每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝 何小桃 易啟江    

9月20日，碧桂園服務(wù)（06098.HK）公告稱，于2021年09月20日，碧桂園物業(yè)香港（本公司間接全資附屬公司）與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，碧桂園服務(wù)以不超過(guò)人民幣100億元的代價(jià)收購(gòu)富良環(huán)球，由此間接收購(gòu)富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)。

就在差不多同一時(shí)間，富力地產(chǎn)（02777.HK）發(fā)布公告稱，李思廉及張力為公司的執(zhí)行董事及大股東，與集團(tuán)溝通，為支持集團(tuán)將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計(jì)于未來(lái)一至兩個(gè)月內(nèi)完成。主要股東以往曾以免息貸款形式提供財(cái)務(wù)支持。

富良環(huán)球是一間什么公司？其最早露出公眾視野是在2021年4月，富力物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱富力物業(yè)）提交的IPO招股書中，富良環(huán)球?yàn)楦涣ξ飿I(yè)的全資子公司，持有富力物業(yè)服務(wù)香港的100%股權(quán)。

這家富力物業(yè)的持股方是富力地產(chǎn)的大股東李思廉、張力和一家獨(dú)立第三方升卓，但并無(wú)富力地產(chǎn)公司名義的持股。換言之，富力物業(yè)與富力地產(chǎn)并無(wú)股權(quán)關(guān)系，而是在李思廉、張力個(gè)人名下。

碧桂園服務(wù)公告截圖

擬全盤賣出

作出多項(xiàng)業(yè)績(jī)承諾

根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的條款，碧桂園物業(yè)香港同意從富力物業(yè)收購(gòu)富良環(huán)球100%股權(quán)，從而間接收購(gòu)富良環(huán)球在中國(guó)從事物業(yè)管理服務(wù)之目標(biāo)公司100%股權(quán)。

公告顯示，完成收購(gòu)事項(xiàng)后，碧桂園服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接持有各目標(biāo)公司100%股權(quán)，而富良環(huán)球、富力物業(yè)服務(wù)香港、廣州富星及目標(biāo)公司將成為碧桂園服務(wù)與的附屬公司，“其業(yè)績(jī)、資產(chǎn)及負(fù)債將會(huì)于本集團(tuán)賬目?jī)?nèi)綜合入賬”。

截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個(gè)項(xiàng)目位于中國(guó)26個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的102個(gè)城市，總在管建筑面積為0.69億平方米，其中住宅物業(yè)的在管建筑面積為0.58億平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為0.11億平方米。

富力地產(chǎn)公告截圖

本次交易合計(jì)最高代價(jià)不超過(guò)100億元人民幣，上述代價(jià)將可能由于未能實(shí)現(xiàn)代價(jià)支付的條件而調(diào)減。交易付款是分階段、有條件進(jìn)行的，而富力物業(yè)及相關(guān)公司也作出了業(yè)績(jī)承諾。

收購(gòu)事項(xiàng)之代價(jià)將由碧桂園物業(yè)香港以現(xiàn)金分兩階段（共四期）進(jìn)行支付。第一階段涉及70億元，分為三期支付：第一期20億元、第二期30億元、第三期20億元；第二階段即第四期為30億元。

富力物業(yè)承諾，富良環(huán)球的2021年經(jīng)審計(jì)扣非歸母凈利潤(rùn)不低于5億元，會(huì)計(jì)收入不低于42億元，截至2021年12月31日在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。如富良環(huán)球的2021年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未能達(dá)成業(yè)績(jī)承諾訂明的任何財(cái)務(wù)指標(biāo)，則第一階段代價(jià)將作出相應(yīng)調(diào)減。

同時(shí)，在根據(jù)業(yè)績(jī)承諾約定交付的0.86億平方米在管面積以外，富力物業(yè)及富力物業(yè)關(guān)聯(lián)方承諾交付（或促使其他第三方交付）0.66億平方米的在管面積予富良環(huán)球或碧桂園物業(yè)香港指定的其他實(shí)體。

截至今年6月底，碧桂園服務(wù)收費(fèi)管理面積約6.44億平方米，合同管理面積約12.05億平方米（含三供一業(yè)物管、藍(lán)光嘉寶服務(wù)，不含城市服務(wù)），位居行業(yè)首位。

低價(jià)收購(gòu)后

IPO之際高價(jià)賣身

1997年，富力地產(chǎn)成立天力物業(yè)后，一直為富力地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

變化出現(xiàn)在2019年，這一年年底，李思廉與張力分別出資50%成立了一家公司——廣州富星投資咨詢有限公司（簡(jiǎn)稱廣州富星）。

廣州富星成立后，就迅速收購(gòu)了富力地產(chǎn)旗下多家物業(yè)公司，比如大同恒富物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱大同恒富）、天津華信物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱華信物業(yè)），這兩家公司的交易對(duì)價(jià)均為500萬(wàn)元。

最令市場(chǎng)意外和震驚的一次交易，是2020年4月，富力地產(chǎn)公告，以約3億元代價(jià)將廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱天力物業(yè)）出售給廣州富星。

富力物業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 來(lái)源：富力物業(yè)招股書

彼時(shí)，富力地產(chǎn)認(rèn)為，憑借該等出售事項(xiàng)，本集團(tuán)可專注于其核心業(yè)務(wù)，而目標(biāo)集團(tuán)將能夠就其業(yè)務(wù)采納不同管理系統(tǒng)，本集團(tuán)亦能將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)用于其核心業(yè)務(wù)。

銀河聯(lián)昌證券當(dāng)時(shí)發(fā)布研報(bào)表示，對(duì)富力地產(chǎn)低價(jià)出售旗下物業(yè)管理公司的交易感到失望，物業(yè)公司出售價(jià)格幾乎較公允價(jià)值折讓90%。認(rèn)為可能損害少數(shù)股東利益并引發(fā)對(duì)公司治理的擔(dān)憂，將其投資評(píng)級(jí)降至“持有”。

2021年4月，富力物業(yè)發(fā)布港股IPO招股書。這家富力物業(yè)是一家根據(jù)開曼群島法律成立的有限公司，主要業(yè)務(wù)為投資控股，廣州富星成為其的間接全資附屬公司，實(shí)控人為李思廉、張力和一家獨(dú)立第三方升卓。

富力物業(yè)在招股書中如是表述其和富力地產(chǎn)的關(guān)系，“本集團(tuán)已與富力集團(tuán)建立良好而持續(xù)的業(yè)務(wù)關(guān)系，本集團(tuán)的發(fā)展與富力集團(tuán)的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展息息相關(guān)。”

9月13日，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”，并確認(rèn)這兩家公司的發(fā)行人違約評(píng)級(jí)為“B+”。同時(shí)，惠譽(yù)還確認(rèn)了兩家公司的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為“B+”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

記者|黃婉銀

編輯|魏文藝 何小桃 易啟江 王嘉琦

校對(duì)|段煉

封面圖自攝圖網(wǎng)

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)