每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 孫志成 蓋源源    

“活下去，不是熬下去。”

10月22日，在萬科業(yè)務(wù)交流會(huì)上，董事會(huì)主席郁亮在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問時(shí)表示。

2021年入秋晚，寒意濃，而房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入冬天，強(qiáng)如頭部房企都在思慮度過冬天的活法。

談及對(duì)行業(yè)的新感悟和看法，郁亮歸納為16個(gè)字——尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。

“我們對(duì)行業(yè)的看法是要尊重常識(shí)，要相信不正常的發(fā)展是不可持續(xù)的，一定會(huì)回到常態(tài)?；貧w常態(tài)發(fā)展的過程有陣痛，但我們相信天下有沒做完的生意，陣痛之后我們?nèi)杂袡C(jī)會(huì)。”

三年前，萬科對(duì)未來三年的認(rèn)知準(zhǔn)備是“活下去”，這三個(gè)字此后也成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)詞。三年后，郁亮對(duì)“活下去”有了新的理解。

郁亮在媒體交流會(huì)上 企業(yè)供圖

不正常的發(fā)展不可持續(xù)

“尊重常識(shí)很重要，今天有許多事大家都覺得看不清楚，也很迷茫，在這種情況下，我認(rèn)為常識(shí)能發(fā)揮很大作用，幫助我們?cè)诿悦Ｖ姓业揭恍┡袛嘁罁?jù)。”郁亮表示，以“物極必反”的常識(shí)來看，房地產(chǎn)行業(yè)過去幾十年的黃金發(fā)展就不是常態(tài)。

換言之，要相信不正常的發(fā)展是不可持續(xù)的，一定會(huì)回到常態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)經(jīng)歷過黃金時(shí)代，也曾經(jīng)為國家做了巨大貢獻(xiàn)。例如國內(nèi)的人均居住面積從改革開放初期的不到4平方米，到現(xiàn)在的人均40多平方米，這是很大的進(jìn)步，也在很大程度上助力居住問題解決，改善了老百姓的居住條件。

但是，黃金時(shí)代的高速發(fā)展也帶來一些問題。例如從老百姓角度來看，雖然居住條件的確得到了改善，但年輕人買房子壓力很大，同時(shí)也給很多沒買房的人帶來了焦慮和壓力。對(duì)城市而言同樣如此，隨著房?jī)r(jià)越來越高，越來越多的人在城市難以立足，勢(shì)必影響城市的發(fā)展。

再比如，按揭能幫助人們實(shí)現(xiàn)購房愿望，但隨著按揭比例越來越大，是否會(huì)增加居民的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？此外，房地產(chǎn)行業(yè)是否占用了過多金融資源，以致于沒有足夠的金融資源投到高新技術(shù)、制造業(yè)、小微企業(yè)中去？

這些是郁亮的思考，也是房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展、黃金時(shí)代發(fā)展留下的問題。

2017年十九大報(bào)告明確“房住不炒”后，房地產(chǎn)行業(yè)開始回歸常態(tài)——回歸到民生行業(yè)。什么是民生行業(yè)？就是跟老百姓息息相關(guān)的行業(yè)，與純商品、純市場(chǎng)化的行業(yè)不一樣。

郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)回歸到民生行業(yè)之后，方方面面其實(shí)都要需要回歸。從尊重常識(shí)角度來看，物極必反，過去如此黃金，今天要回歸到一個(gè)常態(tài)發(fā)展，這是必然。

而回到常態(tài)必有陣痛，但陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。

縮表如縮骨減肥，很痛苦

“回到常態(tài)為什么會(huì)陣痛呢？從過去一段時(shí)間至今，金融行業(yè)在減少房地產(chǎn)行業(yè)的金融資源占比，這方面數(shù)字從去年下半年就開始下降。對(duì)開發(fā)商而言，縮表更直接的表現(xiàn)為要降債務(wù)，控杠桿，以及去金融化。”

郁亮解釋道，降杠桿事實(shí)上是通過合作，從原來一塊錢做一塊錢的事變成一塊錢做兩塊錢的事情，實(shí)質(zhì)上也是一種金融化。

去金融化是什么概念？過去幾年間有一些所謂的金融創(chuàng)新例如明股實(shí)債等，會(huì)使得杠桿更高。在去杠桿過程中，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開工下降，再疊加前期高價(jià)拿地，導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)短期業(yè)績(jī)受重大沖擊是必然的。

沖擊之下，房?jī)r(jià)下降使購房者受影響，房企業(yè)績(jī)下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的政府受影響，因此縮表的過程是很痛苦的。

回頭看，房地產(chǎn)行業(yè)先后經(jīng)歷了土地紅利時(shí)代、金融紅利時(shí)代。在這兩個(gè)時(shí)期，資本市場(chǎng)評(píng)價(jià)地產(chǎn)公司，先以土地儲(chǔ)備為指標(biāo)，有多少地值多少錢，后來用PE，賺多少錢，乘以倍數(shù)，成為市值。

據(jù)此，郁亮提出了一個(gè)思考：過去地產(chǎn)行業(yè)所取得的業(yè)績(jī)，有多少是為客戶提供好產(chǎn)品好服務(wù)帶來的？有多少是金融杠桿帶來的？

“整個(gè)縮表的過程，就是把金融紅利從房地產(chǎn)行業(yè)中去掉，就如同縮骨減肥一樣，帶來的沖擊是非常大的，必然伴隨煎熬的痛苦。因此，回到常態(tài)肯定會(huì)有陣痛，陣痛是非常痛苦、煎熬的過程。”

為什么說陣痛之后仍有機(jī)會(huì)？郁亮以家電行業(yè)、運(yùn)動(dòng)服飾行業(yè)為例表示，這兩個(gè)行業(yè)在經(jīng)過縮表的陣痛之后，仍然會(huì)有機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)行業(yè)是否也能如此？郁亮的信心來自同樣經(jīng)歷縮表過程的日本大和房建，大和房建原本以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，但在轉(zhuǎn)型發(fā)展階段縮表很堅(jiān)決，現(xiàn)在是日本的租賃公寓第一、物流第一，還有代建等業(yè)務(wù)，這跟萬科目前的新賽道業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、發(fā)展現(xiàn)狀頗為一致。

“中國的房地產(chǎn)行業(yè)情況肯定比日本要好，從城市和客戶的需求維度來看，仍有很多機(jī)會(huì)。”郁亮說，未來這種服務(wù)會(huì)越來越精細(xì)，每一個(gè)值得改進(jìn)的地方都是業(yè)務(wù)發(fā)展的空間和潛力。從這個(gè)角度來看，圍繞城市同步發(fā)展，圍繞客戶同步發(fā)展，仍有巨大機(jī)會(huì)。

自己都不安全怎么救人？

三年前，萬科面對(duì)未來三年的認(rèn)知準(zhǔn)備是“活下去”。當(dāng)時(shí)，郁亮在談到“活下去”時(shí)的表述是“萬科始終如履薄冰、兢兢業(yè)業(yè)，始終把每一天當(dāng)作最后一天。”

三年后的今天，郁亮談到“活下去”，蘊(yùn)藏了對(duì)未來機(jī)會(huì)的渴望。“我覺得行業(yè)冬天來了，行業(yè)冬天來的時(shí)候誰都冷，首先要解決自己如何過冬的問題。現(xiàn)在安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要。”

所以在回答是否會(huì)幫扶個(gè)別出現(xiàn)危機(jī)的企業(yè)時(shí)，郁亮稱，自己都不安全怎么救人呢，自己冬天都過不去的話，去幫別人可能是純粹添亂。

“我們作為行業(yè)里算是有一定影響力的企業(yè)，會(huì)積極地想方設(shè)法，在我們能力許可的情況下，愿意去做一些對(duì)行業(yè)有利的事情。具體來說，如果給我們相一些具體機(jī)會(huì)，我們也會(huì)考量。當(dāng)然這個(gè)考量是在市場(chǎng)化原則的范疇之內(nèi)，看看有沒有合作機(jī)會(huì)。”

活下去，不是熬下去

在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問時(shí)，郁亮表示，活下去，不是熬下去。要活得好，活得久，要找到下個(gè)春天活下去的基本能力、方法，這個(gè)很關(guān)鍵。

“很多人說我們熬一熬，是不是春天來了之后還跟過去一樣？下一個(gè)春天來的時(shí)候跟上個(gè)春天是不一樣的。”

郁亮舉了一個(gè)例子，被電商沖擊以后的百貨行業(yè)，下一個(gè)春天肯定不是被電商沖擊之前；被互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字化沖擊以后的制造業(yè)，下一個(gè)春天也不是回到過去。

所以郁亮認(rèn)為，每個(gè)春天過了一個(gè)大的、新的發(fā)展階段之后，跟上一個(gè)階段的春天是不一樣的，所以不能憑過去那個(gè)標(biāo)記來衡量今天要做的事情。當(dāng)下一個(gè)春天跟上一個(gè)春天不一樣的時(shí)候，就需要改變上一個(gè)春天不具備的東西，或者是要找到下一個(gè)春天必須要支持你活下去的方法、能力。

美的也好，李寧也好，都是線上線下結(jié)合，用數(shù)字技術(shù)來改變整個(gè)流程。“這都是我們要在活下去過程中構(gòu)建的能力，不是熬下去，而是我們要培養(yǎng)新的活法?；钕氯ゲ粌H需要羽絨服保暖，還需要運(yùn)動(dòng)，還要自己身上發(fā)熱，使得我們能夠具備活下去的能力。冬天過了，勉強(qiáng)奄奄一息并不能算真正的活著，因?yàn)槟銢]有力氣在春天里作為了，也不具備下個(gè)春天的能力。”

在郁亮看來，冬天來了以后，萬科一方面確實(shí)要繼續(xù)走下去，首先解決御寒的問題；另一方面，也要去尋找、建立在下個(gè)春天活得好、活得久的基本能力。