guān)措施。再回看，5月31日，中央決定實(shí)施“三孩政策”。在人口紅利漸漸失去，如何提升中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)是頭等大事。而要保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)，就要免避人口結(jié)構(gòu)過(guò)快老齡化，保持一定幅度的人口增長(zhǎng)率。在短短幾年間放開(kāi)二孩和三孩，正是表明對(duì)人口增長(zhǎng)的關(guān)注和期待。

然而，“房子貴”和“教培貴”是人口增長(zhǎng)的“攔路虎”。80后、90后，不想生娃或不敢生娃，很大程度上是擔(dān)心生不起也養(yǎng)不起。因此，降低人口養(yǎng)育成本是扭轉(zhuǎn)人口下降趨勢(shì)的關(guān)鍵。

實(shí)際上，監(jiān)管層的意圖早就明確了，就是要讓億萬(wàn)新市民能在城市就業(yè)、安家、生兒育女，進(jìn)而提高國(guó)民生活質(zhì)量。要邁向這個(gè)目標(biāo)，就要讓新市民能買得起房，至少租得起房。買了房以后還要交得起物業(yè)費(fèi)（因此《通知》中特別對(duì)物業(yè)費(fèi)收取和支出有了許多監(jiān)管）。

有了家，扎下根，才會(huì)生兒育女。有了兒女，還要養(yǎng)得起、養(yǎng)得好。那些在一線城市里動(dòng)輒幾萬(wàn)或十幾萬(wàn)的課外培訓(xùn)費(fèi)，也要從新市民的支出表里清除。這就是針對(duì)房地產(chǎn)和教育培訓(xùn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲監(jiān)管的邏輯。這也意味著行業(yè)要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，能夠順應(yīng)人口政策的變化，才能抓住機(jī)會(huì)繼續(xù)發(fā)展。