每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

22個重點城市首批集中供地，無疑是上半年土地市場的關(guān)注焦點。

在首批集中土拍中，杭州、寧波、蘇州等熱點城市均出現(xiàn)過一波熱潮。不過，若擴展至普通二線及三四線城市綜合來看，土地市場則明顯“冷熱不均”。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，僅6-7月，二三四線城市就有494宗地塊流拍。而進入8月份以來，全國已有33宗地塊流拍。

在各地樓市調(diào)控不斷加碼，以及“三道紅線”融資政策及40%拿地銷售比限制之下，下半年土地市場是否會有所轉(zhuǎn)涼？地產(chǎn)資深人士毛呈飛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北方及華東的土地市場在上半年尾聲已經(jīng)出現(xiàn)下行勢頭。下半年，在40%拿地銷售比限制下，百強房企中或有兩成企業(yè)無法拿地。

2個多月流拍地塊超500宗

8月2日，浙江麗水一宗地塊流拍，溫州則有3宗地塊臨出讓前終止；7月30日，金華1宗地塊流拍……據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，今年浙江已有近30宗地塊流拍。

再看相鄰的江蘇，據(jù)好地大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來共有56宗涉宅地陸續(xù)流拍或撤銷出讓，主要集中在3月和5月，其中又以南通數(shù)量最多，達到19宗；蘇州、徐州、鹽城、宿遷等城市亦出現(xiàn)土地流拍或撤銷情況。

億翰智庫統(tǒng)計顯示，今年6-7月，二三四線城市共有494宗地塊流拍，其中二線城市86宗，三四線城市408宗。進入8月份以來，全國流拍地塊已達33宗。

克而瑞江蘇區(qū)域負責人季有國告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當資金鏈收緊、房企市場預(yù)期下降，土地市場降溫就不可避免。“但在江浙，撤銷和流拍的地大多是位置較差的，優(yōu)質(zhì)地塊的熱度依然偏高，房企整體拿地意愿較強?，F(xiàn)在是明顯的分化階段，好地不愁嫁、差地愁生計”。

“土地流拍不代表土地市場遇冷，還要同步參考土地溢價率來綜合分析，才能對土地市場有個全面的解析。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

以杭州為例，在首批集中土拍中，杭州以1178億元的成交金額排名全國第一。不過由于第二批集中土拍將首次試行“競品質(zhì)”規(guī)則，且溢價率上限由之前30%調(diào)整為20%（“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10%），同時競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買。多位業(yè)內(nèi)人士認為，這或將是杭州第二批集中供地表現(xiàn)的最大變數(shù)。

據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)，7月杭州市區(qū)新建商品住宅供應(yīng)9126套，環(huán)比下降32%；網(wǎng)簽成交10821套，環(huán)比回落39%，為今年以來最低月份。二手房方面，杭州市區(qū)共計成交6314套，環(huán)比下跌22.2%，為近5年來同比新低。預(yù)計后續(xù)杭州樓市會持續(xù)降溫，受此影響，土地市場也將大概率走弱。

在南京、蘇州等熱門城市，優(yōu)質(zhì)土地自然能保持一定關(guān)注度，但品相一般的地塊就要考慮流拍風險。江蘇的二級城市的土地市場則大概率有下行壓力，如近期鹽城、南通已出現(xiàn)土地流拍的情況。

季有國告訴記者，目前市場壓力比較大，有個別城市甚至出現(xiàn)了開盤只賣了兩套房子的情況。能級、人口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟總量低的城市，樓市會陸續(xù)出現(xiàn)回調(diào)。

張波則表示，南京、蘇州、南通、徐州都是調(diào)控不斷收緊的城市，土地流拍本身和城市有一定關(guān)系。如鹽城、泰州等市場的熱度本身在江蘇屬于偏低，南通今年的市場熱度相比前幾年也有所降低。

此外，蘇州、無錫等熱點城市增加了土地出讓的附加條件，這也是導致流拍的重要原因。如蘇州常熟城鐵片區(qū)的地塊，要求建設(shè)智慧社區(qū)，并配建文商旅綜合體及商務(wù)辦公建筑，對于房企本身的資質(zhì)要求就會偏高。

部分房企下半年或無法拿地

在房地價聯(lián)動以及土地側(cè)調(diào)控從嚴的大背景下，出讓土地本身對房企的要求會進一步提升，對地價的控制力度會進一步加強。如在首批集中供地中，限地價、觸頂搖號、杜絕馬甲等土拍規(guī)則對高溢價率起到了一定抑制作用；在第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點城市繼續(xù)給土拍規(guī)則“打補丁”。

克而瑞浙江區(qū)域負責人劉晨光告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年整體來看是供應(yīng)減少，下半年土地市場將出現(xiàn)回落，房企利潤也會有所恢復(fù)。

季有國預(yù)測，受到集中供地影響，土地流拍的影響還沒有完全顯現(xiàn)。第一梯隊房企還是會按照節(jié)奏走，但TOP50以后的企業(yè)會延緩拿地頻次。“最近的土地流拍增多只是一個開始，下半年可能會愈演愈烈。”

毛呈飛告訴記者，上半年在熱點城市集中供地中拿地的企業(yè)，有些地塊因為利潤空間小，下半年會非常難受。尤其在杭州和寧波拿地的企業(yè)占到多數(shù)，利潤空間較低。如杭州去年土拍平均利潤只有4個點，今年上半年整個土拍凈利潤率平均只有1.2個點。“下半年杭州的搖號人數(shù)不會減少，但隨著樓市調(diào)控不斷加碼，接下來杭州市場依舊會高位盤整”。

毛呈飛表示，北方及華東的土地市場在上半年尾聲已經(jīng)出現(xiàn)下行勢頭。下半年，百強房企中或有兩成企業(yè)無法拿地。

毛呈飛的觀點基于兩個方面：一是樓市對土地市場的影響不容忽視，銀行對于二手房貸款持續(xù)收緊，導致很多購房人交易沒有額度，導致市場下行；二是開發(fā)商在融資端“心有余而力不足”，繼“三道紅線”之后，房企被要求拿地金額不得超年銷售額40%。

季有國也告訴記者，百強房企上半年拿地比較多，有些企業(yè)指標基本完成了，現(xiàn)在又限制“拿地金額不能超過銷售金額的40%”，錢袋子收緊了，拿地熱情會相對減弱。以華東土地市場為例，下半年大概率會熱度下滑。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上半年已有中國鐵建、中交地產(chǎn)等10余家房企的拿地銷售比超過40%；拿地銷售比30%-40%的房企亦超過10家。這也意味著，上述這些上半年大肆拿地的房企，在下半年的第二、三批集中土拍中出現(xiàn)的可能性會變小。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨告訴記者，預(yù)計今年第二批集中供地的熱度將是這三批里最低的。一方面是這個時候拿的地在年內(nèi)是完成不了轉(zhuǎn)化的，每年在這個時候房企的拿地意愿都不是特別高。第一批集成中供地搶到地的還沒賣房回款，土地還相對充裕，年底或者說第三批集中供地還會再好點。“另外受投銷比40%影響，企業(yè)拿地會更謹慎”。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)