每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼樓市“金九”失色后，“銀十”同樣失約。

在剛剛過去的10月份，易居研究院監(jiān)測的13個熱點城市二手住宅成交量約為3.6萬套，較9月縮水1.4萬套，環(huán)比下降26.9%，同比大跌42.8%。這也意味著，從2015年以來的二手住宅市場的上升行情宣告結(jié)束。

相比而言，新房市場的表現(xiàn)明顯好于二手房。克而瑞監(jiān)測的29個城市預(yù)計10月新房成交規(guī)模1946萬平方米，環(huán)比微降3%，同比降幅下降22%，有收窄趨勢。其中一線城市新房成交規(guī)模出現(xiàn)小幅回升。

下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境持續(xù)收緊、調(diào)控政策組合拳全方位發(fā)揮效應(yīng)，全國新房與二手房市場迅速降溫。進入三季度，市場更是未能從淡季走出來，傳統(tǒng)旺季“金九”“銀十”接連失約。多家機構(gòu)均認為，短期內(nèi)利空明顯，未來兩三個月熱點城市的樓市或繼續(xù)降溫。

13城二手房成交量跌回7年前

在今年一季度市場過熱的背景下，大部分熱點城市紛紛收緊樓市調(diào)控，并出臺了二手房成交指導(dǎo)價、限購、整治市場亂相等政策，二手住宅市場也應(yīng)聲急轉(zhuǎn)直下，成交量連續(xù)多月快速下滑。

易居研究院監(jiān)測的13個熱點城市，10月二手房成交量約為3.6萬套，環(huán)比大降26.9%，同比大幅下降42.8%；同時，1-10月成交量同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負至-2.1%。截至10月底，13個重點城市二手房成交總量已基本回落至2014年10月的水平，這也意味著自2015年以來的二手樓市上升大行情宣告結(jié)束。

10月13個熱點城市二手住宅成交量增速

數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、易居研究院

值得一提是的，13個城市中僅廈門二手住宅成交量環(huán)比出現(xiàn)較大幅度上升，達47.3%。易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，主要原因是上月廈門受福建省疫情影響基數(shù)過低。

而據(jù)中指研究院統(tǒng)計，深圳二手商品住宅成交套數(shù)、成交面積持續(xù)大幅下降，環(huán)比降幅均在40%以上，同比降幅均在80%以上，價格環(huán)比下跌0.35%，跌幅較上月擴大0.09個百分點；北京二手房成交套數(shù)環(huán)降26%，同比下降15%，價格環(huán)比微漲0.32%，已連續(xù)3個月漲幅收窄。

在本輪樓市降溫過程中，杭州二手房市場下跌最為明顯，10月僅成交2554套。反觀今年3月，杭州二手房成交量一度創(chuàng)下11534套的年內(nèi)高點，此后變出現(xiàn)了罕見“7連降”，其中8月跌破6000套、9月跌破4000套、10月跌破3000套大關(guān)。不到一年時間里，杭州二手住宅成交量就從高位縮水了近八成，降至近10年最低值附近。

從二手住宅成交量同比增速來看，10月杭州增速僅-64.1%，這是自2015年杭州樓市進入上升大周期以來第二次出現(xiàn)如此大的單月降幅（上一次單月最大降幅為2018年9月的-64.6%）。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生指出，造成此種情況主要因為“政策+市場”雙重作用的結(jié)果，杭州房地產(chǎn)市場整體趨冷，土拍和新房市場表現(xiàn)均不佳。土地市場方面流拍情況嚴重，溢價率持續(xù)走低；新房市場近幾月成交規(guī)模也持續(xù)下降，部分郊區(qū)區(qū)域出現(xiàn)打折促銷等價格優(yōu)惠情況，市場的預(yù)期正在轉(zhuǎn)變，購房者信心受到影響，也影響到二手房市場的成交。

13 城二手住宅月度成交量與年初累計同比增速

數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、易居研究院

一線城市新房成交量小幅回升

與二手房市場的大跌相比，10月新房市場表現(xiàn)稍顯活力，其中一線城市成交規(guī)模出現(xiàn)小幅回升。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月29個監(jiān)測城市預(yù)計新房成交規(guī)模1946萬平方米，環(huán)比微降3%，同比降幅下降22%，有收窄趨勢，較2019年同期降幅為12%。

具體來看，一線城市10月預(yù)計整體成交新房283萬平方米，環(huán)比上升4%，同比下降18%，較2019年同期增長24%；二三線城市成交量穩(wěn)步回調(diào)，25個監(jiān)測城市10月預(yù)計整體成交1663萬平方米，環(huán)比下降2%，同比下降21%，降幅有收窄趨勢。

北京10月新建商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模約56萬平方米，環(huán)比增長5%，均價環(huán)比上漲0.36%，漲幅較上月擴大0.17個百分點，同比上漲2.36%。上海則在10月新房供應(yīng)集中放量，共有30個項目開盤，供應(yīng)套數(shù)環(huán)比大幅上升帶動成交量回升。

而深圳同樣在新上市項目帶動下，新房成交套數(shù)、成交面積環(huán)比增幅均在30%以上；廣州則同環(huán)比均現(xiàn)回落，成交僅5000套左右，同環(huán)比均明顯下降。

“一線城市今年9-10月新建住宅網(wǎng)簽面積高于2019年同期水平；重點關(guān)注的21個二線城市今年9-10月網(wǎng)簽面積低于過去三年同期水平，但近兩年9月、10月均值已接近2019年水平，高于2018年同期。”

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，“前期由于部分城市市場過熱產(chǎn)生的投資心態(tài)和剛需提前入場影響正在被消化。目前城市地產(chǎn)調(diào)控類政策基本不再新增，維穩(wěn)態(tài)度和措施逐步增多，預(yù)期在消化前期高基數(shù)影響后，市場將回歸穩(wěn)定。”

從成交均價看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月全國百城新房均價為16189元/平方米，環(huán)比上漲0.09%，同比上漲3.08%，漲幅較上月收窄0.05個百分點，已連續(xù)4個月漲幅收窄，且本月新房價格環(huán)比漲幅降至年內(nèi)低點；同比上漲3.08%，漲幅較上月收窄0.32個百分點。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

其中，一線城市環(huán)比上漲0.01%，二線城市環(huán)比上漲0.09%，三四線代表城市環(huán)比上漲0.17%。重慶、濟寧、煙臺等部分城市受高于城市均價的新開盤項目入市帶動，新房價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性小幅上漲。

對于四季度，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，“部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴格，短期市場仍有調(diào)整壓力。”

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