每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

重慶的二手房市場開始過冬了。

房天下監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，繼9月重慶二手房成交量環(huán)比下降16%，成交均價12105元/平方米、同比下降5%后，10月重慶二手房成交均價持續(xù)回落0.68%。來自山城數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，9月份重慶二手房成交量為1541套，不及2019年同期，為最近兩年最低值。

事實上，盡管自今年2月以來，重慶二手房市場在成交量和價格上曾短暫出現(xiàn)一定幅度上漲，但此后一路下探，買賣雙方博弈依然還在進行，成交熱度較低。多位業(yè)內(nèi)人士分析表示，重慶二手房市場需求相對穩(wěn)定，預計四季度熱度回調(diào)有限。

成交趨冷

“近期二手房價格確實相比7、8月份有所降低。”重慶江北區(qū)一門店經(jīng)紀人陳芳（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，她有個客戶今年4月就把房子掛出來了，當時也帶了幾組客戶去看過，談了幾回后，業(yè)主也有點松口了。“結(jié)果到5月初同小區(qū)有人漲價15萬，業(yè)主就說不賣了，她也想漲。但到現(xiàn)在這套房也還一直掛著。前兩天業(yè)主又說要降價賣，如果能夠付全款，還能再降點”。

來自貝殼研究院重慶站的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，重慶二手房市場成交量達到了近幾年來的峰值，成交量指數(shù)幾乎成倍數(shù)增長，成交均價同樣如此。

近一年重慶二手房價格走勢 

數(shù)據(jù)來源：安居客

然而，這波行情并未持續(xù)很長時間，到今年的6月份，成交量指數(shù)攔腰減半，市場下滑程度明顯，并且一直持續(xù)到第三季度。數(shù)據(jù)顯示，三季度重慶二手房成交量指數(shù)環(huán)比下降58%，同比下降37%，成交均價環(huán)比下降4%，同比增長7%。從區(qū)域來看，渝北二手房成交量占比最高，沙坪壩熱度增長明顯，而渝中區(qū)熱度持續(xù)走低。

據(jù)山城數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月份重慶二手房成交量1541套，不及2019年同期，為最近兩年最低值；成交均價13066元/平方米，較5月份的14099元/平方米下跌1033元/平方米，跌幅為7%，回到3月份的水平。

“受第一次集中土拍熱度傳導，二季度漲價房源占比達到頂峰，三季度回調(diào)。同樣議價空間在二季度達到谷底，隨后三季度開始反彈。業(yè)主和客戶端預期基本保持一致，短期市場熱度逐步釋放和降溫。第二批集中土拍熱度減退，金融端暫無明顯寬松信號，預計四季度熱度回調(diào)有限。”貝殼研究院重慶分析表示。

不過就陳芳自己最近帶客量情況來看，“最近二手房客戶還是開始多起來了，之前部分想賣高價的房東因為著急用錢或者買房，價格還是降下來了，成交周期也有所縮短。”

數(shù)據(jù)來源：山城數(shù)據(jù)

“天量”供應

與持續(xù)下行的市場行情相對應的，則是重慶近年來不斷攀升的二手房掛牌量

據(jù)鏈家統(tǒng)計，2019年3月，平臺上重慶二手房掛牌數(shù)量接近6萬套，7月突破10萬套，10月突破12萬套；到2020年4月，這一數(shù)據(jù)已達14萬余套，7月份漲到15萬套，11月份超過17萬套，一年半時間增長了11萬套。

此前重慶樓市一直奉行“天量供應”政策。數(shù)據(jù)顯示，近10年來，重慶主城區(qū)土地出讓面積一直保持全國領(lǐng)先。重慶主城區(qū)商品房無論是供應量還是銷售量基本穩(wěn)居全國第一，是四大一線城市“北京+上海+廣州+深圳”總和還多。

今年以來，重慶市二手房供應量還在上漲，并因“超過20萬套”登上熱搜?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱貝殼找房平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前重慶在貝殼找房掛牌的二手房共計16.87萬套，其中滿2年房源僅有2.44萬套，滿5年房源也不過2.32萬套。

而從貝殼找房公布的第三季度成交數(shù)據(jù)來看，重慶依然是一個以剛需為主的城市。從成交總價段來看，100萬元以內(nèi)成交的二手房占比遠超其他總價位段，為50%以上；150萬元以內(nèi)占成交房源比近80%。從戶型面積上看，90平方米以內(nèi)成交房源占比超過60%，120平方米以內(nèi)成交房源占比近9成。

“重慶二手房掛牌量一直以量大著稱，尤其是與一線城市相比，但考慮到重慶自身的情況，這一掛牌量仍處合理范圍。一方面由于掛牌量中涵蓋有區(qū)縣的掛牌房源；另一方面也源于重慶新房的高量成交。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅分析表示。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2011年以來重慶主城區(qū)商品住宅成交近200萬套，其中2016-2019年成交套數(shù)均超20萬套，加之掛牌房源中仍有10年以上房源。

“重慶房價仍處于穩(wěn)中有升態(tài)勢，尤其是在近兩年來國家大力發(fā)展成渝經(jīng)濟圈等規(guī)劃利好之下，重慶人口流入增加，整體來看重慶未來房地產(chǎn)市場可期。”

易居研究院研究中心總監(jiān)嚴躍進表示。“近10年間人口凈流入超200萬的有6座城市，其中就包括重慶。人口的持續(xù)性導入，必然會產(chǎn)生對二手房需求的刺激性增長，只不過短期內(nèi)由于金融政策的原因，對二手房產(chǎn)生影響是調(diào)控的成果，從長遠的角度來講，性價比高的二手房依然是可作為持有的和購買的對象。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)