每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在地產(chǎn)股的襯托下，雖然物業(yè)股相較去年出現(xiàn)了理性回調(diào)，但仍然是目前房地產(chǎn)行業(yè)最能看得見、抓得住的細分增長賽道之一。

從今年房企中報可以發(fā)現(xiàn)，在房企凈利潤、毛利等出現(xiàn)普遍下降時，上市物業(yè)企業(yè)無論是在管面積還是營收，均保持了較高增速。但與此同時，上市物業(yè)企業(yè)盈利能力的差異表現(xiàn)也更加顯著。

值得注意的是，今年上半年物業(yè)企業(yè)動作頻頻，不僅發(fā)生了多起大規(guī)模的收并購，不少物業(yè)企業(yè)更是加快了第三方外拓步伐，加速搶占增值服務(wù)萬億賽道。

“物業(yè)市場這么大，物業(yè)公司在資本市場的故事仍然可以延續(xù)一段時間。只是現(xiàn)在市場已經(jīng)步入另一個階段，現(xiàn)在上市標準越來越高。”第一太平戴維斯華南區(qū)副董事長、物業(yè)及資產(chǎn)管理部負責人主管張子濤在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，物業(yè)企業(yè)本質(zhì)還是以服務(wù)為主的公司，應該首先要追求的是自身服務(wù)力，而不是利潤最大化。

物企發(fā)力多個萬億藍海賽道

中信證券統(tǒng)計顯示，截至2021年上半年，樣本企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)管理的在管面積為37.7億平方米，較2020年同期增長45%（可比口徑）。

即便是龍頭物業(yè)企業(yè)，在基礎(chǔ)量大的情況下規(guī)模增長仍然強勁。截至今年6月30日，碧桂園服務(wù)合同管理面積9億平方米，同比增長20.8%；合計收費管理面積約6.44億平方米，其中收費管理面積約4.3億平方米；雅生活在管面積及合約面積分別為4.2億平方米及5.8億平方米。

營收同樣如此。2021年上半年，樣本物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)營收735億元，同比增長58%，而2020年全年的增速為43%，驗證物業(yè)管理行業(yè)高增長的可持續(xù)性。

其中一個重要原因是，物業(yè)企業(yè)瞄準了多個萬億藍海賽道開始發(fā)力擴張，如城市服務(wù)、公建、商辦商管。而在增值服務(wù)上，碧桂園服務(wù)、萬物云、龍湖智慧服務(wù)等，都在大力搶占房產(chǎn)經(jīng)紀等“物業(yè)+”賽道。這些新賽道，不僅能厚增業(yè)績、規(guī)模，鏈接更多業(yè)務(wù)，還能對資本市場講出更多容易得到認可的新故事。

張子濤指出，因為住宅物業(yè)管理費比較低，物業(yè)公司需要多樣化的經(jīng)營來維持運作，有體量就可以有更多空間，這些對于報表都很有影響力。從另一個方面來看，物業(yè)企業(yè)搶占更多的空間賽道，也意味著這些空間里面的物業(yè)服務(wù)更加專業(yè)化。

據(jù)中信證券統(tǒng)計，2021年上半年，樣本物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)毛利率28.8%，相較2020年同期上升0.8個百分點，比2020年全年上升1.3個百分點。分公司看，各家企業(yè)毛利率漲跌各異，差別仍然明顯。

商管、商辦占比較高的物業(yè)企業(yè)都有不錯的毛利率，合景悠活、中駿商管、星盛商業(yè)在2021年上半年毛利率分別達到44.2%、49.3%、56.7%。相比住宅，商管、商辦在成本相差不大的同時，收費標準更高、專業(yè)需求度更高，因此無論是在利潤還是PE方面的表現(xiàn)一般都比以住宅為主的物企更好。

而上半年，毛利率低于20%的物企也有不少，新大正、銀城生活服務(wù)、中海物業(yè)和招商積余的毛利率分別在19.3%、16.6%、16.1%和13.5%。值得注意的是，新大正、銀城生活服務(wù)、中海物業(yè)毛利率還出現(xiàn)同比下降。

一位TOP10物業(yè)企業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，上半年一些物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)上出現(xiàn)毛利率下滑，不少都是因為社保減免政策退坡以及第三方項目占比提升引起。

中海物業(yè)管理層在業(yè)績會上回應毛利率下跌時也表示，外拓包干制的項目占比逐年增加，且部分外拓項目毛利率水平低于原有項目，從而影響到整體毛利率。

2021年上半年，奧園健康毛利率34.6%，同比下降了5.5個百分點。其解釋稱，主要原因就是奧園健康去年收并購的樂生活和寧波宏建因毛利較低拉低了整體毛利率，由于疫情的影響，政府對社保、公積金有所減免。

“物業(yè)行業(yè)整體利潤是比較穩(wěn)定的，其實物業(yè)行業(yè)傳統(tǒng)應該是薄利多銷，也就是利潤不高但是多做項目。”張子濤表示，現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)多數(shù)似乎主要在追求利潤最大化，這樣出現(xiàn)的問題就是管理方面能不能跟上，跟不上的話就會影響到服務(wù)，最后又反噬影響到利潤。

物業(yè)收并購市場格局生變

雖然外拓對一些物業(yè)企業(yè)造成了利潤影響，但卻仍然是其必須大力去推進的。廣發(fā)證券研報就指出，盡管有季節(jié)性原因（地產(chǎn)交付下半年更多），但由于在管面積的持續(xù)增長，龍頭物業(yè)企業(yè)雖有一流的地產(chǎn)交付支持潛力，地產(chǎn)交付的貢獻比例或?qū)⒊掷m(xù)下降，第三方拓展能力將成為決定龍頭物企未來規(guī)模競爭的關(guān)鍵。

物業(yè)企業(yè)也今年中期業(yè)績報告中紛紛強調(diào)自身的外拓能力。如碧桂園服務(wù)上半年來自于第三方的合同管理面積約2.9億平方米，占總合同管理面積約32.6%，較去年同期提升約5.0個百分點。再如雅生活，第三方外拓新增合約面積（不含收并購）超過3500萬平方米，第三方項目在管面積占比超過80%，合約面積占比超過75%。

“物業(yè)公司在外拓過程中，容易出現(xiàn)犧牲成本去拿到項目競爭的情況。因為大家盲目擴展以后，肯定會發(fā)生很多問題。”張子濤提醒道，但最根本的擴張之道還是提升自己的服務(wù)力水平，為業(yè)主提供好服務(wù)才是物業(yè)本質(zhì)，不能盲目地為著盈利把服務(wù)標準降低。

物業(yè)企業(yè)紛紛加碼外拓的一個原因也是收并購市場格局已經(jīng)發(fā)生變化，中小物業(yè)企業(yè)收并購愈加困難，而龍頭物業(yè)企業(yè)收并購標準越來越高、標的也越來越大。

如今年上半年碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶服務(wù)，陽光城以其持有的陽光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬物云，獲取萬物云4.8%的股份，龍湖智慧服務(wù)接連并購了億達中國物業(yè)、美好幸福物業(yè)等。

廣發(fā)證券亦認為，物業(yè)并購一二級市場的倒掛，非上市資產(chǎn)交規(guī)，將削弱中小物業(yè)企業(yè)通過并購逆襲擴大規(guī)模的動機。另外，頭部物業(yè)企業(yè)與中小企業(yè)估值分化，將會加速行業(yè)資源向頭部公司整合。Top20房企旗下陽光智博，在已經(jīng)遞交招股書后，仍選擇與萬物云換股，不再獨立上市，給眾多未上市物業(yè)企業(yè)指出了一條非上市退出的良好路徑。

也因此，時代鄰里、奧園健康管理層在今年中期業(yè)績會上表露出對收并購謹慎的態(tài)度，但會持續(xù)外拓，奧園健康上半年甚至沒有進行新的收并購。

時代鄰里執(zhí)行董事兼行政總裁王萌在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時指出，從2020年下半年開始，公司已經(jīng)在調(diào)整投拓策略和結(jié)構(gòu)。“尤其在今年，我們開始大幅轉(zhuǎn)變，目前（規(guī)模擴張上）我們以團體自主拓展為主，收并購為輔，今后會繼續(xù)堅持這一策略，從而調(diào)整整個規(guī)模增長結(jié)構(gòu)”。

張子濤分析認為，大型物業(yè)企業(yè)每年都有增長指標，同時也有財務(wù)方面的預算，有能力去進行大規(guī)模的收并購。而作為被收購方，則要看看其做大、上市的目的是什么，有些公司是愿意被收購的。“但現(xiàn)在收并購的成本相對以前來說也更高了，收購回來的也不一定都能盈利，里面也存在不確定性因素”。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)