每經(jīng)編輯 杜宇

為了規(guī)避?chē)?guó)家政策的限制，一些購(gòu)房者采用各種各樣“曲線(xiàn)”方式來(lái)買(mǎi)房。

但這樣的方式真的合法有效嗎？當(dāng)心得不償失！這不，在廣州，一對(duì)夫妻為了置換房產(chǎn)，但又面臨第二套房首付貸款及稅費(fèi)壓力，便想到了房產(chǎn)由男方母親代持，即將房屋登記在老人名下，實(shí)際由夫妻倆人居住使用。

可人算不如天算，這對(duì)夫妻最終卻以離婚收?qǐng)?，那登記在老人名下的房子要怎么劃分？到底歸誰(shuí)所有？

近日，本案經(jīng)廣州白云法院審理后有了判決結(jié)果。

基本案情

據(jù)廣州市白云區(qū)人民法院日前消息，楊某（女）與吳某（男）原是夫妻，兩人名下共有涉案08號(hào)房產(chǎn)。2012年7月7日，楊某與吳某為置換房產(chǎn)，將08號(hào)房出售給案外人劉某。

同月15日，吳某與案外人駱某簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定吳某向駱某購(gòu)買(mǎi)02號(hào)房。為了置換房產(chǎn)，楊某與吳某面臨第二套房的首付貸款及稅費(fèi)壓力，夫妻倆便想到了房產(chǎn)代持，將訟爭(zhēng)房屋登記至洪某（吳某的母親）名下，由吳某和楊某裝修后居住使用。

可人算不如天算，夫妻感情日漸淡漠，直至離婚。

2015年9月，楊某與吳某簽署《離婚協(xié)議書(shū)》中約定吳某每月支付楊某人民幣一萬(wàn)元，用于共同照顧女兒和兒子，在此期間，楊某可自由居住在02號(hào)房或自行租房，若楊某不再照顧小孩，終止支付。

2020年9月，楊某訴至法院，主張2012年期間，08號(hào)房置換02號(hào)房時(shí)，由于其當(dāng)時(shí)在坐月子，故委托吳某處理購(gòu)房事宜。兩人將08號(hào)房出售后，將所得購(gòu)房款用于支付02號(hào)房的購(gòu)房款，02號(hào)房的銀行按揭貸款也是以其夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付的。后因吳某說(shuō)因第二套房按揭額度比較少，為了獲得更多按揭額度，就將02號(hào)房登記在吳某母親即洪某名下掛名。

楊某認(rèn)為，02號(hào)房屋實(shí)際權(quán)利人和控制人是楊某和吳某，該房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是借洪某的名來(lái)買(mǎi)的房，故要求確認(rèn)02號(hào)房屬于楊某和吳某共同共有，并判令洪某協(xié)助將02號(hào)房過(guò)戶(hù)登記至楊某和吳某名下。

吳某、洪某均否認(rèn)雙方存在借名代持關(guān)系，并否認(rèn)02號(hào)房的購(gòu)房款來(lái)源于08號(hào)房屋出售的款項(xiàng)。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為：02號(hào)房現(xiàn)登記在洪某名下，故該房屬于洪某所有。即使洪某與楊某、吳某之間確實(shí)存在借名買(mǎi)房的約定，該約定也僅僅具有債權(quán)的效力而不具有物權(quán)法上的效力，因此楊某要求確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋屬于其與吳某共同共有，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。

楊某主張其與吳某是借用洪某的名義購(gòu)買(mǎi)02號(hào)房，應(yīng)對(duì)借名買(mǎi)房的事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

由于吳某、楊某與洪某之間原為具有密切關(guān)系的親屬，家庭成員之間為家庭日常生活或一方幫助另一方有資金往來(lái)、經(jīng)濟(jì)資助應(yīng)屬正常，故即使02號(hào)房的購(gòu)房首期款來(lái)源于楊某、吳某出售08號(hào)房所獲得的房款，以及楊某、吳某有裝修并居住于02號(hào)房，存在支付房屋物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等事實(shí)，均不足以排除相關(guān)款項(xiàng)支付及房屋居住安排屬于親屬之間基于親情而資助、贈(zèng)與或出借的可能。

在楊某未能提供借名買(mǎi)房的書(shū)面協(xié)議或其他明確證據(jù)證實(shí)其主張的情況下，其應(yīng)依法承擔(dān)舉證不能的不利后果，因此法院對(duì)楊某主張的借名買(mǎi)房的事實(shí)不予確認(rèn)，判決駁回楊某的全部訴訟請(qǐng)求。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

法官提醒

現(xiàn)實(shí)生活中存在大量房產(chǎn)“代持”的現(xiàn)象，意圖通過(guò)鉆法律空子來(lái)規(guī)避房產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管政策。比如，震驚全國(guó)的“深房理”事件，就存在著大量違規(guī)代持情況。

2010年4月17日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，目的在于遏制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，打擊炒房和投機(jī)性購(gòu)房的行為?？紤]到借名買(mǎi)房的現(xiàn)象層出不窮，違反該政策會(huì)導(dǎo)致居民住房問(wèn)題得不到解決，金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加，社會(huì)危害性強(qiáng)。

最高人民法院在（2020）最高法民再328號(hào)案件中，認(rèn)定借名人與出名人為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而無(wú)效。同時(shí)指出，國(guó)務(wù)院出臺(tái)限購(gòu)政策的目的在于遏制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，打擊炒房和投機(jī)性購(gòu)房的行為?？紤]到借名買(mǎi)房的現(xiàn)象層出不窮，違反該政策會(huì)導(dǎo)致居民住房問(wèn)題得不到解決，金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加，社會(huì)危害性強(qiáng)。因此，最高法院認(rèn)為國(guó)家限購(gòu)政策涉及公序良俗具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>

買(mǎi)房一直是普通老百姓人生中最大一筆投資。在此建議大家，在沒(méi)有真正了解“房產(chǎn)代持”的風(fēng)險(xiǎn)之前，不要鋌而走險(xiǎn)，代持交易有風(fēng)險(xiǎn)，切勿貪圖便利而因小失大！

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)