每經(jīng)編輯 陳夢妤    

彩生活（1778.HK）于8月25日晚間發(fā)布2021年中期業(yè)績公告，期內(nèi)在管面積為5.531億平方米，合約面積為5.649億平方米，兩項指標皆位于頭部領先企業(yè)，但合約面積/在管面積的覆蓋倍數(shù)僅僅只有1.02，低于行業(yè)平均水平。從增速來看，在管面積同比增長0.26％，遠低于其他頭部物企增長速度，其增長乏力。

期內(nèi)實現(xiàn)營收約17.922億元，同比增長約0.75%，低于2020年行業(yè)平均營收增速(37.2%)30個百分點；公司毛利率為32.6%，與上年同期持平，高于2020年行業(yè)平均毛利率(30.3%)2.3個百分點。

從業(yè)績構(gòu)成來看，物業(yè)管理服務收入為16.129億元，較上年同期增加3.4%，其占比營收為90.0%，較上年同期上升2.3個百分點；增值服務收入為1.452億元，較上年同期下降4.4%，其占比營收為8.1%，較上年同期下降0.4個百分點；工程服務收入為0.34億元，其占比營收為1.9%，較上年同期下降2個百分點。

貝殼研究院認為彩生活2020年的中期業(yè)績主要特征有：一方面是相比于其他背靠地產(chǎn)母公司的頭部物企，彩生活作為2014年首批上市港股物企，母公司花樣年在發(fā)展上較顯弱勢，無法為彩生活穩(wěn)定地提供關(guān)聯(lián)業(yè)務轉(zhuǎn)化，致使管理規(guī)模逐漸被后來者超越；另一方面是對比其他頭部企業(yè)在社區(qū)增值服務的迅猛增長，彩生活該服務板塊的營收占比相對較小，甚至增速下滑，未來須積極找尋高質(zhì)量及高回報業(yè)務，為彩生活加速發(fā)展增添柴火。

值得注意的是，彩生活的母公司花樣年于7月5日收購綠地控股、綠地金融旗下商業(yè)物企綠閔物業(yè)，并且同意在交易完成后五年期間，將委聘綠閔物業(yè)作為戰(zhàn)略優(yōu)先級商業(yè)物業(yè)管理服務提供商，并每年向綠閔物業(yè)交付不少于500萬平方米的商業(yè)在管面積，期內(nèi)合計不少于2500萬平方米。同個月內(nèi)，花樣年、彩生活發(fā)布聯(lián)合公告，宣稱考慮尋求將各自商業(yè)及綜合用途的物業(yè)管理業(yè)務、商業(yè)運營業(yè)務進行分拆，并整合成一家公司在聯(lián)交所主板上市。

商管物業(yè)由于具有高創(chuàng)收能力的特征，在資本市場上更受青睞，目前市盈率較高的物企或多或少均擁有商管業(yè)態(tài)服務，因此從7月的頻繁動作來看，不難理解花樣年與彩生活嘗試突破現(xiàn)有困境，并且找來綠地加持，為謀一條新的穩(wěn)健發(fā)展道路努力。未來花樣年有望擁有兩家物企，一家是以住宅業(yè)態(tài)為主的彩生活，另一家公司則是以商管業(yè)態(tài)為主。

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