每經(jīng)編輯 畢陸名

9月，天氣入秋轉(zhuǎn)涼，北京學(xué)區(qū)房的熱度也轉(zhuǎn)涼。在“雙減”之下，隨著北京學(xué)區(qū)內(nèi)教育均衡化水平的加速推進(jìn)，“名校”的概念漸趨淡化，有“頂級學(xué)區(qū)房”的光環(huán)正漸趨暗淡，有的小區(qū)“房價跌回一年前水平”，較去年高點(diǎn)相比房價縮水約400萬元，該新聞還沖上了微博熱搜第二。

需要提及的是，此前有媒體報道，一套深圳頂級學(xué)區(qū)房降價500萬遭遇流拍，學(xué)區(qū)房真的涼了嗎？背后到底發(fā)生了什么？

“頂級學(xué)區(qū)房”9月至今成交不到5套

“時隔半年，房源差價最高可達(dá)8萬元/平方米，基本跌回本輪漲價前水平。9月至今，成交不到5套。”

9月30日，據(jù)第一財(cái)經(jīng)報道，作為北京“頂級學(xué)區(qū)房”之一，位于北京海淀萬柳的蜂鳥家園小區(qū)，此前因“百分百”對口“一流一類”的中關(guān)村三小，一直被視為海淀二手房價的“天花板”，但在今夏這場力度空前的教改浪潮之中，該區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，其“頂級學(xué)區(qū)房”的光環(huán)正漸趨暗淡。

今年上半年，蜂鳥家園小區(qū)曾創(chuàng)下“半年套均漲幅約300萬元”，并一度“無房可售”，進(jìn)入7月之后，小區(qū)掛售房源單價卻從高位回落，業(yè)主心態(tài)也出現(xiàn)松動：一套建筑面積約62平方米的一居室，掛牌價820萬元，單價約13.5萬元/平方米，并最終以降價20萬元成交。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

“這一輪跌幅大致與去年下半年以來的漲幅相當(dāng)。從總體上來看，房價跌回一年前水平。”前述海淀萬柳片區(qū)房產(chǎn)經(jīng)理人對記者稱，以相同戶型的房源為例，去年下半年以來，其掛售房源單價升至14萬~15萬元/平方米，今年春節(jié)前后，該類房源單價跳漲至17萬元以上，并在3、4月份再度跳漲，達(dá)到19萬~20萬元/平方米的高點(diǎn)。與高點(diǎn)相比，該房源價值如今縮水約400萬元。

“9月份以來，掛售房源雖較上月有所增多，但業(yè)主心理價難以繼續(xù)下探，而購房者預(yù)期卻上不來。雙方博弈之下，疊加明年入學(xué)政策尚不明朗，截至本月第三周，片區(qū)成交量僅4套，較3月份同期成交36套，減少約八成。”該名房產(chǎn)經(jīng)理人稱。蜂鳥家園小區(qū)一直以來被視為海淀學(xué)區(qū)房的“晴雨表”，其房價由升轉(zhuǎn)降，反映了在學(xué)區(qū)房的確定性失效的背景下，北京家長追逐“頂級學(xué)區(qū)房”心態(tài)的轉(zhuǎn)變。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

7月初，在海淀區(qū)幼升小嚴(yán)格執(zhí)行“以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式”，并明確“2019年1月1日后在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，通過電腦派位的方式多校劃片入學(xué)”。隨后，海淀中關(guān)村學(xué)區(qū)、海淀學(xué)區(qū)等熱門學(xué)區(qū)紛紛出現(xiàn)部分指望憑借就近入學(xué)、上“牛小”的家庭子女被調(diào)劑到片區(qū)內(nèi)其他學(xué)校的現(xiàn)象。

以海淀學(xué)區(qū)為例，一名于2019年1月1日后購買蜂鳥家園小區(qū)的家長告訴記者，其孩子今年入學(xué)，并未能通過就近入學(xué)，劃分至中關(guān)村三小，而是被調(diào)劑到周圍的萬泉河小學(xué)。“今年，我們學(xué)區(qū)有近50個意向是中關(guān)村三小的家庭，其子女被調(diào)劑到學(xué)區(qū)內(nèi)的萬泉河小學(xué)和西頤小學(xué)，這是此前均未發(fā)生過的事情。中關(guān)村一小被調(diào)劑的學(xué)生數(shù)也類似。”相較于學(xué)位相對充裕并留有“單校劃片”實(shí)施空間的海淀區(qū)，西城區(qū)今年落實(shí)“多校劃片”的力度更大，影響也更廣。

據(jù)了解，在今年西城區(qū)厲行“多校劃片”后，受學(xué)位供給不足影響，2020年7月31日后，在德勝、月壇這兩個熱門學(xué)區(qū)新購房群體的子女只能選擇鄰近片區(qū)小學(xué)入學(xué)，金融街等學(xué)區(qū)也出現(xiàn)“7·31”之后新購房群體的子女無法進(jìn)入房本對應(yīng)小學(xué)，被調(diào)劑至學(xué)區(qū)內(nèi)其他學(xué)校的情況。

“多校劃片動搖了學(xué)區(qū)房的根本。在西城區(qū)，‘一房一學(xué)籍’已成為過去式，對于新購房群體而言，由于其子女入學(xué)排位更靠后，或?qū)⒚媾R跨區(qū)調(diào)劑的風(fēng)險，這無疑會使得西城區(qū)最核心學(xué)區(qū)的‘頂級學(xué)區(qū)房’遭受重創(chuàng)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)。

在西城區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片后，德勝和月壇的二手房掛牌價、成交量迅速回落。數(shù)據(jù)顯示，7月份，西城區(qū)二手住宅房成交套數(shù)為949套，較上月的1212套，下調(diào)約21%。

一名德勝片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)理人對記者表示，上半年，西城區(qū)最優(yōu)學(xué)區(qū)“金德月”（金融街、德勝、月壇）的月度成交量往往近百套，7月份以來，受多校劃片沖擊，德勝、月壇的二手房成交量幾近腰斬。8月份，德勝片區(qū)成交二手房套數(shù)僅40套左右。

值得一提的是，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道此前消息，“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩(wěn)中向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示，二手房市場觀望情緒正在加重。

“最近還是那個樣子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德勝片區(qū)一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，這個曾被譽(yù)為“頂級學(xué)區(qū)”的片區(qū)，近期成交情況依然處在冰點(diǎn)以下。以一套建成于1980年的老舊公房為例，房子建筑面積38平方米，6月中旬掛牌價為866萬元，買家出價800萬元也沒能談到業(yè)主心里去。而近日，這套房最終以680萬元成交了，前后差價達(dá)到120萬元。

8月25日，北京公布將大面積、大比例推進(jìn)干部教師交流輪崗，對學(xué)區(qū)房炒作起到釜底抽薪的作用，權(quán)威人士紛紛表示:“如果實(shí)施徹底，以后都沒有‘名校’概念了，最多只是片區(qū)均衡，對學(xué)區(qū)房價格是根本的打擊”。

在市場遇冷的同時，房地產(chǎn)市場秩序整頓仍在繼續(xù)。7月初，西城區(qū)房管局表示，為確保西城區(qū)教改政策的平穩(wěn)執(zhí)行，區(qū)房管局約談轄區(qū)內(nèi)鏈家、我愛我家、21世紀(jì)不動產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)召開工作會，并重申“嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道消息，9月29日，多渠道消息證實(shí)，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會于近期發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭奪房源的行為。海淀房協(xié)也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價，供中介機(jī)構(gòu)參考。

繼接連落地嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房、打擊“假離婚”買房、嚴(yán)查樓市違規(guī)行為、嚴(yán)禁“貨不對板”、教師輪崗破除學(xué)區(qū)房“神話”等政策以來，北京對樓市的調(diào)控還在加碼，熱點(diǎn)小區(qū)二手房指導(dǎo)價在海淀區(qū)的試點(diǎn)，打開了存量房價格調(diào)控的序曲。

此外，與深圳相對嚴(yán)厲的二手房指導(dǎo)價政策不同，海淀區(qū)試點(diǎn)并未要求銀行將指導(dǎo)價作為放貸依據(jù)，其對房地產(chǎn)中介的約束力度到底如何，能否真正觸達(dá)買賣雙方，尚待解答。

但多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士同時指出，不應(yīng)該忽視中介在二手房買賣中的重要作用，中介對供需雙方的心理預(yù)期有著比較大的隱性影響，海淀二手房指導(dǎo)價試點(diǎn)直接面向中介人員，預(yù)計(jì)對“穩(wěn)預(yù)期”還是有一定的作用。

學(xué)區(qū)房整治出重拳，深圳有學(xué)區(qū)房大降價

近日，京東拍賣上的一套深圳頂級學(xué)區(qū)房遭遇流拍。這套房子位于深圳福田區(qū)港中旅花園26棟，面積116平方米，起拍價為1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結(jié)束也無人出價。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

除了學(xué)區(qū)房，據(jù)中新經(jīng)緯消息，記者了解到，從2020年以來，面對火熱的房地產(chǎn)市場，深圳出臺了一系列樓市調(diào)控措施，其中的二手房參考價被視為一把調(diào)控利器，這讓深圳樓市從今年2月起迅速降溫。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為一線城市，深圳房地產(chǎn)市場具有有風(fēng)向標(biāo)意義，此次既擬出臺“大學(xué)區(qū)制”，又進(jìn)行樓市調(diào)控，代表了未來房地產(chǎn)市場一種走向。

就整治學(xué)區(qū)房亂象而言，據(jù)中新經(jīng)緯客戶端此前不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，整治學(xué)區(qū)房亂象。

北京西城區(qū)教委去年4月30日發(fā)布了“7·31”入學(xué)新政。這一政策規(guī)定，2020年7月31日后新購房屋或戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的家庭適齡兒童申請入小學(xué)時，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。今年7月初，該政策正式落地，西城區(qū)不少家長的孩子都未能進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，由此也導(dǎo)致頂尖學(xué)區(qū)房價出現(xiàn)松動，市場觀望情緒濃厚。此外，8月17日，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發(fā)言人李奕表示，新學(xué)期，會有更多的老師跨校、跨學(xué)區(qū)流動，輻射優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)。

今年3月，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，這是2018年《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)校考試招生制度改革的實(shí)施意見》的配套文件，適用于2022年起參加上海市高中階段學(xué)校招生錄取的考生，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，學(xué)區(qū)房炒作直接帶旺了部分城市樓市。樓市調(diào)控政策也要見招拆招，對于學(xué)區(qū)房調(diào)控，在需求端抑制炒作的同時，供給端也要發(fā)力。過去，學(xué)區(qū)房之所以剛性上漲，就在于心理預(yù)期，這次打掉預(yù)期，最堅(jiān)硬的房價剛性上漲板塊破冰，學(xué)區(qū)房開始降溫。從市場表現(xiàn)看，北京、上海、深圳、合肥等地的學(xué)區(qū)房價格都有所下降，這是好現(xiàn)象。

從整個房地產(chǎn)市場調(diào)控來看，政府對“房住不炒”的態(tài)度愈發(fā)堅(jiān)決。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-7月份，全國出臺的各類房地產(chǎn)調(diào)控政策合計(jì)高達(dá)352次，高于2020年同期的336次和2019年同期的307次。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端稱，今年平均每月超過50次的房地產(chǎn)調(diào)控，體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)的走勢。

“越來越收緊的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場，房價漲幅也可能會繼續(xù)放緩。一線城市是今年上半年房價上漲的龍頭城市，而針對經(jīng)營貸、二手房定價混亂、學(xué)區(qū)房等調(diào)控政策的不斷疊加，已經(jīng)使得一線城市房價漲幅放緩，預(yù)計(jì)今年下半年一線城市或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整周期。”張大偉還稱，整體看，2021年8月以后，隨著信貸政策回歸正常，房價漲幅有望放緩，房價下調(diào)的城市數(shù)量將不斷增加。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合第一財(cái)經(jīng)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道、中新經(jīng)緯

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)